|
| | | | Проблемы современной экономики, N 2 (86), 2023 | | | | НАУЧНЫЕ СООБЩЕНИЯ | | | Панфилова О. В.
доцент кафедры финансов
Санкт-Петербургского государственного экономического университета,
кандидат экономических наук
Панфилова А. А.
аспирант кафедры финансов
Санкт-Петербургского государственного экономического университета
| |
| | | | | Одним из важнейших факторов, воздействующих на принятие решения инвестором о финансировании и вложении капитала в тот или иной инвестиционный проект, является уровень сопутствующего проекту риска. Вопросы оценки факторов неопределенности и риска остаются как никогда актуальными. Авторами на основе метода экспертных оценок разработана теоретико-методическая база практической реализации эффективного управления рисками, как один из элементов совершенствования финансового инструментария проектов в области коммерческой недвижимости в современных реалиях. | | Ключевые слова: инвестиции, коммерческая недвижимость, недвижимость, риски, управление рисками, финансовый инструментарий | | УДК 336.67; ББК 65.054 Стр: 250 - 254 |
Коммерческая недвижимость во все времена представляет существенный объект для инвестирования. Качественное предложение офисного и складского пространства, торговых площадей и гостиниц, выполняет особую роль для инфраструктуры национальной экономики. Недвижимость всегда является объектом надежного вложения денежных средств, обеспечивающего как их сохранность, так и инвестиционный инструмент, предполагающий приумножение капитала [9, c.122]. Однако, инвестиционные вложения, сопряженные со сроками их окупаемости, как известно, сопровождаются своего рода неопределенностью. При этом риск, как правило, неизбежен. Главное значение в этом плане имеют приобретают такие особенности рынка коммерческой недвижимости, как долгосрочность, локальность, а также высокая зависимость от общего текущего состояния национальной экономики. Именно поэтому проблема управления рисками встает на одно из первых мест на отечественном рынке коммерческой недвижимости.
Таким образом, целью настоящей статьи является разработка на основе экспертного анализа теоретической и методической базы для создания и эффективного управления рисками в проектах на отечественном рынке коммерческой недвижимости в текущих геополитических обстоятельствах.
Достижение поставленной цели базируется на решении следующих задач.
1) Уточнение содержания природы риска;
2) Идентификация существующих рисков, как один из элементов управления рисками в современных реалиях рынка коммерческой недвижимости;
3) Систематизация оценки степени влияния риска на инвестиционный проект на рынке коммерческой недвижимости;
4) Разработка на основе метода экспертных оценок алгоритма расчета эффективности вложений денежных средств с учетом управления рисками, характерными для проектов коммерческой недвижимости на территории Российской Федерации.
Исследованиям риска, как экономической категории, посвящено множество научных трудов. При этом авторы отмечают одновременно и субъективность, и объективную природу риска. Что обусловливается субъективностью суждения инвесторов, как индивидуумов, о возможной реализации рискового события и его влиянии на результат по причине различий в стереотипах мышления и внутренних принципах. В то же время, объективная сторона риска происходит из неопределенности внешней среды, в том числе вариативности природных явлений и социально процессов.
Традиционно под риском большинство исследователей понимают возможность наступления определенного неблагоприятного события, которое влечет за собой различного рода неудачи, а с финансовой точки зрения – потери. Большинство ученых отмечают, что риск не всегда связан с отрицательным эффектом, а может характеризоваться лишь отклонением фактических результатов от запланированных ранее.
Анализ и систематизация существующих в экономической литературе взглядов, приводят авторов настоящей статьи к точке зрения, согласно которой риск представляет собой отклонения реальных финансовых результатов проекта по сравнению с прогнозируемыми.
Если риски неизбежны, то, безусловно, необходим поиск путей управления ими. Так, собственниками объектов коммерческой недвижимости должна использоваться совокупность приемов, предотвращающих вероятность возникновения потерь реализуемого проекта.
Рассматривая саму классификацию рисков, необходимо отметить, что она представляется объединением факторов, воздействующих на результат инвестирования в коммерческую недвижимость на всех уровнях. При этом, наиболее полной, по мнению авторов, будет агрегация рисков и их классификация на основе источников их непосредственного возникновения.
Происходящие изменения в политической и экономической ситуации в национальной и мировой экономике для проектов коммерческой недвижимости являются неоспоримым источником внешних рисков. Вместе с тем специфика реализуемого проекта, а также особенности производственной деятельности субъекта генерируют внутренние риски.
В современных реалиях, в условиях неблагоприятных экономических тенденций, вызванных санкциями, а также влиянием мировой волатильности, отрасль коммерческой недвижимости на отечественном рынке становится уязвимой и подверженной влиянию совокупности рисков, как внешних, так и внутренних, в значительно большей степени чем в предыдущие периоды.
В целях наиболее адекватной идентификации рисков авторы считают необходимым прибегнуть к разделению возможных последствий и убытков на числовые интервалы, где они, согласно качественным определениям, будут определяться конкретными экспертами-оценщиками, профессиональная деятельность которых непосредственно связана с рынком коммерческой недвижимости.
Для начала комплексного исследования в рамках научной статьи проводится идентификация внешних и внутренних рисков. При этом для исследования определяются характерные для рынка коммерческой недвижимости риски на текущий момент времени.
К внешним рискам авторы относят [10]:
1) Макроэкономические: снижение уровня доходов населения; снижение инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости (по большей мере данный риск заметен со стороны иностранных инвесторов);
2) Финансовые: риск изменения процентной ставки; валютный риск; кредитный риск;
3) Экологические (недостаточная проработка вопросов, связанных с экологией, что может явиться причиной экологического риска);
4) Политические (сегодняшняя смена политического курса у многих стран и наличие политических противостояний являются существенными факторами для политического риска);
5) Правовые (доскональное изучение правового поля, в котором предполагается реализовывать коммерческий проект должно быть проведено с целью недопущения правовых инцидентов и казусов, и направлено на необходимость соблюдения законодательства, применяемого ко всем сторонам реализуемого проекта);
6) Социальные (культурные традиции, общественное мнение, уровень жизни и занятости населения отражают социальный аспект);
7) Ресурсные (недостаточность наличия необходимых для реализации объекта ресурсов (как финансовых, так и трудовых, сырья и материалов)).
К внутренним рискам авторы относят [10]:
1) Технические (нарушение условий поставки в текущих обстоятельствах, технические неполадки, неправильный подбор поставщиков и многое другое);
2) Технологические (в дальнейшем возможно устаревание импортных технологий; риск несоответствия качества);
3) Риск персонала (низкая квалификация рабочего персонала, осуществляющего подготовку коммерческого объекта, а также несоответствующий требованиям проекта уровень мотивации персонала может стать причиной серьезных сложностей в процессе реализации проектов коммерческой недвижимости);
4) Риск менеджмента (принятие неоправданных управленческих решений).
Авторы выделяют приоритетные риски для метода экспертных оценок:
падение дохода населения – макроэкономические;
действия ЦБ по изменению изменение ключевой ставки, а также возможные изменение положения на рынке иностранной валюты – финансовые;
изменение и нарушение условий поставки – технические;
быстрое изменение и устаревание технологий – технологические;
отсутствие или недостаточная квалификация персонала - риск персонала;
неадекватные ситуации или неоправданные управленческие решения – риск менеджмента.
После того, как приоритетные риски идентифицированы авторами, предлагается произвести карту для ранжирования наиболее существенных, на взгляд четырех экспертов компании «А», рисков и выявить степень их влияния на объекты коммерческой недвижимости (табл. 1–4).
По мнению эксперта 1, вероятность наступления макроэкономических рисков, а именно снижения уровня доходов населения в текущих обстоятельствах составляет 10%. Вероятность наступления финансовых рисков может составить соответственно также 10 %. На взгляд эксперта, самым значимым риском, возникновение которого прогнозируется на рынке коммерческой недвижимости является технологический риск, который может составить 30%. Это связанно, в первую очередь, с неопределенностью санкционных последствий и устареванием существующего импортного оборудования.
Мнение второго эксперта схоже с заключением первого эксперта. Так, эксперт 2 считает, что наибольшая вероятность наступления внутренних рисков, а именно технологического и технического, что может составить 50% и 50%. При существующей политической ситуации и усугублении санкционного давления риски весьма велики.
Технические риски, по мнению третьего эксперта, являются также одними из самых вероятностных в текущих экономико-политических обстоятельствах, но, тем не менее, первое место в рейтинге занимают макроэкономические риски (70 % вероятность наступления события), а именно, риск снижения реальных доходов населения Российской Федерации. Прежде всего, авторы сопоставляют такое мнение эксперта с тем, что уход иностранных компаний с рынка провоцирует риск потери работы у граждан.
Подтверждением экспертному мнению и опасениям, связанным со снижением уровня доходов у населения, служат информационные данные. А именно то, что падение реальных доходов населения было отмечено уже в период с 2014 по 2017 годы. Вместе с тем, рост на 0,4% в 2018 году и еще на 1% в 2019 году был зафиксирован, но не может считаться существенным. Однако, в 2020 году, в условиях пандемии коронавируса, доходы населения снова снизились на 2%. В качестве причин такого падения в пандемийный период могут быть выделены: рост потребительских цен, рост размера выдаваемых банками займов и соответственно процентных платежей. Также в качестве одной из причин можно рассматривать уменьшение спроса на труд, как по причинам ускоренной цифровизации процессов, так и по причине сокращения бизнес-активности. Остановка работы компаний в пандемию повлекла снижение спроса на арендуемые площади. Вместе с тем, общее замедление экономического роста в национальной экономике может иметь для рынка коммерческой недвижимость пролонгированную реакцию
Таблица 1
Первый этап. Карта вероятности наступления рискового событияВероятность
наступления
риска | Внешние риски | Внутренние риски |
|---|
Макро-
экономи-
ческие | Финан-
совые (∆ КС) | Финансовые (∆ курса ин. валюты) | Техни-
ческие | Техноло-
гические | Риск
персонала | Риск
менеджмента |
|---|
| Эксперт 1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,2 | 0,3 | 0,1 | 0,1 | | Эксперт 2 | 0,3 | 0,1 | 0,2 | 0,5 | 0,5 | 0,3 | 0,2 | | Эксперт 3 | 0,7 | 0,1 | 0,1 | 0,6 | 0,5 | 0,1 | 0,2 | | Эксперт 4 | 0,2 | 0,5 | 05 | 0,4 | 0,3 | 0,4 | 0,1 |
Из табл. 1 видно то, что четвертый эксперт придерживается мнения, что значимым и существенным риском в сложившейся ситуации на рынке коммерческой недвижимости может являться финансовый риск, связанный с действиями ЦБ и ситуацией на валютном рынке. В этом случае, по мнению авторов, экспертное мнение может быть основано на действиях ЦБ РФ, а именно скачкообразном повышении до 20 % ключевой ставки (28 февраля 2022 года), и последующем ее понижении до 17% 8 апреля 2022 года, далее понижении до 14% 29 апреля 2022 года [8, c. 31]. Сегодняшняя макроэкономическая ситуация и санкционное давление на отечественную финансовую систему делают сложно прогнозируемыми возможный спектр решений Банка России.
Дальнейшая оценка экспертами степени влияния рисков на значимые для финансового результата показатели, а именно, такие как общий объем предлагаемых качественных площадей коммерческой недвижимости, уровень вакантности, арендная плата помещений, удорожание строительства объектов недвижимости (табл. 2)
Результирующий этап показывает итог экспертного анализа сценариев на основе влияния степени рисков на конкретный показатель, принимая во внимание вероятность реализации рискового события (табл. 3). Расчет производится путем нахождения произведения значений вероятности наступления рискового события (табл. 1) и соответствующего показателя степени влияния риска (табл. 2). Таким образом, расчет позволяет определить интегрированный индекс по каждому внешнему и соответственно внутреннему риску (среднее значение) для дальнейшего комплексного исследования, согласно мнениям и заключениям каждого из экспертов. Необходимо отметить, что для каждого эксперта отдельно выводится свой индекса риска.
Таблица 2
Второй этап. Карта степени влияния сопутствующих рисков на определенный показатель| Этап 2 | Внешние риски | Внутренние риски |
|---|
Макро-
экономи-
ческие | Финан-
совые (∆ КС) | Финансовые
(∆ курса ин. валюты) | Техни-
ческие | Технологи-
ческие | Риск
персонала | Риск
менеджмента |
|---|
| Общий объем предложения качественных S | Эксперт 1 | 0,01 | 0,1 | 0,01 | 0,01 | 0,05 | 0,01 | 0,1 | | Эксперт 2 | 0,01 | 0,1 | 0,1 | 0,01 | 0,3 | 0,01 | 0,15 | | Эксперт 3 | 0,02 | 0,2 | 0,01 | 0,01 | 0,3 | 0,01 | 0,05 | | Эксперт 4 | 0,1 | 0,2 | 0,01 | 0,01 | 0,6 | 0,01 | 0,01 | | Уровень вакантности | Эксперт 1 | 0,3 | 0,07 | 0,01 | 0,01 | 0,1 | 0,1 | 0,3 | | Эксперт 2 | 0,1 | 0,1 | 0,01 | 0,01 | 0,2 | 0,01 | 0,15 | | Эксперт 3 | 0,1 | 0,1 | 0,01 | 0,01 | 0,2 | 0,01 | 0,1 | | Эксперт 4 | 0,1 | 0,3 | 0,01 | 0,01 | 0,4 | 0,01 | 0,02 | | Аренда | Эксперт 1 | 0,05 | 0,4 | 0,1 | 0,01 | 0,05 | 0,1 | 0,4 | | Эксперт 2 | 0,2 | 0,2 | 0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,3 | | Эксперт 3 | 0,1 | 0,2 | 0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,2 | | Эксперт 4 | 0,3 | 0,4 | 0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,4 | | Удорожание строительства | Эксперт 1 | 0,01 | 0,5 | 0,6 | 0,6 | 0,6 | 0,1 | 0,1 | | Эксперт 2 | 0,01 | 0,2 | 0,5 | 0,5 | 0,3 | 0,01 | 0,015 | | Эксперт 3 | 0,2 | 0,3 | 0,4 | 0,4 | 0,5 | 0,01 | 0,3 | | Эксперт 4 | 0,01 | 0,3 | 0,5 | 0,4 | 0,1 | 0,07 | 0,3 |
Таблица 3
Результирующий этап. Карта сценариев на основе экспертных оценок с учетом вероятности реализации события и степени влияния| Этап 3 | Внешние риски | Внутренние риски |
|---|
Макро-
экономи-
ческие | Финан-
совые (∆ КС) | Финансовые
(∆ курса ин. валюты) | Техни-
ческие | Технологи-
ческие | Риск
персонала | Риск
менеджмента |
|---|
| Общий объем предложения качественных S | Эксперт 1 | 0,01 | 0,1 | 0,01 | 0,01 | 0,05 | 0,01 | 0,1 | | Эксперт 2 | 0,01 | 0,1 | 0,1 | 0,01 | 0,3 | 0,01 | 0,15 | | Эксперт 3 | 0,02 | 0,2 | 0,01 | 0,01 | 0,3 | 0,01 | 0,05 | | Эксперт 4 | 0,1 | 0,2 | 0,01 | 0,01 | 0,6 | 0,01 | 0,01 | | Уровень вакантности | Эксперт 1 | 0,3 | 0,07 | 0,01 | 0,01 | 0,1 | 0,1 | 0,3 | | Эксперт 2 | 0,1 | 0,1 | 0,01 | 0,01 | 0,2 | 0,01 | 0,15 | | Эксперт 3 | 0,1 | 0,1 | 0,01 | 0,01 | 0,2 | 0,01 | 0,1 | | Эксперт 4 | 0,1 | 0,3 | 0,01 | 0,01 | 0,4 | 0,01 | 0,02 | | Аренда | Эксперт 1 | 0,05 | 0,4 | 0,1 | 0,01 | 0,05 | 0,1 | 0,4 | | Эксперт 2 | 0,2 | 0,2 | 0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,3 | | Эксперт 3 | 0,1 | 0,2 | 0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,2 | | Эксперт 4 | 0,3 | 0,4 | 0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,4 | | Удорожание строительства | Эксперт 1 | 0,01 | 0,5 | 0,6 | 0,6 | 0,6 | 0,1 | 0,1 | | Эксперт 2 | 0,01 | 0,2 | 0,5 | 0,5 | 0,3 | 0,01 | 0,015 | | Эксперт 3 | 0,2 | 0,3 | 0,4 | 0,4 | 0,5 | 0,01 | 0,3 | | Эксперт 4 | 0,01 | 0,3 | 0,5 | 0,4 | 0,1 | 0,07 | 0,3 | | Интегрированный индекс риска | Эксперт 1 | 0,01 | 0,03 | 0,02 | 0,03 | 0,06 | 0,01 | 0,02 |
|---|
| Эксперт 2 | 0,02 | 0,02 | 0,03 | 0,07 | 0,1 | 0,003 | 0,03 |
|---|
| Эксперт 3 | 0,04 | 0,02 | 0,01 | 0,06 | 0,08 | 0,003 | 0,03 |
|---|
| Эксперт 4 | 0,04 | 0,15 | 0,05 | 0,04 | 0,11 | 0,004 | 0,02 |
|---|
Таким образом, на основе метода экспертных оценок авторами рассчитаны показатели интегрированных индексов внешних и внутренних рисков. Вместе с тем, учитывая неоднородную компетентность экспертов, по мнению авторов, необходимо произвести ранжирование, согласно уровню компетентности экспертов. При этом, за основу ранжирования по компетентности эксперта авторами принимается уровень осведомленности эксперта в отрасли, в том числе согласно занимаемой должности, возможности на основе доступной информации формировать четкое мнение об объекте оценивания, с учетом характера профессиональной деятельности в отрасли (рис. 1).
Авторами также разработана форма карты обработки информации на основе представленных экспертами данных (табл. 4).
Таблица 4
Карта оценки индексов риска с учетом компетентности эксперта [авторская разработка]| Эксперт | Компе-
тентность
эксперта | Риски | Индекс
риска | Интегрированный
индекс риска
с учетом
компетентности
эксперта |
|---|
| Эксперт 1 | 95% | Риск менеджмента | 0,02 | 0,029 |
|---|
| Риск персонала | 0,01 | | Технические | 0,03 | | Технологические | 0,06 | | Финансовые (∆ курса валюты) | 0,03 | | Финансовые (∆ КС) | 0,02 | | Макроэкономические | 0,01 | | Среднее значение интегрированного риска | 0,03 |
|---|
| Эксперт 2 | 90% | Риск менеджмента | 0,03 | 0,036 |
|---|
| Риск персонала | 0,003 | | Технические | 0,07 | | Технологические | 0,1 | | Финансовые (∆ курса валюты) | 0,03 | | Финансовые (∆ КС) | 0,02 | | Макроэкономические | 0,03 | | Среднее значение интегрированного риска | 0,04 |
|---|
| Эксперт 3 | 80% | Риск менеджмента | 0,03 | 0,024 |
|---|
| Риск персонала | 0,003 | | Технические | 0,06 | | Технологические | 0,08 | | Финансовые (∆ курса валюты) | 0,01 | | Финансовые (∆ КС) | 0,02 | | Макроэкономические | 0,04 | | Среднее значение интегрированного риска | 0,03 |
|---|
| Эксперт 4 | 60% | Риск менеджмента | 0,02 | 0,024 |
|---|
| Риск персонала | 0,004 | | Технические | 0,11 | | Технологические | 0,04 | | Финансовые (∆ курса валюты) | 0,05 | | Финансовые (∆ КС) | 0,15 | | Макроэкономические | 0,04 | | Среднее значение интегрированного риска | 0,06 | | Итоговый индекс риска: | 0,029 |
|---|
| | |  | | Рис. 1. Шкала компетентности экспертов согласно выбранным критериям [авторская разработка] |
Таким образом, метод экспертных оценок позволил авторам рассчитывать итоговый индекс риска, что составляет 0,029 (3%). При этом, расчеты произведены для основных, по мнению экспертов, внешних и внутренних рисков, присутствующих в настоящее время в Российской Федерации на рынке коммерческой недвижимости.
В заключение следует подчеркнуть, что авторами уточнено содержание природы риска, идентифицированы существующие риски, как один из элементов управления рисками в современных реалиях рынка коммерческой недвижимости.
Кроме того, авторы считают, что необходимо модифицировать коэффициент дисконтирования для того, чтобы имплементировать степень влияния риска на показатели NPV проектов в области коммерческой недвижимости.
Авторская рекомендация заключается в применении отечественными компаниями при расчете показателей эффективности и доходности инвестиционного проекта данного индекса риска 3,1% в качестве простого поправочного множителя. За ставку дисконтирования следует принимать WACC и умножать, соответственно, на полученный индекс риска в проектах коммерческой недвижимости, согласно формуле (1).
WACCrisk = WACC × (1 + i) (1)
где i – итоговый индекс риска в проектах коммерческой недвижимости
Дополняя рекомендацию, следует отметить, что WACC является среднерыночным и показывает экзогенные возможности корпорации по привлечению капитала в проект. Введение риск-фактора увеличивает WACC как коэффициент дисконтирования потоков в формуле NPV. Стоит отметить, что рисковый фактор является повышающим для коэффициента дисконтирования. Однако тем самым создает возможность «резерва» при реализации рискового сценария на любой стадии проектов в области коммерческой недвижимости. Так целенаправленное занижение эффективности проекта, обусловленное возможными потерями под влиянием реализации рисков, само по себе уже является инструментом минимизации влияния и управления рисками.
Авторы считают, что факторы, оказывающие влияние на экономическую эффективность инвестиций, в традиционном подходе к ставке дисконтирования учитываются не в полном объеме. Тогда как предложенный авторами алгоритм, позволит конечным бенефициарам бизнеса на территории РФ наиболее адекватно оценивать возможности инвестиционных вложений, позволяя выбрать наиболее перспективное направление инвестирования с учетом существующих рисков. |
| |
|
|
