|
| | | | Проблемы современной экономики, N 2 (38), 2011 | | | | ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ | | | Жук В. А.
генеральный директор ЗАО «Группа компаний “Жилищный капитал”» (Москва),
кандидат экономических наук
| |
| | | | | В статье рассматриваются характеристики современного рынка жилья в России, процессы и проблемы рынка, а также доступность жилья для населения | | Ключевые слова: жилищный фонд, износ жилищного фонда, строительство жилья, строительный комплекс, стоимость жилья |
Современный рынок жилья в России, как и вся экономика, требует коренной модернизации, в результате которой появится возможность обеспечить решение жилищной проблемы населения страны. Без решения этой проблемы не может быть осуществлена модернизация всей социально-экономической системы. Такую модернизацию следует реализовывать как системный, научно-обоснованный, последовательный, взаимосвязанный комплекс мер, охватывающий все сферы жизнедеятельности общества с целью перевода его в новое качественное состояние, соответствующее условиям и требованиям, предъявляемым процессом мировой глобализации к человеку, обществу, стране, государству1. Только такой путь позволит обеспечить воспроизводство и конкурентоспособность человеческого капитала, как главной составляющей национального богатства России.
Объем жилищного фонда в Российской Федерации по состоянию на 2010 год составлял чуть более 3,1 млрд кв. м. По оценкам специалистов для удовлетворения потребности населения в жилье, сформировавшейся к 2011 году, жилищный фонд необходимо увеличить до 5 млрд кв. м.
Количество квартир и индивидуальных домов (единиц жилья) по состоянию на 2010 год составляет 60,04 миллионов, при этом средняя площадь единицы жилья составляет 51,7 кв. метров. Таким образом, жилищная обеспеченность в единицах жилья на 1000 человек составляет 408 единиц, что близко к среднеевропейскому уровню.
Средняя обеспеченность общей жилой площадью населения в стране составляет 21,1 кв. м на человека, что в 2 раза ниже, чем в среднем по Европе. 72% от общего объема приходится на жилищный фонд в городских поселениях, 28% от общего объема сосредоточено в сельской местности, что свидетельствует о значительной урбанизации населения в стране.
В частной собственности находится около 80% общего объема жилищного фонда страны. Значительная часть собственников не готова принимать на себя ответственность и расходы по эксплуатации многоквартирных домов. Лишь в 10% многоквартирных жилых домов созданы товарищества собственников жилья.
Около 20% общего объема жилищного фонда находится в государственной и муниципальной собственности. В основном это неприватизированное по разным причинам жилье, предоставленное по бессрочным договорам социального найма (фактически бесплатно) без учета имущественного положения, а также наличия или отсутствия потребности в оказании государственной поддержки. Это, приводит к неэффективному использованию ограниченных финансовых ресурсов, и не способствует увеличению муниципального фонда, предназначенного для социального найма.
Существующий рынок найма жилья преимущественно нелегален. По данным Всероссийской переписи населения 2010 года, 3,4–4% семей снимали жилые помещения у отдельных граждан. При этом по экспертным оценкам, размер жилищного фонда, сдаваемого в наем, составляет около 15–17%.
В настоящее время фактически отсутствуют участники рынка, профессионально занимающиеся предоставлением жилья в наем. При этом рынок найма жилья является одним из самых перспективных, так как, учитывая активную трудовую миграцию внутри страны и уровень доходов населения, значительная часть нуждающихся в жилье может удовлетворить свою потребность, сняв жилье на рынке. К примеру, рынок найма жилья в большинстве европейских стран составляет около 30% от всего жилищного фонда.
При общем размере всех земель Российской Федерации в 1709,8 млн гектар, земли населенных пунктов занимают 19,1 млн гектар или примерно 1,1 процента от всех земель, из них земли городских поселений составляют всего 7,9 млн гектар или 0,46 процента, а земли сельских поселений 11,2 млн гектар или 0,65 процента от всех земель России. При этом во многих крупных и крупнейших городах статус земель, определяемый их категорией, не допускающей жилищного строительства, ограничивает возможности массового жилищного строительства.
По типу застройки в Российской Федерации 30,2% составляет индивидуальное жилье, 69,8% — многоэтажная застройка. Эти данные свидетельствуют о существенном преобладании многоэтажного жилья, и, соответственно, плотности застройки, притом, что в Европе, как правило, многоэтажная застройка составляет от 20 до 40% жилищного фонда.
Степень износа жилищного фонда на 2010 год характеризовалась следующими показателями:
— минимальный износ (от 0 до 30%) имеет 50% жилищного фонда;
— износ от 31 до 65%, требующий ремонта либо модернизации, имеет 40% жилищного фонда;
— износ от 66 до 70%, при котором обязательным является проведение капитального ремонта либо модернизации жилищного фонда, либо его сноса, составляет 7% жилищного фонда;
— критическую степень износа (свыше 70%) имеет 3% жилищного фонда (в 2005 году — 0,9%).
При этом следует учитывать, что данные показатели рассчитаны исходя из формального подсчета срока эксплуатации жилых домов, они не отражают реального состояния жилищного фонда, а система регулярного технического аудита жилищного фонда фактически отсутствует.
Строительство жилья2 характеризуется следующими показателями: в 2007 году введено в эксплуатацию жилых помещений общей площадью 61,2 млн кв. м., что составляет 120,9% к аналогичному периоду 2006 года, в 2009 году — 59,9 млн кв. м или 93,4% к 2008 году. В то же время снижение в 2010 году объемов строительства до уровня 58,1 млн кв. м не позволило удовлетворить имеющийся спрос населения на жилье.
Ввод жилья на душу населения по регионам России неравномерен. По итогам 2010 года в среднем по стране введено 0,41 кв. м на человека, при разбросе от 0,02 кв. м на человека в Мурманской области до 0,9 кв. м в Московской области.
Объемы ввода жилья во многих субъектах Российской Федерации не отвечают существующей потребности, что обусловлено не только объективными социально-экономическими факторами, но и рядом субъективных факторов, включая качество управления на уровне регионов и муниципальных образований.
Кроме того, существует ряд регионов, в которых отсутствует необходимость в массовом строительстве жилья ввиду высокой средней жилищной обеспеченности и сокращающейся численности населения. | | |  | | Рис. 1. Износ жилищного фонда | | |  | | Рис. 2. Фактический ввод жилья за период с 1990 по 2007 годы | | |  | | Рис.3. Обеспеченность жильем на душу населения в Федеральных округах (на 01.01.2007 г.) | | |  | | Рис.4. Ввод жилья на душу населения в Федеральных округах в 2006 году. |
Одним из факторов, сдерживающих рост темпов строительства жилья, являются ресурсные ограничения строительного комплекса. Развитие строительного комплекса ограничивается: изношенностью производственных мощностей, низкой конкурентоспособностью ряда отечественных строительных материалов, недостаточным уровнем внедрения современных технологий строительства и производства строительных материалов, дефицитом квалифицированных кадров на всех уровнях. Кроме того, по оценке Росстата износ основных фондов в промышленности строительных материалов составляет не менее 44%.
По данным субъектов Российской Федерации в 2010 году будет обеспечено инженерной инфраструктурой около 13,5 тыс. га земли. Для того чтобы обеспечить доведение объема жилищного фонда до 5 млрд кв. м, необходимо увеличить объем земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой, минимум в 5–6 раз.
При этом надежность существующей инженерной инфраструктуры в регионах по экспертным оценкам существенно ниже допустимого уровня (количество аварий и повреждений составляет от 1,8 до 2,2 на 1 км сети в год при допустимых 0,3). В то же время масштаб замены сетей не превышает 1,2% их общей протяженности, и только в отдельных регионах — до 1,8%, при необходимых 4–5% в год.
Стоимость жилья в Российской Федерации продолжает расти. Начиная с 1998 года, стоимость жилья росла, в среднем на 27 процентов в год, то есть существенно превышала уровень инфляции и темпы роста стоимости строительных материалов. Самый существенный скачок цен за последние 5 лет произошел в 2006 году — на 53%, по итогам второго квартала 2007 года цены выросли на 17,5% по сравнению с концом 2006 года и составили 42,3 тысячи рублей за кв. м на первичном рынке и 43,3 тысячи рублей на вторичном рынке жилья. Относительное снижение началось в основном по результатам кризиса 2008 года. При этом темпы роста доходов населения существенно ниже темпов роста цен на жилье.
Серьезной проблемой жилищного рынка является то, что циклы роста спроса и предложения на жилье не совпадают. Спрос рос достаточно интенсивно до середины 2008 года (в 2005–2007 годах в России спрос стимулировался ростом доходов населения, развитием ипотеки, падением курса доллара и отсутствием адекватных финансовых инструментов вложения накопленных средств). При этом рост объемов предложения обеспечивается с существенной задержкой (1–3 года), за этот период часто возникает тенденция падения спроса (2008–2010 годы). Иными словами, основная причина опережающего роста цен — дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья. Кроме того, отсутствие стабильности на жилищном рынке формирует тенденцию роста объемов жилья, приобретаемого в инвестиционных целях, а существующий дисбаланс спроса и предложения приводит к ориентации рынка преимущественно на высокодоходные группы населения. Как показывает общемировая практика, чем менее прогнозируемы тенденции спроса и предложении, тем выше цены на жилье.
Существенный рост объемов ипотечного жилищного кредитования (в 2006 году выдано ипотечных кредитов на сумму 263,6 млрд руб., что почти в 2 раза превышает прогнозный показатель, в 1 полугодии 2007 года — 203,1 млрд руб.), позволил увеличить платежеспособный спрос населения, однако недостаточность предложения жилья на рынке не позволила существенно повысить его доступность. Кризисные явления 2008 года практически свели на нет ипотечную программу в Российской Федерации.
Оценка изменений коэффициента доступности жилья показывает, что приобретение жилья для большинства граждан является недоступным. Доходы населения и уровень цен на рынке жилья не позволяют приобрести в собственность жилье около 80% населения России, купить жилье сразу может не более 2%, а доля тех, кто хочет и способен решить жилищную проблему с помощью ипотеки не превышает 8% населения.
Серьезной проблемой является предоставление жилья в социальный наем малообеспеченным слоям населения. Обязательства по предоставлению муниципального жилья имеются перед почти 3,1 млн семей. За 2006 год очередь сократилась лишь на 139 тыс. семей. Основной проблемой в этой сфере является отсутствие финансовых возможностей у муниципалитетов по строительству и приобретению жилья для предоставления в социальный наем. Кроме того, сдерживающим фактором для органов местного самоуправления является также существующая до 2012 года возможность бесплатной приватизации жилья, предоставленного по договору социального найма.
Если рассмотреть вопрос с позиций обеспеченности населения достаточным по площади и качеству жильем, то он представляет одну из самых острых социальных проблем, которая во многом определяет качество жизни и в итоге качество человеческого капитала. Известно, что 25% населения не имеет собственного отдельного жилья4, 25% проживает в жилье, находящемся в плохом или очень плохом состоянии, а 65% — не удовлетворены жилищными условиями5. Огромная часть населения, проживает на площади 90 млн кв. м в жилье, которое относится к категории аварийного. К категории ветхого относится 300 млн кв. м. Таким образом, объем ветхого и аварийного жилищного фонда, составлявший в 2005 г. более 3%6 в настоящее время приближается к 5% и продолжает ежегодно увеличиваться. При этом в соответствии с Жилищным Кодексом на собственников жилья возлагается его капитальный ремонт.
Постоянное обесценивание доходов населения, связанное с нерегулируемым ростом цен на энергоносители, открытой инфляцией за счет роста цен на потребительские товары и производственные ресурсы, инфляцией издержек в сочетании с огромной изношенностью жилого фонда и постоянным ростом цен на услуги ЖКХ без повышения их качества (их объем — около 8% ВВП) постоянно усиливают и без того крайне высокую поляризацию обеспеченности населения жильем. Все это способствует обеднению, как всего населения, так и его социально незащищенных групп, ведет к ухудшению качества или лишению собственного жилья, как одного из важнейших условий существования.
Вместе с тем, Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002–2010 гг. и входящие в нее подпрограммы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса России» и Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» свои задачи не выполнили. Основными причинами стали не достаточно масштабное инвестирование строительства и реконструкции жилья, обновления основных фондов ЖКХ и неудовлетворительное инвестиционное кредитование населения.
Такое положение в жилищной сфере стало постоянно растущим фактором социальной напряженности.
Таким образом, неудовлетворительное состояние рынка жилья, ухудшающееся состояние жилищного фонда, отсутствие результатов реформы ЖКХ и значимых сдвигов в решении жилищной обеспеченности населения заставляют предполагать, что без системной модернизации в этой области, реализация которой пока ресурсно и комплексно не разработана, проблема крайне обострится в ближайшем будущем. | | |  | | Рис.5. Степень износа основных фондов организаций промышленности строительных материалов, в % | | |  | | Рис.6. Динамика роста цен на жилье и доходов населения. | | |  | | Рис.7. Изменение коэффициента доступности жилья3. |
| |
|
|
