|
| | | | Проблемы современной экономики, N 4 (72), 2019 | | | | ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ | | | Кустова С. Б.
ст. научный сотрудник отдела фундаментальных прикладных исследований и инновационных разработок
Магаданского научно-исследовательского института сельского хозяйства
| |
| | | | | Статья посвящена исследованию вопроса государственного регулирования рынка земель сельхозназначения. В результате рассмотрения структуры земельного фонда по составу и формам собственности была установлена необходимость такого регулирования. Определены методы государственного регулирования земельного рынка, на примере Магаданской области рассмотрено применение экономических регуляторов с целью выбора вида разрешенного использования земельных участков из состава земель сельхозназначения | | Ключевые слова: Магаданская область, рынок земель, государственное регулирование, сельскохозяйственные угодья, экономические регуляторы, арендная плата | | УДК 631.1:332.3(571.65); ББК 62.32–5 Стр: 136 - 139 |
В процессе развития рыночных отношений в обществе произошло неизбежное вовлечение в эти отношения земли, что способствовало началу формирования земельного рынка. С одной стороны, вступление России в ВТО, а с другой — действие экономических санкций и необходимость осуществления импортозамещения в целях удовлетворения спроса населения в продуктах питания требуют совершенствования управления земельными ресурсами, в основе которого должно лежать дальнейшее упорядочение отношений землевладения и землепользования. Решение вопросов трансформации земельной собственности в стране, а также активизация оборота земельных участков по настоящее время является особенно актуальной проблемой земельных отношений. Специфика земли требует более жесткого контроля со стороны государства и ограничения прав участников рынка. Это определяет необходимость государственного регулирования рыночного оборота и использования земель, обеспечения формирования нормативно-правовой базы, позволяющей использовать государственные механизмы регулирования рыночных отношений.
Формирование рыночных отношений происходило в течение длительного исторического периода. В условиях товарного производства рыночные отношения охватывают всю систему и все субъекты экономических отношений. Немчин А.М. и Минаев Д.В. считают, что «рынок — это система обмена, основывающаяся на совокупности базовых свобод: свободе выбора покупателем товаров/продавцов; свободе продавцов в предложении товаров; свободном договоре между покупателями и продавцами об условиях обмена» [1].
Несмотря на то, что во многих отраслях земля является основным средством производства, как объект рыночных отношений ее стали рассматривать позднее других видов товаров и услуг. В основе процессов рыночного перераспределения земли лежат социально-экономические интересы участников земельных отношений, которые, как осознанные мотивы, побуждают их совершать те или иные сделки в отношении земли. Совокупность таких сделок, при совершении которых их участники обладают равными правами и свободны в своем выборе, составляет понятие земельный рынок [2].
В настоящее время обеспечение продовольственной безопасности России продолжает оставаться одной из самых актуальных задач. Важнейшим фактором обеспечения продовольственной безопасности является организация рационального использования всех видов сельскохозяйственных угодий [3]. Поскольку аграрной отрасли отводится ведущее положение в обеспечении продовольственной безопасности страны, то особый интерес для нас представляет рынок земель сельскохозяйственного назначения. Среди них наибольшую ценность представляют сельхозугодия, поэтому целесообразно рассматривать передачу юридических прав на земельные участки данного направления использования. Еремин А.А. считает, что рынок земель сельхозназначения — это регламентированное законодательством перераспределение различных объектов сельскохозяйственных угодий в пользу эффективных, рациональных, социально ориентированных землепользователей в целях сохранения и улучшения качества уникального ресурса как средства производства и основы жизнедеятельности [4].
Состав и структура земельного фонда территории определяют спрос и рыночное предложение земель сельхозназначения. Сельскохозяйственные угодья в составе земель сельхозназначения Российской Федерации занимают более половины площади (57,9% из 383,5 млнга), а в Магаданской области — менее половины (40,2% из 302,5 тыс. га). При этом в структуре сельхозугодий страны и Дальневосточного федерального округа преобладает пашня (55,3 и 34,6% соответственно), а в Магаданской области сенокосы и пастбища составляют 77,5% площади сельхозугодий, а пашня только 19,6% (рис.1). Земли под многолетними насаждениями в Магаданской области отсутствуют, а в Российской Федерации в целом и в ДФО занимают незначительную долю — по 0,9% от площади сельхозугодий этих территорий. Малую долю в составе сельхозугодий всей страны, Дальневосточного федерального округа и Магаданской области занимает залежь, официальные данные варьируют от 2,2 до 5,2%. Но кроме этих территорий существуют значительные площади сельхозугодий, которые в силу разных экономических, социальных и природных причин не используются в сельскохозяйственном производстве. В Российской Федерации такие земли занимают 15,9% от общей площади сельхозугодий, а в ДФО — 4,4% от земель данного назначения. Но при этом Магаданская область занимает второе место на Дальнем Востоке после Камчатского края по объему неиспользуемых сельхозугодий, которые составляют 50,3% от площади этих земель. Если сельхозугодия перестают использовать в производстве, то такие земли очень быстро зарастают кустарником, древесной растительностью, теряют свое плодородие, на них усиливается развитие процессов водной и ветровой эрозии. Для повторного вовлечения таких деградированных земель в сельскохозяйственный оборот, их восстановления требуется проведение масштабных культуртехнических мероприятий, что требует вложения значительных финансовых средств. Все эти тенденции не способствуют развитию земельного рынка и, в частности, рынка земель сельскохозяйственного назначения в регионе. | | |  | Рис. 1. Структура сельскохозяйственных угодий в составе земель сельхозназначения на 01.01.2018 г.
Составлено по данным [5] |
Если рассмотреть распределение земель сельхозназначения по формам собственности, то обращает на себя внимание тот факт, что, не смотря на проводимую в стране политику демонополизации государственной собственности на землю, стремление развивать различные формы хозяйствования с целью активизации земельного оборота, в настоящее время частная собственность все равно не заняла превалирующее положение. По итогам 2016 г., в государственной и муниципальной собственности находится 66,6% земель сельхозназначения РФ (255,6 млн га). Из 127,9 млн га, находящихся в частной собственности, 14,2% владеют юридические лица, а 85,8% принадлежит гражданам [6]. По федеральным округам доля земель в государственной собственности изменяется от 35,6% в Центральном до 96,5% в ДФО. А в Магаданской области доля государственной и муниципальной собственности составляет 98,8% от площади земель сельхозназначения или 298,8 тыс. га (рис.2). Земли, находящиеся в частной собственности распределены следующим образом: из 3,7 тыс. га 94,6% владеют граждане, 5,4% принадлежит юридическим лицам. На Дальнем Востоке это соотношение составляет соответственно 76,7 и 23,3%. | | |  | Рис. 2. Распределение земель сельскохозяйственного назначения по формам собственности в 2016 г.
Составлено по данным [6]. |
Учитывая сложившуюся ситуацию преобладания на земельном рынке государственной и муниципальной собственности, можно сделать вывод, что рынок земель сельскохозяйственного назначения должен регулироваться государством, при этом не исключая рыночные рычаги влияния на его участников. Государственное регулирование предполагает совокупность экономических, административных, правовых норм и методов воздействия на субъекты рынка с целью повышения экономической эффективности эксплуатации и экологически безопасного использования земельных ресурсов.
Первоочередная задача государственного регулирования заключается в обеспечении нормативно-правовой базы, предусматривающей возможность осуществления и развития рыночного земельного оборота. При этом многочисленные государственные органы управления земельными отношениями должны непрерывно осуществлять контроль и надзор, содействовать информационно и административно протеканию данных процессов в действующем правовом поле.
Институциональную основу земельных отношений в России составляет Земельный кодекс, который полномочия, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения (п.6 ст.27, п.5.ст.79 ЗК РФ) [7] переадресует федеральному закону от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Нормы данного Закона направлены на установление правил и ограничений, применяемых к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определение условий предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также их изъятия. Он затрагивает большинство вопросов, возникающих в процессе рыночного регулирования земельного оборота. Однако в целом ряде статей настоящего Закона содержится ссылка на нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации, которые принимаются на основе федерального законодательства с целью оперативного решения региональных проблем, связанных с управлением и распоряжением земельными ресурсами.
В соответствии с этим в 2010 г. принят закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Магаданской области». Он регламентирует отношения в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Магаданской области, регулирование которых в соответствии с Федеральным законом относится к полномочиям субъекта Российской Федерации. В нем отражены: особенности купли-продажи, срок начала приватизации земельных участков из земель сельхозназначения; максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного городского округа и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица и минимальный размер образуемого нового земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения; порядок предоставления земельных участков в собственность или аренду; порядок определения размера земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, предельные размеры земельных участков, выделяемых для осуществления деятельности крестьянскими (фермерскими) хозяйствами; вопросы установления цены на земельные участки, приобретаемые в собственность определенными категориями покупателей, перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, использование которых для других целей не допускается и др.
Кроме того, правовой механизм Магаданской области содержит целый ряд других нормативно-правовых актов (законов, постановлений, распоряжений), с помощью которых осуществляется регулирование земельного рынка.
Инструментами административного регулирования оборота земель являются землеустройство, мониторинг и надзор за эффективностью и целесообразностью использования земель в соответствии с категорией их назначения. Важное место среди них отводится ведению кадастра недвижимости и информационному обеспечению участников земельного рынка. В перечне проблем, требующих незамедлительного решения в вопросе регулирования земельного рынка, находятся вопросы по проведению разграничения земель, находящихся в различных правах собственности, упорядочению земельных долей в праве общей долевой собственности, упрощению процедуры постановки земельных участков на кадастровый учет, развитие земельной ипотеки, вовлечения в оборот деградированных сельхозугодий.
Экономический метод регулирования земельного рынка неразрывно связан с административным и правовым. Применяемые органами власти меры прямого экономического воздействия включают в себя нормативную цену земельных участков, ставки земельного налога, компенсационные выплаты при изъятии земельного участка, ориентирующие (нормативные) уровни арендной платы, налоговые ставки при сделках с землей, сборы при оформлении документов. Все это требует принятия соответствующей нормативной базы.
К рыночным регуляторам, т.е. факторам земельного рынка, определяемым спросом и предложением, можно отнести цену при купле-продаже земельного участка, договорную арендную плату, залоговую цену в сочетании со ставками ипотечного кредита и др.
Основными экономическими регуляторами в обороте земель сельскохозяйственного назначения выступают земельный налог и арендная плата. Земельный налог уплачивается собственниками земли, землевладельцами и землепользователями. Он регулируется Налоговым кодексом РФ, относится к «местным» налогам и уплачивается в бюджеты муниципальных образований. Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и для земельных участков сельхозназначения не могут превышать 0,3%, как и установлено в Магаданской области. Налоговой базой при этом выступает кадастровая стоимость. Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, устанавливается Правительством региона. Расчет арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения в Магаданской области производится по формуле (1):
А = В * С *Кк (1)
где А — величина годовой арендной платы, в рублях;
В — кадастровая стоимость земельного участка, указанная в кадастровом паспорте земельного участка, в рублях;
С — процент от кадастровой стоимости земельного участка по видам функционального использования земель (для земель сельскохозяйственного назначения 0,3%);
Кк — корректирующий коэффициент (устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления муниципальных образований Магаданской области, может быть различным в зависимости от категории земель и арендаторов, места расположения земельного участка и вида разрешенного использования земельного участка) [8].
И земельный налог, и арендная плата за использование земельных участков выступают в качестве важного источника формирования местных бюджетов, так как в полном объеме зачисляются в местные бюджеты. Причем динамика поступления арендной платы в бюджет превосходит суммы собираемого земельного налога [9].
Рассмотрим возможность государственных органов управления оказывать влияние на рыночный оборот, используя различие между этими видами оплаты за землю на примере конкретного земельного участка, расположенного в Магаданской области, Ольском районе, в районе ручья Амандыкан, площадью 1928760 кв. м (192,876 га). Форма собственности: неразграниченная муниципальная. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование. Общая кадастровая стоимость земельного участка 347176,8 рубля [10]. Удельный показатель кадастровой стоимости земли равен 0,18 руб./м2.
Правом собственника является распоряжение принадлежащим ему земельным участком по своему усмотрению, то есть администрация муниципального образования принимает решение о продаже или сдаче земли в аренду. В случае продажи данного земельного участка новый собственник будет ежегодно отчислять в местный бюджет земельный налог в размере 1041,53 руб. (347176,8 руб.*0,3%).
При сдаче в аренду этого же участка годовая арендная плата, определяемая по формуле (1) с учетом Решения Собрания представителей Ольского городского округа [11], составит 14248,13 руб. А учитывая, что в настоящее время право на заключение договора аренды на земельные участки определяется путем открытых торгов (аукционов), где предметом торга является ежегодная арендная плата, а победителем признается участник, предложивший наибольшую цену, можно предположить, что продажа земельного участка через аукцион должна принести весомый доход в бюджет. Казалось бы, для сельхозпроизводителей может быть выгоднее приобрести землю в собственность и затем распоряжаться ею по своему усмотрению, уплачивая при этом земельный налог. Но, учитывая особенности формирования и функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения в Магаданской области [12], социально-экономическое положение сельхозпроизводителей региона, низкую вероятность продажи крупных земельных участков для сельскохозяйственного использования, можно сделать вывод, что сдача в аренду земли для местных органов самоуправления выгоднее, чем ее продажа.
Подводя итог, можно сделать следующие выводы. На динамику развития земельного рынка в регионе оказывает влияние состав и структура земельного фонда. Невысокая доля пахотных земель в структуре сельхозугодий, заброшенность более 50% от их общей площади сдерживают развитие рынка земель сельхозназначения. Восстановление и вовлечение в оборот неиспользуемых деградированных сельхозугодий будет положительно влиять на развитие земельного рынка в регионе.
Преобладание среди прав собственности на земли сельхозназначения государственной и муниципальной собственности, необходимость ограничения спекулятивных сделок с землями требует государственного регулирования данного сегмента рынка. Государственное регулирование рынка земель сельхозназначения должно сочетать в себе правовые, экономические и административные методы. Важной задачей по регулированию земельного рынка является создание институциональной базы, которая предусматривает различные инструменты для осуществления этой деятельности. Органы государственного управления, применяя экономические регуляторы в виде арендной платы и земельного налога, должны способствовать переходу земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения к наиболее эффективным пользователям, которые при длительном постоянстве условий владения или пользования землей будут вкладывать в нее средства с целью повышения плодородия и повышения экономической эффективности сельскохозяйственного производства. |
| |
|
|
