|
| | | | Проблемы современной экономики, N 1 (89), 2024 | | | | ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ | | | Васильев П. П.
аспирант Финансово-экономического института
Северо-Восточного федерального университета им. М.К. Аммосова (Якутск)
Ноговицын Р. Р.
профессор Финансово-экономического института
Северо-Восточного федерального университет им. М.К. Аммосова (Якутск),
доктор экономических наук
| |
| | | | | В статье рассмотрено получение проектного финансирования и сравнение механизмов финансирования жилищного строительства. Рассмотрена схема взаимодействия участников строительства. Описан процесс получения проектного финансирования в банке. Анализируется влияние различных факторов на пополнение счетов эскроу в Дальневосточном федеральном округе, в частности в Республике Саха (Якутия). Проведен анализ факторов, влияющих на реализацию проектного финансирования. Исследование и разработка механизмов проектного финансирования жилищного строительства в региональных условиях Севера призваны улучшить условия проживания в Дальневосточном федеральном округе и сократить отток населения. Таким образом, исследование, внедрение и реализация таких механизмов проектного финансирования жилищного строительства в региональном разрезе Якутии нуждаются в срочной актуализации. | | Ключевые слова: Дальневосточный федеральный округ, Республика Саха (Якутия), проектное финансирование, счета-эскроу, долевое строительство, кредитный договор, льготная ипотека | | УДК 338; ББК 65.263 Стр: 156 - 159 |
Переход с долевого строительства на проектное финансирование жилищного строительства начался в 2019 г., с внесения изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ. Основной причиной перехода является уменьшение количества россиян, не получивших жилье, «обманутых дольщиков».
Одним из главных направлений строительной отрасли является жилищное строительство, выступая при этом мощным драйвером инноваций, инвестиционного и потребительского спроса. Механизм проектного финансирования является основным при достижении целевых показателей Национального проекта «Жилье и городская среда».
Однако, проектное финансирование жилищного строительства все еще находится на стадии формирования. Изучение региональных особенностей проектного финансирования жилищного строительства в региональных условиях Севера становится актуальной научной задачей. В связи с этим, цель исследования данной статьи — совершенствование механизмов проектного финансирования жилищного строительства в региональных условиях Севера.
Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:
1. описать основные понятия и цели проектного финансирования в строительной отрасли;
2. сравнить механизмы финансирования жилищного строительства;
3. рассмотреть процесс получения проектного финансирования;
4. проанализировать основные показатели проектного финансирования с использованием счетов эскроу;
5. проанализировать жилищное строительство в Республике Саха (Якутия).
Определение проектного финансирования. П.К. Невитт и Бенджамин Эсти являются известными экспертами в области проектного финансирования. Проектное финансирование можно определить как целевое кредитование заемщика на инвестиционный проект без регресса или с частичным регрессом, мобилизующее различные источники финансирования, оптимально распределяя риски и финансируя отдельный хозяйствующий субъект. Э.Р. Йескомб описывает проектное финансирование как привлечение долгосрочного заемного финансирования для крупных проектов с помощью финансового инжиниринга на основе кредита под денежный поток, созданный только самим проектом [6].
Проектное финансирование — уникальный формат масштабных инфраструктурных проектов, привлекающий капитал под залог самого проекта, а не активов спонсора. Этот тип финансирования имеет давнюю историю, начиная с 1930-х годов в США, когда он использовался для финансирования нефтяного предприятия. В дальнейшем, в 1970–1990-х годах, проектное финансирование получило всплеск развития, особенно в энергетике. Это можно объяснить интернационализацией финансовых рынков и приватизацией государственной инфраструктуры.
В середине 1990-х годов в России наблюдался всплеск проектного финансирования, о чем свидетельствуют многочисленные международные проекты, реализованные с использованием этого подхода. Кроме того, многие российские коммерческие банки создали специализированные подразделения по инвестиционному кредитованию и проектному финансированию. Инициаторами этого развития стали Сбербанк, ВТБ и Росбанк [6].
Определение проектного финансирование в строительной отрасли. В сфере строительства проектное финансирование предполагает использование счетов условного депонирования для финансирования строительства многоквартирных домов. На этих счетах аккумулируются средства граждан до завершения строительства, тем самым исключая риск для тех, кто вложился в проект. В конечном итоге такой подход гарантирует, что покупатели могут приобретать полностью готовые дома без дополнительной финансовой нагрузки на инвестора.
Таким образом, проектное финансирование (рис. 1) в строительной отрасли подходит к системе распределения средств иначе, чем традиционные методы финансирования. Вместо того, чтобы полагаться на кредитоспособность заемщика, проектное финансирование фокусируется на особенностях проекта, таких как стоимость строящегося имущества и дата завершения проекта. Кроме того, риск проекта распределяется между всеми участниками строительного процесса, что снижает риск всего проекта для инвестора. Эта система финансирования предусматривает выплату кредита вне зависимости от успеха или неудачи проекта, что делает ее привлекательным вариантом для инвесторов строительной отрасли. | | |  | | Рис. 1. Схема проектного финансирования |
Для привлечения инвестиций на строительство объектов недвижимости застройщики используют механизм проектного финансирования, предполагающий создание счетов-эскроу для поступления денежных средств от покупателей после ввода жилья в эксплуатацию. Эти средства затем используются для погашения кредита, взятого для финансирования строительства. Данный механизм проектного финансирования является ключевым элементом Национального проекта «Жилье и городская среда», который направлен на обеспечение доступным жильем семей со средним достатком и улучшение городской среды.
Государство планирует к 2030 году увеличить объем жилищного строительства не менее чем до 120 млн квадратных метров ежегодно, обеспечивая при этом устойчивое сокращение нежилого фонда, создание комфортных общественных пространств для удобства граждан.
1. Процесс получения проектного финансирования.
Процесс получения проектного финансирования от банка для компании многогранен и включает в себя несколько этапов.
На первом этапе застройщик подает в Банк заявку с пакетом документов, которая анализируется, и Банк готовит индивидуальное предложение с указанием суммы кредита, ставки, сроков, необходимого обеспечения и других жизненно важных условий. Затем подается полный пакет документов и банк проводит детальную оценку проекта. Положительное решение Коллегиального органа открывает путь к подписанию кредитной и залоговой документации и реализации проекта. При согласии заемщика с условиями, Банк выдает кредитные средства, а обеспечением кредита могут быть земельные участки и площади под застройку. Средневзвешенная процентная ставка по кредиту складывается из стоимости банковского обслуживания и платы за пользование заемными средствами.
2. Средневзвешенная процентная ставка.
Средневзвешенная процентная ставка является ключевым условием для подписания кредитного договора Застройщиком.
Процентная ставка делится на две основные ставки:
1. Базовая процентная ставка, начисляемая на объем кредита, непокрытый средствами, находящимися на счетах эскроу, открытых у Кредитора в рамках Проекта. В период с даты выдачи кредита (не включая эту дату) по дату, которая наступит ранее: дата, следующая за датой завершения периода доступности открытых участниками долевого строительства в рамках Проекта, подтверждающих наступление оснований для перечисления средств на счета эскроу (включительно).
Базовая процентная ставка может быть плавающей или фиксированной на весь период действия кредитного договора.
Фиксированная процентная ставка определяется банком и в среднем составляет: ключевая ставка Банка России на дату подписания плюс фиксированная маржа в размере от 3% до 5% процентов годовых.
Плавающая процентная ставка составляет: ключевая ставка Банка России плюс фиксированная маржа в среднем в размере от 3% до 5% годовых.
2. Специальная процентная ставка определяется банком и в среднем составляет от 4% до 6% годовых с учетом отсрочки на инвестиционную фазу проекта; но не менее 0,01% годовых.
3. Кредитные платы (Плата за кредит).
Плата за пользование лимитом кредитной линии — это плата за резервирование Банком за клиентом определенной суммы, согласованной сторонами в заключенном кредитном договоре, которую Банк не может использовать по своему усмотрению в течение установленного договором срока. Определяется банком и в среднем составляет от 0% до 1% процентов годовых.
Плата за резервирование — это плата за предоставление права пользования кредитной линией. Определяется банком и в среднем составляет от 0% до 1% процентов от всей суммы кредитной линии.
Плата за досрочный возврат кредита — это плата за досрочное погашение кредита за счет кредитных средств, предоставленных иной кредитной организацией, кроме Банка кредитора. Определяется банком и в среднем составляет от 3% до 6% от всей суммы кредитной линии.
4. Отлагательные условия предоставления кредитных средств.
Отлагательные условия предоставления кредитных средств — это конкретная ситуация, возникающая при определенных обстоятельствах, которые согласованы в договоре сторонами. Обстоятельством может выступать не только право, но и обязанности. Например:
– заключение соглашений о праве Кредитора на списание средств без распоряжения плательщика в погашение просроченной и срочной задолженности со счета(ов) Заемщика, открытых у Кредитора;
– предоставление Заёмщиком Кредитору копий технических условий и договоров технологического присоединения к сетям водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, канализации, отведению поверхностных стоков, заключённых между Заёмщиком и уполномоченными организациями, нагрузки в которых соответствуют нагрузкам в проектной документации, предоставленной Заёмщиком Кредитору, а также сроки выполнения работ по которым не превышают сроков строительства Объекта, по форме и содержанию удовлетворяющих Кредитора;
– предоставление проектной документации на строительство Объекта в составе перечня томов, определенных п.12. ст.48 Градостроительного кодекса РФ;
– предоставление договоров на разработку проектной документации (Генпроектирование), выполнение функций Технического Заказчика / при отсутствии такового — договоры подряда на основные комплексы работ;
– заключение Заемщиком с Кредитором или иной организацией, оказывающей соответствующие услуги на финансовом рынке, сделки хеджирования процентного риска, возникающего в результате возможного роста плавающей ставки.
И иные условия, которые необходимо будет выполнить до получения финансирования в рамках Проектного финансирования.
5. Сравнение механизмов финансирования жилищного строительства.
Чтобы определить трудности перехода к проектному финансированию, рассмотрим разницу между методами финансирования жилищного строительства. При первоначальном подходе средства по договорам долевого участия поступают непосредственно застройщикам. При этом покупатель и застройщик согласовывают ДДУ и регистрируют его в Росреестре, после чего покупатель перечисляет денежные средства на расчетный счет застройщика.
В основном, с проблемами сталкиваются небольшие застройщики, которые одновременно строят не более двух объектов. Таких застройщиков большинство, в основном они находятся в регионах.
Согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса Российской Федерации, средства дольщиков, идущие на строительство, можно признать целевыми. Поэтому, в данном случае, доходом является разница между полученными средствами по всем ДДУ и фактическими расходами на строительство данного объекта (по п. 14 ст. 250 НК РФ).
При этом доход от реализации ДДУ не облагается налогом. Все это позволяет оптимизировать налоговые обязательства и повысить рентабельность строительных проектов.
Далее рассматривается новая схема взаимодействия участников строительства по 214-ФЗ — с использованием счетов эскроу.
В механизме проектного финансирования банки играют решающую роль, которую нельзя недооценивать. Они действуют как третье звено в короткой цепочке, соединяющей застройщиков и потребителей, что значительно усиливает их важность. При долевом строительстве незанятые средства населения превращаются в заемные средства через счета условного депонирования, что позволяет банкам установить свою власть.
По новой схеме покупатели квартир размещают денежные средства на счетах условного депонирования, открываемых каждым дольщиком в специализированном банке, а не непосредственно на расчетный счет застройщика. Затем банк выдает кредит застройщику, используя средства, полученные от дольщиков, для финансирования затрат на строительство. Только при вводе объекта в эксплуатацию деньги переводятся на расчетный счет застройщика. Однако, эта схема создает дополнительную финансовую нагрузку на застройщиков, поскольку средства не могут подпадать под норму пп. 14 р. 1 ст. 251 НК РФ, которая признает в качестве дохода разницу между ценой договора долевого участия и фактическими затратами на строительство объекта долевого строительства.
Следует отметить, что раскрытие счетов-эскроу происходит после ввода объекта в эксплуатацию, и застройщик не будет соответствовать критериям работы на УСН, так как полученная сумма значительно превысит 150 млн рублей.
В этом случае они будут вынуждены перейти на общую систему налогообложения, предполагающую налоговую нагрузку в размере 20% от дохода. При этом проект может не получить финансирования по надлежащей ставке, так как банки ограничат или прекратят выдачу средств. В результате застройщику придется вкладывать собственные средства в проект, что повлечет за собой дополнительную финансовую нагрузку.
У кредитора есть несколько рычагов воздействия, среди них — изменение процентной ставки, штрафные санкции, ограничение финансирования при невыполнении тех или иных условий. В качестве «высшей меры» применяется прекращение кредитования.
В случае ограничения или остановки банком выборки средств, застройщик будет вынужден вкладывать в проект собственные деньги, а это дополнительная финансовая нагрузка на застройщика.
6. Проектные компании (SPV).
Специальные проектные компании (SPV) становятся ключевым звеном в реализации крупных инвестиционных проектов по модели проектного финансирования (рис.3). Сегодня специальные проектные компании широко используются при осуществлении проектного финансирования, реализации капиталоемких проектов в рамках государственно-частного партнерства, а также в различных схемах секьюритизации активов. Это касается и проектного финансирования жилищного строительства в региональных условиях Севера.
Для действующих региональных застройщиков трансформация или создание проектных компаний может стать существенной проблемой. Так, для трансформации застройщику нужен лидер и сильная команда компетентных специалистов. Для большинства региональных застройщиков потребуется увеличение штата сотрудников (финансовых аналитиков, юристов, увеличение штата отдела продаж, ПТО).
Региональные застройщики теперь обязаны управлять своими рисками. Управление рисками в проектном финансировании включает выявление, анализ и снижение рисков, связанных с финансовыми аспектами проекта, такими как финансирование, составление бюджета и движение денежных средств. Он включает оценку рисков, связанных с рыночными условиями, конкуренцией, государственными постановлениями и различными другими факторами, которые могут повлиять на финансовые показатели проекта. Эффективное управление рисками помогает гарантировать, что проект не выходит за рамки бюджета, достигает финансовых показателей рентабельности.
Как известно, на севере существует нехватка специалистов, обладающих необходимыми знаниями, навыками и опытом для удовлетворения спроса на услуги в определенных отраслях, включая и проектное финансирование. Этот дефицит может привести к ряду негативных последствий для региональных застройщиков, таких как отказ в получении проектного финансирования, задержка финансирования и тем самым увеличение сроков строительства.
7. Пополнение счетов эскроу.
Сроки пополнения счетов — эскроу в России — проблема, с которой сегодня сталкиваются застройщики.
В России застройщики обязаны открывать счета — эскроу и вносить на них деньги, чтобы обеспечить наличие средств для завершения строительства и сдачи жилья. Однако, перевод денежных средств со счета — эскроу на счет застройщика возможен только после регистрации необходимых документов в Росреестре.
Процесс регистрации в Росреестре может быть трудоемким и бюрократическим, что приводит к задержкам и трудностям для застройщиков. Это может повлиять на сроки строительства, финансирование и, в конечном итоге, на передачу жилья покупателям. В результате застройщики часто сталкиваются с проблемами соблюдения сроков заполнения счетов — эскроу и завершения строительства объектов.
Для решения этой проблемы российское правительство работает над оптимизацией процесса регистрации в Росреестре и повышением эффективности системы. Тем не менее, предстоит еще многое сделать, чтобы застройщики могли получить доступ к средствам, необходимым им для своевременного завершения своих проектов и передачи качественного жилья покупателям.
Также нужно учитывать дополнительные факторы, которые влияют на пополнение счетов эскроу. Так, средства из фактически проданной квартиры могут упасть на счет эскроу спустя недели.
В среднем для региональных застройщиков требуется 23 (двадцать три) дня до момента зачисления денежных средств на счета-эксроу (со дня подачи документов на государственную регистрацию) в т.ч.:
• регистрация ДДУ: до 5 рабочих дней;
• одобрение объекта в Банке: до 5 рабочих дней;
• регистрация ДУПТ: до 5 рабочих дней;
• открытие счетов-эскроу по итогам регистрации ДУПТ: до 5 рабочих дней;
• зачисление денежных средств на счета-эскроу: до 3-х рабочих дней.
При использовании в качестве первоначального взноса субсидии, такие как Материнский капитал, Жилищный сертификат и различные региональные меры поддержки на приобретение жилья (далее Меры поддержки) срок перечисления Денежных средств по предусмотренным Мерам поддержки сугубо индивидуален. Застройщик не имеет воздействия на сроки зачисления на Эскроу-счета денежных средств по Мерам поддержки.
8. Жилищное строительство в Республике Саха (Якутия).
В первую очередь при жилищном строительстве в Республике Саха (Якутия) (далее Якутия) нужно учитывать региональные особенности, а именно строительство в условиях вечной мерзлоты.
При финансировании проекта жилищного строительства в Якутии важно учитывать долгосрочные последствия проекта. Поскольку климат часто непредсказуем, важно планировать наихудшие сценарии.
Проведение строительных работ на вечно мерзлых грунтах, по сравнению с обычными условиями на не мерзлых грунтах, усложняется влиянием неблагоприятных природно-климатических и мерзлотно-грунтовых факторов: продолжительным зимним периодом в сочетании с низкими температурами наружного воздуха (до -40...-500С), сильными ветрами, большой влажностью и значительными снежными заносами, длительной полярной ночью (зимой) и продолжительными полярным днем (летом) [15].
Влияние этих факторов учитывают введением поправочных коэффициентов уменьшения производительности труда и увеличения продолжительности работ, а также применением особых приемов подготовки строительной площадки и выполнения самих работ, с использованием строительной техники в холодостойком северном исполнении. Особенно это касается производства строительно-монтажных работ при возведении нулевой части зданий и сооружений и устройства фундаментов, к которым можно отнести подготовку строительной площадки, производство земляных, буровых, взрывных и свайных работ.
Несмотря на трудные условия жилищного строительства, Якутия занимает 3 место в ДФО по объёму жилищного строительства. Так, жилищное строительство с использованием счетов эскроу строится в 42 домах на 332 тыс. м2, из них в городе Якутске 331 тыс. м2 и 1 тыс. м2 в городе Алдан. Плановые сроки ввода в эксплуатацию планируются в 2024 г. — 101 тыс. м2, 2025 г. — 32 тыс. м2 [7].
В заключение можно сделать вывод о том, что введение проектного финансирования позволяет значительно снизить количество проблемных объектов строительства, тем самым сократить до минимума проблему обманутых дольщиков. Но, несмотря на все преимущества проектного финансирования, необходимо упомянуть о том, что до сих пор он находится на стадии формирования и уточнения. Создание новых проектных компаний SPV, безосновательный контроль Банков, нехватка квалифицированных кадров, большие сроки пополнения счетов — эксроу. Все эти факторы влияют на снижение количества региональных застройщиков.
Следует отметить преимущества и недостатки проектного финансирования жилищного строительства в Дальневосточном федеральном округе:
Преимущества:
1. продажи через счета-эскроу защитят покупателей новостроек;
2. рынок станет более упорядоченным и прозрачным;
3. исчезнут ненадежные, неопытные и некомпетентные компании;
4. банки не допустят нецелевого использования финансов застройщиками;
5. собрать достаточно средств для завершения проекта;
6. снижение рисков за счет их распределения между участниками;
7. отсутствие жестких требований к финансовому состоянию владельца проекта.
Недостатки:
1. потенциальное уменьшение количества региональных застройщиков;
2. большой первоначальный взнос от заказчика-застройщика;
3. увеличение стоимости жилья;
4. повышенные процентные ставки по кредиту, связанные с рисками проектного финансирования;
5. строгий контроль проекта со стороны инвесторов (банка);
6. нехватка квалифицированных специалистов в Дальневосточном федеральном округе;
7. региональные особенности строительства на Севере;
8. высокие требования к юридическому сопровождению и проектной документации.
Дальнейшее совершенствование механизмов проектного финансирования жилищного строительства в региональных условиях Севера должно быть ориентировано на создание равных условий для участников долевого строительства, банка и застройщиков путем совершенствования правовых взаимоотношений застройщиков и банков, направленных на снижение контроля со стороны банков и более выгодных условий кредитования. Одним из положительных решений по улучшению жилищного строительства в региональных условиях Севера, является принятое Президентом России Владимиром Путиным в рамках ВЭФ-23 предложение увеличить максимальный размер ипотечного кредита по программе «Дальневосточная ипотека» с 6 до 9 млн рублей. |
| |
|
|
