|
| | | | Проблемы современной экономики, N 3 (23), 2007 | | | | ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ | | | Бардасова Э. В.
доцент кафедры менеджмента и предпринимательской деятельности Казанского государственного технологического университета им. С.М. Кирова,
кандидат философских наук
| |
| | | |
В настоящее время используются различные инструменты финансирования жилищного рынка – инвестиционные рычаги, посредством которых субъекты спроса и предложения могут участвовать своими средствами в процессе распределения жилья с целью извлечения для себя коммерческой или социальной выгоды. Механизмы финансирования жилищного рынка – формы инвестиционного участия со стороны потребителей с целью создания (воспроизводства, реконструкции и т. д.) конечного продукта, который будет иметь определенную рыночную стоимость.
Под формой (моделью) финансирования жилищного строительства следует понимать совокупность организационных, функциональных, правовых и финансовых механизмов, работающих в единой системе по выстроенной схеме взаимоотношений между субъектами жилищного рынка. Разные формы финансирования получили большее или меньшее распространение в различных субъектах Федерации в зависимости от сложившихся там традиций и степени административного вмешательства региональных органов власти в процессы распределения на рынке жилья. В разные периоды в различных регионах РФ отдавались приоритеты тем или иным формам финансирования строительства.
Изучение опыта финансирования строительства жилья в различных субъектах Федерации позволило выделить несколько разрозненных моделей, которые пока не обладают унифицированными чертами. В качестве цели все они ставят увеличение объемов строительства жилья и не образуют единой национальной системы жилищного финансирования, включая систему ипотечного кредитования. Кроме того, в отдельных субъектах Федерации могут существовать параллельно несколько схем кредитования, каждая из которых имеет свои характеристики с точки зрения эффективности, механизмов кредитования, потребительской базы. Несмотря на довольно большое количество вариаций, все формы можно структурировать в модели, согласно используемому механизму рефинансирования внутри них и источникам финансирования:
– долевое строительство и продажа жилья в рассрочку;
– предоставление предприятиями займов и ссуд на приобретение жилья своим сотрудникам;
– жилищные сертификаты;
– муниципальные жилищные облигации;
– региональные схемы (программы) с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов;
– банковское кредитование;
– сберегательная схема и опыт потребительских союзов;
– классическая двухуровневая модель (получила развитие в Москве и Санкт-Петербурге).
Проведем сравнительный анализ моделей финансирования строительства жилья в России с позиций их социальной, экономической эффективности, привлекательности для населения и доступности организации в субъектах Федерации. Ниже представлены структурные модели вариантов финансирования приобретения жилья на жилищном рынке.
1. Долевое строительство жилья в рассрочку
При долевом участии (инвестировании) в строительстве жилья дольщик (инвестор) заключает договор долевого участия (инвестирования) непосредственно со строительной компанией, которая строит жилые объекты. Такая схема финансирования приемлема только для крупного и влиятельного инвестора, поскольку в этом случае инвестор остается один на один со строителем, который, заключив договор, может не выполнить договорные условия.
В результате проведенного исследования установлено, что по такой схеме ежегодно строится не менее 20,65%, или около 88 тыс. ед. жилья (оценка произведена на основании и с учетом данных о строительстве/ приобретении жилья по другим схемам). Причем наибольшее распространение данный способ получил именно в крупных субъектах Федерации. В связи с постепенным исчерпанием платежеспособного спроса и развитием ипотечного кредитования доля этой схемы финансирования будет постоянно уменьшаться.
В рамках данной модели к инвестированию в строительство привлекается само население. Это первая в России схема продажи жилья с поэтапной оплатой, и в этом ее инновационное преимущество.
Недостатком модели является прежде всего то, что подобное жилье (большая площадь, комфортные районы застройки, развитая инфраструктура) доступно ограниченному числу покупателей (узкая потребительская база). Кроме того, фирма-застройщик имеет возможность необоснованного завышения стоимости жилья. В данном случае не исключена также опасность затягивания сроков строительства и удорожания жилья. В целом механизм страхования рисков недостаточно проработан, слабо развита нормативная база. Значительным минусом является и отсутствие в данной схеме участия кредитно-финансовых учреждений и собственно ипотечных механизмов.
2. Региональные программы с использование бюджетных средств
В качестве примера можно привести Программу ликвидации ветхого жилищного фонда и реконструкции кварталов ветхого жилья Республики Татарстан на 1995–2005 гг. 1 За десять лет в РТ из ветхого жилья было переселено в новые квартиры около 45 тыс. семей.
Преимущество данной модели связано с высокой степенью надежности программ, которая обеспечивается наличием государственных гарантий для социально слабо защищенных слоев общества.
Тем не менее, кредитование по ставке ниже рыночной не привлекает достаточного количества потенциальных инвесторов. Замкнутость этой системы связана с ее ориентацией на необеспеченных жильем граждан. Это заведомо отсекает от участия в данных программах «средний» класс общества, который желает улучшить свои жилищные условия. В связи с зависимостью от наполнения местных бюджетов данная модель имеет слабые перспективы для преобразования в классические формы ипотечного кредитования.
3. Муниципальные жилищные облигации
Облигационный механизм финансирования жилищного строительства. Механизм финансирования жилищного строительства с помощью жилищных облигаций с 1995 г. реализуется в таких субъектах Федерации и регионах, как Ярославль, Москва, Екатеринбург, Республика Чувашия, Санкт-Петербург и др. Основной целью программы является аккумулирование средств населения, желающего улучшить свои жилищные условия. Данная схема реализуется путем выпуска и размещения жилищных облигаций. Жилищные облигации – это облигации целевые, удостоверяющие внесение их владельцем средств на строительство жилой площади определенного размера.
Надо отметить, что данная схема нашла незначительное распространение в сфере финансирования жилищного строительства. Несмотря на то что жилищные облигации выпустили ряд городов и регионов, в связи с вступлением в силу редакции Бюджетного кодекса 2 региональные и местные власти лишились права выпускать ценные бумаги для реализации своих целевых программ. В настоящее время гражданам, которые приобрели такие облигации, выплачивается денежная компенсация.
Всего по данной схеме строилось не более 3,4% жилья в год (аналитический расчет на основании информации департаментов жилищного строительства и мэрий городов Ярославля, Москвы, Уфы, Екатеринбурга) от общего объема жилищного строительства городов, в которых данная схема была внедрена. В общероссийских масштабах доля такого финансирования строительства жилья не превышала 0,15% в год.
4. Кредитование населения на предприятиях (по месту работы)
Данный механизм заключается в том, что выбранное работником жилье приобретается на рынке жилья самим предприятием на свой баланс. Платежи в погашение предоставленной рассрочки могут производиться работником ежемесячно или с любой периодичностью по согласованию с предприятием. Кроме того, право собственности на жилье может переходить к покупателям в момент заключения договоров купли-продажи или в момент полной (частичной) оплаты квартиры. В случае перехода права собственности на жилье в момент заключения договора купли-продажи квартиры предприятием может быть оформлена ипотека (залог) квартиры под предоставленную рассрочку. Такой механизм исключает понятие выгоды в виде процентов по ссуде предприятия своему работнику, соответственно, исключают и налог на доходы, связанные с этой выгодой 3.
Преимущество заключается в долгосрочности займа. Предприятие становится заинтересованным в создании благоприятных условий для труда работников, и наоборот, работники становятся заинтересованными в добросовестном труде и процветании своего предприятия.
Однако для работников предприятия возникает риск попадания в «долговую кабалу» к руководству предприятия и полной зависимости от него. Топ-менеджмент предприятий может использовать данную ситуацию в своих интересах. Поэтому данная схема не имеет массового характера и реальна только для прибыльных и устойчиво работающих предприятий.
5. Банковская ипотека
Здесь реализуются принципы рыночного механизма. Это, прежде всего, инициация кредитно-финансового рынка и возможность перехода к классическим формам ипотечного кредитования.
Сдерживающими факторами развития данной модели выступают недоступные для большинства населения условия кредитования (прежде всего, размеры первоначального взноса и ежемесячных выплат по кредиту в зависимости от ежемесячного дохода кредитуемых) 4. Возможность развития данного направления может ограничивать также неблагоприятная макроэкономическая обстановка. Для финансово-кредитных учреждений высоким остается риск, связанный со сложностью наложения взыскания на заложенное имущество и выселения должника в случае неуплаты по кредиту.
6. Ссудо-сберегательная модель
Как альтернативу американской модели ипотечного кредитования (с целью накопления определенной части средств гражданами) в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии с принятой в Германии системой стройсберкасс. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств – также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. В России роль специализированных кредитных организаций выполняют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство.
В данной модели заложен рыночный принцип. Создаются более благоприятные условия, чем при банковском кредитовании, благодаря автономности схемы от внешнего кредитного рынка. Нет необходимости вливания бюджетных средств, так как модель полностью основывается на привлечении инвестиций населения. Кроме того, в регионах используется несколько вариаций данной схемы, ориентированной на различные потребительские группы.
Ограничением этой модели может послужить корпоративность, относительная замкнутость схемы. При внесении взносов у населения может возникнуть проблема доверия к организаторам ссудо-сберегательной кассы. Кроме того, при высоких темпах инфляции и роста цен на жилье проблемой становится сохранение покупательной способности сбережений, накапливаемых населением для первичного взноса за жилье. Не способствует развитию данной системы и отсутствие государственной поддержки и государственных гарантий.
7. Классическая двухуровневая модель
В рамках данного подхода решение жилищной проблемы осуществляется в достаточно короткие сроки способом, характерным для экономически развитых стран. В данной схеме первичные кредиторы являются финансовыми посредниками между получателем кредита и инвесторами. В результате образуются два ипотечных рынка: первичный – рынок жилищных кредитов, где они выдаются, и вторичный, где обращаются ипотечные кредиты или ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Участниками первичного ипотечного рынка являются заемщик и кредитор. Основной тип операций – предоставление ипотечного кредита. Участниками вторичного ипотечного рынка являются различные финансовые институты – продавцы и покупатели пулов ипотечных кредитов, обеспеченных ипотечными ссудами ценных бумаг. Виды операций: покупка-продажа ценных бумаг, пулов ипотечных кредитов, секьюритизация ипотечных кредитов.
Таким образом, в жилищный инвестиционный процесс оказываются вовлеченными гораздо больше участников финансового рынка, в результате чего резко возрастает объем инвестиций в жилищное строительство за счет привлечения средств смежных сегментов рынка. Данная схема решает проблему нахождения источника постоянных масштабных долгосрочных финансовых ресурсов.
При реализации данной модели происходит повышение уровня и темпов поступления доходов в государственные бюджеты всех уровней. Осуществляется развитие строительной отрасли и смежных с ней отраслей материального производства, укрепляются кредитно-денежная и банковская системы, а также рыночная инфраструктура.
Важнейшее условие осуществления классического ипотечного кредитования – высокие доходы населения. Без данного условия система крайне нестабильна и чувствительна к различного рода внешним воздействиям (инфляция, изменение политики правительства в социальной сфере и т.п.). Поэтому на данный момент эта схема получила распространение только в Москве и Санкт-Петербурге, где доходы населения по сравнению с остальными регионами России достаточно высоки.
Несмотря на то что в настоящее время система ипотечного кредитования занимает незначительный удельный вес в общем объеме финансирования жилищного строительства, с учетом зарубежного опыта она является наиболее прогрессивной. Недостаточность ее широкого применения в России обусловлена рядом причин.
1. Для появления на рынке жилья массового ипотечного кредитования требуется значительный рост объемов жилищного строительства.
2. Капитализация российских банков пока крайне мала для того, чтобы поддерживать ипотечные программы финансовыми ресурсами.
3. Условия ипотечного кредитования, по самым оптимистичным прогнозам, в ближайшей перспективе приемлемы лишь примерно для 17% граждан.
4. Граждане крайне осторожно размещают свои свободные финансовые ресурсы в кредитных учреждениях.
Рассмотренные модели финансирования жилищного строительства и приобретения жилья представляют собой практически все возможные варианты приобретения жилья в субъектах Российской Федерации. Однако несмотря на достигнутые положительные результаты одни из них в самое ближайшее время прекратят свое существование, другие трансформируются или их доля будет незначительной. Лишь система ипотечного кредитования при определенных благоприятных условиях сможет несколько повысить доступность жилья.
Важнейшими условиями развития рыночных механизмов в сфере финансирования жилищного строительства являются стабильность и рациональность государственной экономической политики, ориентация ее на долгосрочный экономический рост, наличие юридических механизмов и гарантий ипотеки, устойчивость национальной финансовой сферы, а также доверие к ней населения, иностранных инвесторов и кредиторов. |
| |
|
|
