|
| | | | Проблемы современной экономики, N 3 (23), 2007 | | | | НАУЧНЫЕ СООБЩЕНИЯ | | | Дударев Ю. И.
профессор Института экономики, права и гуманитарных специальностей (г. Краснодар), доктор технических наук
Дударева С. Ю.
начальник отдела оценки ООО «Аналитический центр оценки и консалтинга» (г.Краснодар)
| |
| | | |
Процесс определения стоимости объектов недвижимости включает следующие основные этапы: постановку задания на оценку; сбор информации и предварительный анализ данных; анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости; выбор уместных методов оценки и их применение; согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой стоимости; подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком [1, С.46].
Применительно к оценке прогнозной стоимости, то есть наиболее вероятной (расчетной) рыночной стоимости объекта оценки на определенную будущую дату, нужно отметить следующие особенности. На первом этапе ставится задача определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, соответствующую времени составления отчета (текущую дату), а также на определенную дату в будущем (прогнозной стоимости). При этом все условия изменения ценообразующих характеристик объекта оценки за период между текущей и будущей датами оценки, заранее известные собственнику имущества и оценщику, такие как условие завершения недостроенных объектов, или планируемый капитальный ремонт, реконструкция, перепрофилирование объекта, должны быть четко сформулированы. Если такие условия сразу не заданы, оценщик должен их рассмотреть на этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования.
На втором этапе для построения прогноза изменения стоимости объекта необходим тщательный анализ того, как именно рынок реагирует на какие-либо изменения в политике, экономике и социальной сфере и как именно эти изменения отражаются на стоимости объектов недвижимости определенного типа (или сегмента рынка).
На третьем этапе определяются юридически и физически возможные варианты использования объекта недвижимости как на текущую дату, так и на прогнозную, после чего выбирается или вариант наиболее вероятный, или обеспечивающий на прогнозную дату максимальную рыночную стоимость объекта недвижимости. При этом нужно учесть, что некоторые варианты использования объекта, неосуществимые по каким-либо причинам на текущую дату, становятся возможными на дату оценки прогнозной стоимости [2, С.169].
На четвертом этапе дается обоснование подходов к оценке (и выбор методов в рамках этих подходов) для оценки рыночной стоимости, как на текущую, так и на прогнозную дату оценки. При этом методы, применяемые в рамках каждого из подходов, на разные даты могут отличаться. Анализ существующих методов оценки и информации, необходимой при их применении показывает, что не все методы одинаково подходят для оценки прогнозной стоимости. Так, для оценки доходным подходом объекта незавершенного строительства, на текущую дату должен использоваться метод дисконтированных денежных потоков, отражающий затраты на строительство, связанные с реализацией проекта, риски и многие другие параметры, а для оценки на прогнозную дату, на которую объект, как предполагается, будет завершен и введен в эксплуатацию, оценка может проводиться методом капитализации дохода, предполагающим получение стабильных доходов от использования объекта.
Обычно при оценке учитывают только общие тенденции рынка недвижимости и рассматривают только то изменение стоимости объекта оценки, которое вызывается общим ростом цен на подобные объекты. На самом деле изменение стоимости вызывается не только общим удорожанием недвижимости, но и изменениями количественных и качественных характеристик самого объекта. Указанные факторы могут влиять на стоимость, как в меньшую, так и в большую сторону, причем иногда достаточно существенно. Таким образом, коэффициент изменения стоимости во времени состоит из двух составляющих – первой, отражающей типичные тенденции и второй, учитывающей возможное изменение ценообразующих характеристик конкретного объекта оценки [3].
Для расчета первой составляющей необходим анализ определенного сегмента рынка – рынка земельных участков (или соответствующих прав на них), рынка строительных работ, аренды и продаж аналогичных объектов недвижимости. Для расчета индивидуальной составляющей может использоваться метод парных продаж, при котором рассматриваются два аналогичных объекта, в идеале отличающихся по какому-то одному параметру, тогда разница в стоимости между такими объектами отражает влияние данного параметра на стоимость [4].
В качестве примера можно рассмотреть расчет изменения стоимости земельных участков в Краснодарском крае. Анализ рынка земельных участков в Краснодарском крае показал, что для большинства участков, участвующих в сделках купли-продажи, можно выделить общие тенденции изменения стоимости, показанные в табл. 1. | | | Таблица 1
Среднее изменение стоимости земельных участков за 2005–2006 годы |  | | |  |
Чем меньше поселение, тем менее развит рынок земельных участков и тем меньше информации для анализа, поэтому данные по маленьким населенным пунктам не приводятся.
В качестве факторов, изменяющихся во времени и влияющих на стоимость каждого конкретного участка, выявлены следующие – изменение окружения (внешней среды) с точки зрения ее привлекательности для собственника или покупателя участка, изменение состава подведенных коммуникаций, изменения юридического характера, связанные с переводом земельных участков в другую категорию земель. Были рассчитаны дополнительные корректировки изменения стоимости, вызванные указанными факторами (см. табл. 2). | | | Таблица 2
Изменение стоимости земельных участков по различным причинам |  |
Таким образом, если участок находится в райцентре Краснодарского края и за период прогнозирования (1 год) планируется подвести на участок газоснабжение, можно спрогнозировать рост его стоимости на 30–35 % и дополнительно на 6% за счет газификации, т.е. всего на 38–43% (в среднем на 40%).
Аналогично были рассчитаны соответствующие коэффициенты для ликвидных объектов недвижимости, рынок которых в Краснодарском крае достаточно развит – торговых и офисных помещений.
Пятый этап – согласование результатов. Основным критерием при выборе приоритета результатов, полученных в результате применения разных подходов, является максимальная вероятность и обоснованность предположений, сделанных при прогнозировании оценки в рамках каждого из подходов.
Шестой этап – подготовка отчета об оценке стоимости, включающего как расчет рыночной стоимости на текущую дату, так и расчет прогнозной стоимости. Отчет, целью которого является оптимизация управления имуществом предприятия и помощь в принятии решений, должен включать в себя развернутое описание вариантов развития событий и расчет прогнозной стоимости по каждому из вариантов.
Четкое представление о том, каковы отличия алгоритма оценки при определении рыночной стоимости на будущую дату, позволит сделать расчеты прогнозной стоимости объектов недвижимости более корректными и обоснованными. |
| |
|
|
