|
| | | | Проблемы современной экономики, N 4 (80), 2021 | | | | ФИНАНСОВО-КРЕДИТНАЯ СИСТЕМА. БЮДЖЕТНОЕ, ВАЛЮТНОЕ И КРЕДИТНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЭКОНОМИКИ, ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ | | | Панфилова А. А.
аспирант кафедры финансов
Санкт-Петербургского государственного экономического университета
| |
| | | | | В настоящее время коммерческая недвижимость является одним из важнейших объектов инвестирования и невозможно недооценить ее значимость, поскольку наличие качественного офисного предложения, торговых центров, гостиниц, а также складского пространства представляет собой важную часть инфраструктуры экономики нашей страны. В данной статье автором проведен анализ рынка коммерческой недвижимости, как объекта инвестиционных вложений, подробно рассмотрены его основные сегменты, такие как офисная, складская и торговая недвижимость, а также отмечены перспективы их дальнейшего развития в Российской Федерации | | Ключевые слова: инвестиции, коммерческая недвижимость, недвижимость, офисная недвижимость, производственные комплексы, складская недвижимость, торговая недвижимость | | УДК 338.1; ББК 65.221 Стр: 122 - 125 |
Сегодня можно наблюдать стремительное развитие отечественного рынка коммерческой недвижимости, поскольку он занимает важное место в экономических отношениях, являясь одним из наиболее прибыльных в российской экономике, где средняя годовая доходность сегментов коммерческой недвижимости составляет 10–12%, а у некоторых объектов достигает 16%, что практически в два раза выше, чем доходность инвестиций в жилье.
Прежде всего, необходимо обратиться к самой сущности понятия «недвижимое имущество», которое достаточно широко используется в экономической литературе. Так, понятие «недвижимость» впервые появилось в России еще во времена Петра I с появлением Указа о единонаследии от 23 марта 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», который закреплял юридическое слияние поместного и вотчинного землевладения. Затем в российском законодательстве лишь с процессом приватизации государственной собственности, а также с появлением рыночных отношений в Российской Федерации появилась необходимость объединения понятий «здания» и «земельный участок» [2, с.86].
К сожалению, на сегодняшний день, в отечественном законодательстве нет четкого юридического определения понятия «недвижимость», только в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (части I) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ отмечено, что относится к «недвижимым вещам». Так, «к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть те объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» [1, ст. 130]. Также, согласно статье 130, к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения.
По мнению автора, рынок недвижимости — это совокупность экономических и юридических отношений, возникающих между субъектами вокруг операций с объектами недвижимости, которая, в свою очередь, представляет наиболее фундаментальный и долговечный товар, удовлетворяющий сложные запросы потребителей.
Рассмотрев понятие «недвижимость», необходимо обратиться к сущности понятия «коммерческая недвижимость», четкого определения которой также нет в отечественном законодательстве, но исследованию которой посвящено множество трудов и работ современных отечественных ученых.
Так, Бычкова М.В. в своей работе пришла к выводу, что коммерческая недвижимость представляет собой своего рода недвижимость для инвестиций с целью получения стабильной долгосрочной прибыли [2, с.90]. Сорокин А.А. и Малявина В.Д. в своем исследовании отмечают, что основной характеристикой коммерческой недвижимости является соотношение спроса и предложения [6, с.90]. Симонова Н.Ю. обращает внимание на то, что коммерческая недвижимость обладает набором характеристик, таких как конфигурация доходов, будущие изменения стоимости, а также факторы риска и рынка [5, с. 44].
Таким образом, проведя анализ содержащихся в научных работах взглядов отечественных исследователей, автор заключает, что коммерческая недвижимость представляет собой недвижимость, которая приобретается или строится с целью получения арендных платежей или с целью получения выгоды от прироста стоимости объекта, иными словами, для стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе.
Для проведения комплексного исследования рынка коммерческой недвижимости и современных тенденций инвестирования его сегментов автором были использованы эмпирические методы и приемы исследования, такие как методы наблюдения, сравнения, конкретизации. Информационную базу исследования составляют статистические материалы, публикуемые органами государственной статистики и независимыми исследователями, а также отчетные материалы о деятельности хозяйствующих субъектов, действующих на рынке коммерческой недвижимости.
Классификации коммерческой недвижимости уделяется все большее внимание, так как развитие данного рынка предполагает наличие определенных критериев и методики оценки того или иного объекта для дальнейшего финансирования. По целевому назначению можно выделить следующие группы (табл. 1).
Таблица 1
Сегменты коммерческой недвижимости по целевому назначению| Сегмент | Назначение |
|---|
| Офисная недвижимость | Помещения, в которых организуется рабочее пространство для сотрудников организаций, а также места для проведения деловых встреч и различных конференций (бизнес-центры, здания с офисами, коворкинги и т.п.) | | Складская недвижимость | Тип недвижимости, который предназначен для приема, хранения и подготовки к транспортировке любого вида продукта (склады, помещения внутри склада и т.п.) | | Торговая недвижимость | Тип недвижимости, где размещается товар и производится прием покупателей с последующим товарообменом (например, торговые центры, магазины, объекты общественного питания, рынки и т. п.) | | Гостиничная недвижимость | Объекты, которые позволяют организовывать временное проживание людей (например, гостиницы, общежития, коливинги и т.п.) | | Производственные комплексы | Площади, которые расположены в специализированных сооружениях, где производится трудовая деятельность людей, связанная с различными видами производства (например, технические строения, цеха и т. п.) |
Составлено автором
Далее рассмотрим особенности сегментирования коммерческой недвижимости.
Офисная недвижимость является одним из самых востребованных объектов инвестирования на рынке коммерческой недвижимости, подразделяющейся от высшей категории «А» до низшей категории «D». Зависит данная классификация инвестиционного объекта от множества характеристик: состояние помещения; местоположение; транспортная доступность; наличие и качество инженерных коммуникаций (отопление, кондиционирование); инфраструктура; конструктивно-планировочные решения, а также парковки. В основном, современным офисам и бизнес-центрам присуждаются классы «А» и «В». Отметим основные показатели офисного рынка двух лидирующих городов в стране (табл.2).
Таблица 2
Основные показатели рынка офисной недвижимости в г. Москве и г. Санкт-Петербурге| | | 1 квартал 2019 года | 1 квартал 2020 года | 1 квартал 2021 года |
|---|
| | | г. Москва | г. Санкт-Петербург | г. Москва | г. Санкт-Петербург | г. Москва | г. Санкт-Петербург |
|---|
| Общий объем предложения, млн м2 | | 18,3 | 3,24 | 18,8 | 3,29 | 19,3 | 3,71 | | Класс А | 4,2 | 1,34 | 4,4 | 1,37 | 4,7 | 1,26 | | Класс В | 14,1 | 1,90 | 14,4 | 2,02 | 14,5 | 2,45 | | Доля вакантных площадей, % | | 7,9 | 5,4 | 5,5 | 5,6 | 8,5 | 5,9 | | Класс А | 11,6 | 4,3 | 8,9 | 4,3 | 13,0 | 3,4 | | Класс В | 6,8 | 6,4 | 4,5 | 6,8 | 7,0 | 7,2 |
Составлено автором на основе [7]
Как видно из таблицы 2, по итогам первого квартала 2021 года общий объем офисного предложения в Москве составил 19,3 млн м2. Уровень вакантных площадей за первые три месяца 2021 г. составил 8,5%, что на 3 п.п. больше, чем годом ранее. Рост уровня свободных площадей произошел за счет ввода в эксплуатацию ряда новых объектов, а также из-за большого уровня вакантных площадей класса A (13%). Общий объем качественных офисных помещений в Санкт-Петербурге на конец первого квартала 2021 г. составил 3,71 млн м2. В свою очередь, объем свободных помещений класса А увеличился до 3,4% в первом квартале 2021 г. (годом ранее уровень вакантных площадей составлял 3,0 %).
Следует отметить, что доходность по итогам первого квартала 2021 года для различных классов объектов инвестирования выглядела следующим образом: для офисных помещений класса «А» 8–9%; для офисов класса «B+» 9,5–10,5%; для класса «В» 11–12%.
На сегодняшний день все более популярным инвестиционным объектом становится новый тип офисов — коворкинг, который предполагает гибкое пространство, где происходит трудовая деятельность людей разных профессий, выполняющих каждый свою работу. В европейских странах средняя рентабельность прибыльных коворкингов держится на уровне 15%. В мировом масштабе этот показатель достигает 17%.
По оценке консалтинговой компании Cushman & Wakefield, на январь 2021 г. объем рынка коворкингов в Российской Федерации составил 242 тыс. кв. м, при этом 81% локаций принадлежит сетевым операторам. По сравнению с 2019 г. этот рынок вырос на 29% и составил 1,3% от общего предложения офисных площадей [3].
Следующий сегмент коммерческой недвижимости — складская недвижимость, представленный в табл. 1, пострадал в период пандемии меньше всего. Сегодня склады являются наиболее привлекательными объектами инвестирования в сфере коммерческой недвижимости в России.
Существует четыре основных категории складских помещений: от высшего класса «А» до низшего класса «D». Также, как и в случае с офисной недвижимостью, класс «А» представляет собой современное здание с коммуникациями, системами безопасности, пожаротушения и наличием регулировки температурного режима. В то время как склады, относящиеся к низшей категории «D», не включают в себя ни одну из отмеченных характеристик.
Следует отметить, что в 2020 г. общий объем качественной складской недвижимости в России достиг 29,3 млн кв. м, распределение которого выглядело следующим образом (рис. 1). | | |  | | Рис. 1. Распределение складской недвижимости в Российской Федерации в 2020 году, % Составлено автором на основе [4] |
Из рисунка видно, что большинство складских помещений сосредоточено именно в Московском регионе, а именно 54% (16 млн кв. м), 14% (4 млн кв. м) — приходится на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, а еще 32% (9,3 млн кв. м) — на остальные регионы Российской Федерации.
В 2021 году доходность инвестиций в этом сегменте рынка при формате помещений self-storage составляет порядка 14–15% годовых при сроке окупаемости 5–7 лет. Таким образом, автор считает, что на сегодняшний день сегмент складской недвижимости является одним из самых прибыльных и устойчивых к экономическим и политическим изменениям.
Также сегодня развиваются новые форматы складских и индустриальных помещений, такие как light industrial (небольшие сооружения c отдельными блоками площадью от 200 до 2000 кв. м., спрос на которые проявляет малый и средний бизнес). Преимуществами являются повышение мобильности, улучшение сервиса, каждый блок является автономным (со своими воротами, отдельной входной группой и т. п.).
Кроме того, повышается спрос на финансирование складов формата build-to-suit (BTS) (иными словами, «строительство под ключ»), поскольку крупные сетевые ритейлеры предпочитают строить собственные складские помещения, подходящие под требования собственника или арендатора. При данном типе складов несущие конструкции, высота потолков, а также все остальные параметры рассчитаны до мелочей.
Что касается сегмента торговой недвижимости, то она пострадала в период пандемии значительно сильнее предыдущих двух сегментов. Так, доходность вложений в стрит-ритейл ниже, чем в других сегментах коммерческой недвижимости, особенно в нынешнее время, когда произошло снижение арендных ставок даже для ликвидных помещений.
Но несмотря на это, пандемия дала импульс к развитию магазинов и сервисов в шаговой доступности от дома, поэтому на сегодняшний день районные торговые центры получают новую жизнь из-за необходимости иметь качественные и полноценные lifestyle-пространства, в которых будет комфортно совершать покупки и проводить досуг с пользой. На данный момент торговые центры следуют концепции эко- и ЗОЖ-пространств, в рамках которых повышается лояльность среди покупателей и поддержка арендаторов объектов. Помимо этого, управляющие компании приобщают к теме экологизации жизни посетителей и ритейлеров и подталкивают их к необходимости принимать личное участие в улучшении состояния окружающей среды, идя в ногу со временем [7].
Анализируя рынок коммерческой недвижимости в целом, необходимо отметить, что объем инвестиционных вложений в сегменты по итогам первого полугодия 2021 г. составил 69 млрд руб., что на 9% ниже значения за аналогичный период 2020 г. (76 млрд руб.) Наибольшее количество инвестиций было направлено в офисную и складскую недвижимость в первом полугодии 2021 года (34 и 32%, соответственно). (рис. 2) | | |  | | Рис. 2. Распределение объема инвестиций по сегментам коммерческой недвижимости в 1 полугодии 2021 года, % [составлено автором на основе [8]] |
В объекты офисной недвижимости было вложено 23 млрд руб., что на 55% ниже года ранее. В складскую недвижимость за первое полугодие нынешнего года было инвестировано 22 млрд руб. для сохранения и приумножения своего капитала. Вложения в сегмент торговой недвижимости сохраняются на низком уровне.
В заключение необходимо подчеркнуть, что коммерческая недвижимость является актуальным источником вложений инвестиций в Российской Федерации, показывая доходность на уровне 10–14% со средним сроком окупаемости 5–10 лет при правильной стратегии инвестирования, хорошем месторасположении объекта и грамотном управлении. Также инвестиции на ранней стадии реализации финансирования проектов в коммерческой недвижимости могут принести инвестору рост стоимости до 45–50%.
Подводя итоги, на взгляд автора, в недалеком будущем все придет к тому, что все сегменты коммерческой недвижимости будут сосредоточены в одном месте, поскольку потребители уже сейчас проявляют потребность в получении всего в чем они нуждаются в одном месте. Автор считает, что в крупных городах будут развиваться инвестиционные объекты, содержащие в себе и жилую недвижимость (квартиры/апартаменты/коливинги), и рабочее пространство (коворкинги), и торговую зону (различные кафе). Возможно, в таких зданиях будут расположены и складские помещения для хранения и быстрой доставки продуктов. Таким образом, коммерческая недвижимость перейдет в формат mixed-use. |
| |
|
|
