Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
 
 
Проблемы современной экономики, N 2 (74), 2020
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ ГОСУДАРСТВ ЕВРАЗИИ И ДРУГИХ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
Гугучкин В. А.
аспирант кафедры управления и планирования социально-экономических процессов
Санкт-Петербургского государственного университета,


Увеличение доступности жилья через модернизацию системы стройсбережений Казахстана
В статье рассмотрены основные проблемы и пути совершенствования жилищной системы стройсбережений в Казахстане. Проанализированы характерные особенности современного этапа развития основных механизмов финансирования жилья в решении жилищной проблемы Казахстана. Предложен ряд мер, направленных на успешное преодоление несовершенств данной системы. Выявлена и обоснована необходимость увеличения прозрачности процедуры очередности потенциальных претендентов на получение льготного займа. На основе проведенного исследования автором определено, что в Казахстане повышением доступности, привлекательности и конкурентоспособности системы жилищных сбережений на данный момент занимается исключительно Жилстройсбербанк. Это означает, что увеличение числа институтов коллективных сбережений создаст преимущественно дополнительный импульс по решению жилищного вопроса основной массы населения страны лишь при поддержке со стороны государства
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, система строительных сбережений, заемные средства, жилищная система, доступность жилья, жилищный строительный сберегательный банк (Жилстройсбербанк) Казахстана
УДК 332.834.6; ББК У7   Стр: 229 - 232

В процессе модернизации современного Казахстана, как государства с развивающейся экономикой, в качестве одного из значимых направлений тенденции становления и развития жилищного сектора финансирования выступает система долгосрочных стройсбережений. Система строительных сбережений относится к числу основных механизмов финансирования жилья, базой для которого служит первоначально накопленный личный капитал, используемый в целях улучшения условий жилья, посредством права на кредитование по более выгодным условиям. Система стройсбережений закладывает в основу идею создания гражданами, стремящимися повысить свой уровень жизни, посредством приобретения в частную собственность жилья, условий по накоплению первоначальных средств на ссудосберегательных счетах в банке. Банк, со своей стороны, гарантирует предоставление займа вкладчику, размер которого составляет разницу между договорной суммой и суммой накопленных сбережений.
Такие страны как Чехия, Венгрия, Люксембург, Франция, Польша еще в 90-е годы ввели систему долгосрочных стройсбережений. Вопросы, касающиеся урегулирования и функционирования данных систем, вышеперечисленные страны закрепили на законодательном уровне, став активно внедрять строительное ссудосбережение. Система доказала свою функциональность в решении жилищного вопроса посредством повышения осознанного отношения населения в целом и каждого гражданина в частности к качеству своей жизни [1].
По состоянию на сегодняшний день выделяют 3 типа (полностью закрытый, относительно закрытый, открытый) ссудо-сберегательных учреждений (см. рис. 1).
Рис. 1. Типы ссудо-сберегательных учреждений
Составлено автором
Система строительных сбережений положительно выделяется среди других кредитных учреждений и обладает высокой конкурентоспособностью, что связано в первую очередь с минимальной ставкой вознаграждения по займу (от 3,5%), а также ее гарантированное сохранение на срок погашения от года до 25 лет. Отличительной чертой данной системы является её замкнутость (наличие фонда), что проявляется в использовании только внутреннего капитала без привлечения внешних источников заимствования, т.е. клиенты, внёсшие вклад в фонд, далее будут получать из него ссуды. Главным постулатом системы является принцип «кассы взаимопомощи», в связи с этим нет необходимости заимствовать деньги на внутреннем и внешнем рынках, жилищные займы выдаются за счет привлечения вкладов от населения. Поэтому процентные ставки по заимствованию средств на приобретение жилья держатся на уровне — от 3,5% до 8,5% годовых в зависимости от тарифной программы. Это дает финансовым учреждениям, на рынке строительных сбережений, возможность гарантировать заемщикам низкую ставку кредитования. Отметим, что институты коллективных стройсбережений могут иметь собственную программу рефинансирования с целью снижения нагрузки на заемщика, а также главным отличием данной системы является сочетание в одном лице вкладчика и заемщика.
Наряду с этим подчеркнем, что функционирование данной системы возможно без развитого фондового рынка. Вместе с тем, система долгосрочных стройсбережений нацелена непосредственно на граждан с показателями уровня благосостояния ниже среднего.
Накопления граждан, направленные на решение проблемы обеспеченности жильем, дают представителям среднего класса, до этого не имевшим достаточных ресурсов для выхода на ипотечный рынок, возможность получения жилья в кредит. Следовательно, в отличие, от классического ипотечного кредитования, ориентированного на сегмент среднего класса, система стройсбережений нацелена на предоставление жилья широкому кругу населения, в особенности лицам с доходами, ниже средних. Более того, посредством данной системы вкладчик имеет возможность накопления первоначального взноса в относительно короткие сроки.
Поддержка государства реализуется в виде стимулирования посредством премий и скидок в налогообложении, при условии нерасторжения трехлетнего срока накопления средств на счету вкладчика.
Система стройсбережений в Германии с полностью закрытым типом ссудо-сберегательных учреждений — единственный вид накопления с использованием государственной поддержки, направленной на улучшение жилищных условий посредством приобретения жилья. В зависимости от жилищной ситуации в стране, на законодательном уровне регулируются размеры оказываемой поддержки государством. Из этого следует, что еще одним преимуществом данной системы является непосредственная государственная поддержка [2].
Особенно актуально в условиях волатильности экономики существование данного типа кредитования для получения жилья на более выгодных условиях. Прежде всего, накопление средств на ссудо-сберегательном счету до минимально-необходимого уровня первоначального взноса является своего рода гарантией покупки в будущем жилья ниже рыночной стоимости, вместе с тем ставки по привлечению средств на накопительный счет с последующим кредитованием устанавливаются финансовым институтом на фиксированном уровне. В свою очередь, накопительная система на ссудо-сберегательных счетах выявляет несостоятельных вкладчиков на начальных этапах, что в свою очередь повышает уверенность в платёжеспособности вкладчиков (в последующем заемщиков), тем самым, снижая риск дефолта. Немаловажно наличие в системе стройсбережений целевой направленности кредитования, это означает, что все привлеченные средства в рамках программы используются исключительно на развитие жилищного сектора через строительство [3].
Наряду с вышеперечисленными достоинствами, добавим, что наличие надлежащих мер по урегулированию в системе строительных сбережений предоставляет своим клиентам еще ряд дополнительных преимуществ:
– отсутствие зависимости колебания процентных ставок на фондовом рынке;
– наличие финансовой независимости от внешнего заимствования, что до определенного уровня сдерживает финансовую нагрузку;
– за счет ежегодной премиальной программы уменьшается процент закрытия накопительных вкладов и уход к банкам второго уровня.
Государство заинтересованно в увеличении числа институтов коллективных сбережений, нацеленных на развитие доступности жилья. Выделим основные задачи, в решении которых государство полагается на жилищно-накопительную систему:
– социально-экономическая стабилизация через решение жилищной проблемы;
– увеличение заинтересованности платежеспособных вкладчиков в недвижимое имущество;
– пробуждение ответственности граждан при решении вопросов по улучшению собственных жилищных условий;
– послабление государственной ответственности за счет вовлечения частных инвесторов;
– появление дополнительных рабочих мест благодаря созданию импульса развития строительной индустрии.
При более детальном анализе ссудо-сберегательной системы, выявлен ряд недочетов, а именно:
– заведомо неравные условия среди заемщиков;
– не в полной мере доработан механизм проверки на соответствие потенциальных получателей займов критериям ссудо-сберегательного учреждения (намеренное ухудшение заемщиком своих жилищных условий);
– непрозрачность процедуры очередности получения жилья на льготных условиях;
– поддержание беспрерывного цикла функционирования системы путем постоянного притока новых вкладчиков;
– период ожидания от открытия вклада до непосредственного получения жилья, при равных условиях и размерах первоначального взноса, разный.
В Казахстане первоначальные шаги по внедрению на законодательном уровне данной системы были предприняты еще в 2000 году. Для поддержки жилищных финансовых институтов был принят Закон «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», регулирующий правовые отношения каждой из сторон жилищно-накопительной системы [4].
Система строительных сбережений Казахстана ориентирована, в первую очередь, на население с достаточно-устойчивым доходом, но при этом с показателями уровня благосостояния ниже среднего, не имеющих возможности получения одобрения займа у коммерческих банков в связи с отсутствием достаточного количества средств для внесения первоначального взноса.
Для оптимального функционирования указанной системы необходимо соблюдать ряд условий, одним из которых, является постоянный приток новых вкладчиков, часть средств которых идет на предоставление необходимой суммы заемщикам, достигшим минимально-необходимого порога по сумме вклада.
При соблюдении данного принципа является возможным создание замкнутого цикла финансирования на основе невысоких процентных ставок кредитования на долгосрочной основе.
Функционирование цикличности системы в Казахстане поддерживается на данный момент времени тремя ее основными составляющими (рис. 2):
Рис. 2. Казахстанская система жилстройсбережений
Составлено автором
Государство выступает в качестве стимулятора, предоставляя гражданам выплаты в виде премий по вкладам в жилстройсбербанке [5].
Отметим, что институты коллективных сбережений не ставят целью составлять конкуренцию коммерческим банкам по предоставлению ипотечных кредитов, напротив коллаборация, данных финансовых институтов, предоставит возможность повышения уровня дохода обеих сторон.
Казахстанская система жилстройсбережений нацелена, в первую очередь, на получение займа на жилье. Вовлекая ипотечный банк, по предлагаемой нами схеме, основанной на предварительном накоплении индивидуальных сбережений и получении займа на жилье от ссудо-сберегательных учреждений, данный финансовый институт получает платежеспособного заемщика, с минимальным кредитным риском, проверенного временем срока накопления. (рис. 3)
Рис. 3. Система жилстройсбережений с участием ипотечного банка
Составлено автором
На основании постановления Правительства Республики Казахстан от 16 апреля 2003 года был создан «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» (ЖССБК) [6].
Последние события в мировой экономике, в общем, и в экономике Казахстана, в частности, не сказалась на деятельности Жилстройсбербанка. Международное рейтинговое агентство Moody’s Investor в 2019 году присвоило Жилстройсбербанку положительный инвестиционный рейтинг [7].
Важно отметить, что вклады участников в данное ссудо-сберегательное учреждение гарантированно обеспечиваются высоким уровнем сохранности. Этот немаловажный показатель связан, во-первых, с тем, что государство выступает в роли акционера, а, во-вторых, данный финансовый институт оградил вклады от рисков путем участия их в системе обязательного страхования. В свою очередь, денежные вклады граждан вкладываются в ценные бумаги и государственные облигации.
Ускоренная тарифная программа предназначена для клиентов, желающих получить заем на улучшение жилищных условий при минимальных сроках накопления жилищных строительных сбережений (от трех до пяти лет). При этом показатели доходности представлены меньшими значениями, чем при стандартной и долгосрочной тарифных программах.
Стандартная тарифная программа предназначена для клиентов, желающих получить заем на улучшение жилищных условий при накоплении иных строительных сбережений сроком свыше пяти лет и до десяти включительно. При этом показатели доходности представлены более выгодными ставками, чем при применении ускоренной тарифной программы, но не достигают показателей доходности долгосрочной тарифной программы.
Долгосрочная тарифная программа предназначена для клиентов, желающих получить заем на улучшение жилищных условий при накоплении жилищных строительных сбережений свыше десяти лет. При этом показатели доходности по вкладам возможны к применению по максимальным ставкам при самом низком размере маржи по сравнению с другими тарифными программами.
В зависимости от сроков накопления жилищных строительных сбережений клиент вправе выбирать ставки вознаграждения по вкладам самостоятельно в пределах от 3,5% до 4,5 % в год, регулируя, таким образом, ставки вознаграждения по жилищному займу. Чем ниже процентная ставка по вкладу, тем ниже ставка вознаграждения по жилищному займу. При этом разница между ставкой вознаграждения по вкладу и ставкой вознаграждения по жилищным займам составляет от 3,5% до 8,5% в год. Таковы были первоначальные условия получения жилищного кредита [8].
Высокая востребованность на рынке ипотечного кредитования системы жилстройсбережений объясняется относительно низким уровнем процентных ставок и поддержкой государства в виде ежегодных премий. Однако, в период роста спроса на ипотечные программы, приобретение жилья посредством системы жилстройсбережений было не слишком востребовано.
Проведенный нами анализ показал, что система жилищных строительных сбережений не пользовалась должным спросом у населения по ряду причин: (рис. 4).
Рис. 4. Причины низкой востребованности жилстройсбережений в Казахстане
Составлено автором
Существенным недостатком данной системы является относительно долгий срок накопления в условиях растущих цен на недвижимость — займ нельзя получить раньше, чем собрана необходимая сумма. В условиях постоянно растущих цен на жилье большинству населения невыгодно ждать срок в 5–7 лет накопления ради решения жилищной проблемы в будущем.
Наряду с этим, вклады принимаются только в тенге, и никакой индексации по инфляции и девальвации не предусматривается. В результате 3–4% годовых вознаграждения по вкладу нейтрализуются 8–10% инфляции.
Кроме того, чтобы стать клиентом ЖССБК в 2019 году, нужно было иметь доход не менее 193 тыс. тенге и месяц. Те, кто его действительно имел, мог претендовать и на ипотечный кредит. Тогда как семья с низким уровнем дохода, на которую рассчитана данная система, может позволить себе откладывать в месяц на уровне 45–60 тысяч тенге. Из этого следует, что на приобретение даже недорого жилья вкладчики вынуждены накапливать средства на счетах более длительный период времени (5–7 лет), по причине ежегодного увеличения стоимости квадратного метра, а также из-за поглощения уровнем инфляции предлагаемой ставки банка по вкладам. Основанием для дальнейшего развития коллективных институтов сбережений являются устойчивые цены на недвижимость и сохранение центральным банком низкого уровня инфляции национальной валюты, тогда как, к примеру, в городе Нур-Султане за последние несколько лет цены на вторичном рынке недвижимости заметно возросли. Понятно, что у потенциальных участников системы жилстройсбережений не было большой уверенности в том, что целевые сбережения дадут реальную возможность улучшить жилищные условия.
И, наконец, ежегодная премия на вклады, которые выплачивает государство, составляет всего 20% от накопленных сбережений, но не более 200 МРП. Тогда как в западных странах система стройсберкасс подразумевает значительный процент государственной премии — до 40% от суммы вклада [9].
С целью увеличения числа притока новых вкладчиков и с учетом пожеланий и предложений заемщиков, главным образом, кредитным учреждением было принято решение анонсирования нового продукта — предварительного жилищного займа. Основное отличие от ранее существовавших продуктов заключается в отсутствии ожидания срока накопления до минимально-необходимого размера вклада еще на этапе до получения займа. Согласно данного вида кредитования, банк предоставляет вкладчику возможность оформления займа по отличительной процентной ставке (более высокой) с условием одновременного накопления до достижения минимально-необходимой накопленной суммы, сохранением дотаций государства. С момента достижения минимального порога суммы на вкладе, процентная ставка по займу снижается до первоначальных показателей.
Следующее изменение в законе — это изменение формы накопления и кредитования. В целях обеспечения финансовой устойчивости системы жилстройсбережений предусмотрено увеличение минимально необходимой суммы накопленных денег для привлечения жилищного займа с 25 до 45% от договорной суммы. Отмену схемы накопления 25/75 и возврат к классической форме накопления 50/50 специалисты банка аргументируют тем, что в долгосрочной перспективе ни банк, ни бюджет будут не в состоянии постоянно пополнять капитал банка, поскольку разница между притоком денег и их оттоком будет расти в геометрической прогрессии. И если бы эту систему оставили, она могла бы привести к финансовой пирамиде. Система жилстройсбережений — это не кратковременный продукт, а долгосрочно функционирующая система.
Еще одно изменение — возможность кредитования отдельной приоритетной категории граждан (молодых семей, имеющих детей, работников бюджетной и социальных сфер государственных учреждений) за счет льготных долгосрочных кредитов.
Данные меры принимаются, в первую очередь, для увеличения темпа внедрения системы стройсбережений путем расширения потенциального круга претендентов на участие в программе и увеличения доступности жилья для широкого круга населения.
Подорожавшие ипотечные кредиты повысили привлекательность системы жилстройсбережений. Пока БВУ решали проблемы с ликвидностью, ЖССБК наращивал клиентскую базу.
На наш взгляд, успешное преодоление несовершенства данной системы, возможно включением ряда мер:
– разработки прозрачной рейтинговой системы, на основе которой каждый претендент на получение денежных средств, имел бы доступ к данным о продвижении очереди;
– освобождение от налогообложения части дохода вкладчика, направляемого на жилищно-накопительные счета;
– приоритет при отборе заемщиков, с учетом выявления психологически подготовленной категории лиц с уже сформированным стилем жизни, основанном на способности регулярного выполнения обязательств по взносам;
Для того, чтобы система жилстройсбережений стала действенным механизмом решения жилищной проблемы, на наш взгляд, необходима поддержка со стороны государства. Данная тенденция преимущественно создаст дополнительный импульс по решению жилищного вопроса основной массы населения страны. Отметим, что предлагаемые пути совершенствования позволят, по нашему мнению, добиться развития ссудо-сберегательной жилищно-накопительной системы.


Литература
1. Обзор мирового рынка недвижимости: электрон. журн. 2018. URL: http: www.nalogi.net
2. European housing review: электрон. журн. 2019. URL: http://www.housingeurope.eu/
3. Pros and cons of housing cooperatives // DOMEX — Real Estate, 2019 — №147
4. Закон Республики Казахстан от 7 декабря 2000 года № 110-II О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан (с изменениями и дополнениями по состоянию на 07.01.2020 г.) URL: http: www.online.zakon.kz
5. Официальный сайт Жилстройсбербанка Республики Казахстан. URL: https://hcsbk.kz
6. Постановление Правительства Республики Казахстан от 16 апреля 2003 года №364 О создании жилищного строительного сберегательного банка (с изменениями, внесенными постановлением Правительства РК от 28.07.03 г. № 754) URL: http: www.online.zakon.kz
7. Международное рейтинговое агентство Moody’s Investor: 2019. URL: www.moodys.com
8. Бахмутова Е. Международная конференция по ипотечному кредитованию стран СНГ // Мир финансов. — 2019. — №11.
9. Клименко А. Обзор строительного рынка РК // Курсив 2018. URL: http: www.kursiv.kz

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2020
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия