|
| | | | Проблемы современной экономики, N 2 (70), 2019 | | | | АГРОЭКОНОМИКА | | | Кустова С. Б.
ст. научный сотрудник отдела фундаментальных прикладных исследований и инновационных разработок
Магаданского научно-исследовательского института сельского хозяйства
| |
| | | | | В статье определены признаки земельного рынка как рынка несовершенной конкуренции, в динамике рассмотрены изменения распределения земель сельскохозяйственного назначения по формам собственности. Выделены методы государственного регулирования земельного рынка и на примере Магаданской области произведен расчет стартовых аукционных цен на земельные участки для сельскохозяйственного производства | | Ключевые слова: Магаданская область, рынок земель, государственное регулирование, рыночная цена, сельскохозяйственные угодья, сельскохозяйственное производство | | УДК 631.1:332.3(571.65); ББК 62.32–5 Стр: 219 - 222 |
Стратегической задачей государства является формирование эффективного конкурентоспособного агропромышленного производства, обеспечивающего продовольственную безопасность страны и устойчивое функционирование аграрных рынков [1], одним из которых является земельный рынок. Создание продовольственной безопасности во многом зависит от стимулирования эффективного использования земель в сельском хозяйстве и инвестиционной привлекательности сельскохозяйственного землепользования. В связи с этим актуальным вопросом является формирование совершенной системы землевладения и землепользования на основе развития рынка земель сельскохозяйственного назначения.
Рынок представляет собой совокупность отношений в сфере обмена путем реализации товаров и признание обществом затрат на их производство. Обязательным условием функционирования рынка является принцип экономической свободы и его главное проявление — свободная конкуренция. Земля, являющаяся основным товаром, определяет особенности функционирования земельного рынка.
Учеными, изучающими земельные отношения, рынок сельскохозяйственных земель определяется как рынок несовершенной конкуренции. Это связано с отсутствием полной и прозрачной информации о сделках, несовпадением между собой числа продавцов и покупателей земельных участков. Формирование цены на землю не определяется классическим соотношением спроса и предложения. Даже увеличение спроса и рост цены не может привести к быстрому увеличению предложения, т.е. земельный рынок характеризуется низкой эластичностью в краткосрочной перспективе и возможностью ее увеличения в связи с ростом цены, предложения и развитием земельного рынка в долгосрочный период.
С 1990 г., когда была отменена государственная монополия на землю, и началось реформирование системы землепользования, в стране происходило формирование частной земельной собственности, развитие многообразия форм хозяйствования, что должно было способствовать развитию земельного рынка. Однако за годы проведения реформ проблемы, касающиеся земельной собственности, полностью решены не были. Основная часть земель сельскохозяйственного назначения находится в собственности государства. Несмотря на принятие нормативных документов, остро стоит проблема земельных долей в сельскохозяйственном землепользовании. Из 53,7 млн га земельных участков, находящихся в долевой собственности на 23,2 млнга в государственном кадастре недвижимости отсутствует информация о местоположении границ. Наличие невостребованных земельных долей препятствует эффективному обороту земель сельскохозяйственного назначения.
По состоянию на 01.01.2017 в государственной и муниципальной собственности находилось 255,6 млн га земель сельхозназначения (66,6% земель данной категории). Тогда как в частной собственности — 127,9 млн га, из которых 14,2% в собственности юридических лиц, а 85,8% принадлежало гражданам [2].
Если проследить за изменением структуры земельной собственности в динамике, то следует отметить, что за 12 лет в 3,6 раза увеличились размеры земельных наделов в собственности юридических лиц, в то время как земли в государственной и муниципальной собственности, а также в собственности граждан за анализируемый период несколько уменьшились (рис. 1). | | |  | | Рис. 1. Динамика распределения земель сельскохозяйственного назначения по формам собственности за 2005–2016 гг.[2] |
Отсутствие в федеральном законодательстве требований к квалификационным знаниям лиц, приобретающих участки из земель сельскохозяйственного назначения, позволяет приобретать сельхозугодия тем, кто планирует не занятие сельскохозяйственным производством, а получение прибыли путем перепродажи или изменения назначения использования земельных участков. Как показало изучение особенностей формирования и функционирования рынка земель сельхозназначения в Магаданской области, земельные участки в регионе не являются объектом инвестиционных вложений. Низкоэффективное сельскохозяйственное производство, большие сроки окупаемости вложенных средств не способствуют приобретению земель с целью их перепродажи [3].
Противоположная ситуация наблюдается на земельном рынке России. По итогам 2017 года из 55 компаний, каждая из которых контролирует одновременно более 100 тыс. га сельхозугодий, 18% владеют на праве собственности, аренды или ином законном праве 41% земель сельхозназначения [4]. Концентрация земельных ресурсов у крупных собственников требует усиленного контроля за рациональным использованием земель. Во избежание распределения земельных ресурсов между относительно небольшим числом субъектов рынка, преследующих свои цели, государство должно «обеспечить условия формирования такой институциональной среды рынка, которая способствовала бы протеканию рыночных процессов в правовой плоскости, где возможно использование государственных механизмов регулирования рыночных отношений» [5].
К основным функциям рынка земель сельскохозяйственного назначения можно отнести:
– создание гибкой системы землевладения и землепользования в сельском хозяйстве на основе формирования многоукладной экономики;
– перераспределение земельных ресурсов более эффективным собственникам и пользователям с целью увеличения объемов производства и качества продукции;
– определение обоснованной залоговой стоимости земельных участков с целью расширения ипотечного кредитования, для удовлетворения интересов банков и сельхозпроизводителей;
– формирование обоснованных ставок земельного налога и арендной платы на землю.
В основе расчета земельного налога и арендной платы лежит кадастровая стоимость земли. В настоящее время кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения не имеет под собой объективной рентной основы, что не способствует развитию рыночных отношений в сельском хозяйстве и, в итоге, препятствует повышению эффективности и конкурентоспособности сельскохозяйственного производства.
Государственное регулирование земельного рынка представляет собой систему экономических и организационных методов, правовых норм воздействия на субъекты земельных отношений с целью экономически эффективного и экологически безопасного использования земли. Нельзя отдать преимущество какому-либо одному методу. Достигнуть максимальных результатов возможно, используя в комплексе все имеющиеся рычаги воздействия на объекты и субъекты рынка земель сельскохозяйственного назначения. При этом в составе экономических методов сочетаются меры прямого воздействия, применяемые органами государственной власти, а также рыночные регуляторы, определяемые спросом и предложением.
Большое значение для развития рынка земель сельскохозяйственного назначения имеет определение обоснованной рыночной цены на землю, которая должна отображать движение земельной ренты, ссудного процента и других экономических показателей. При определении кадастровой стоимости земель сельхозназначения Магаданской области, принимаемой за основу во всех расчетах по земле, отказались от использования метода капитализации земельной ренты в силу недостатка необходимых исходных данных, «начиная с отсутствия данных о ценах продажи выращиваемой продукции (так как продукция преимущественно выращивается для собственного потребления, а не на продажу), о нормативной урожайности сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию и заканчивая сведениями о затратах на ее производство» [6].
Мы предлагаем рассчитать земельную ренту на основе данных картофелеводческих хозяйств. Это связано с тем, что доля посевных площадей под картофель в Магаданской области занимает второе место среди всех сельскохозяйственных культур и первое место среди товарных культур (табл.1).
Таблица 1
Структура посевных площадей в Магаданской области| Показатели | 2014 | 2015 | 2016 |
|---|
| га | % от общей площади | га | % от общей площади | га | % от общей площади |
|---|
| Посевная площадь всего | 5736 | 100,0 | 6491 | 100,0 | 6676 | 100,0 | в т.ч.:
под картофель | 1207 | 21,0 | 1243 | 19,1 | 1280 | 19,2 | | под овощи открытого грунта | 209 | 3,6 | 211 | 3,3 | 224 | 3,3 | | под кормовые культуры | 4320 | 75,4 | 5037 | 77,6 | 5172 | 77,5 |
Составлено автором по данным [8].
Выращивание картофеля в регионе осуществляется в основном на интразональных аллювиальных почвах, имеющих в разных районах области схожий балл бонитета. Однако урожайность данной культуры по территории области различная, что объясняется не только системой ведения хозяйственной деятельности, но и отличием климатических условий, среднемесячных температур воздуха, количеством осадков за год и в теплый период, суммой активных температур, на основании чего установлены агроклиматические индексы [7].
По результатам испытаний на территории Магаданской области рекомендованы сорта картофеля, имеющие в условиях Севера наибольшую продуктивность, достижение которой возможно при строгом соблюдении технологии возделывания культуры и использовании агроприемов, ускоряющих развитие растений.
Для определения ренты использованы показатели потенциальной урожайности рекомендуемых для выращивания на данной территории сортов картофеля, отчетность сельхозпроизводителей за 2014–2016 годы. Все анализируемые хозяйства распределили на группы в зависимости от агроклиматического индекса, характерного для территории расположения земель, используемых под выращивание картофеля.
Рассчитав нормативную себестоимость производства 1 ц картофеля на основе технологических карт, и приняв норму прибыли, необходимую для расширенного воспроизводства, в размере 40%, определили нормативную цену производства картофеля и дифференциальную ренту по группам хозяйств в регионе (табл.2).
Таблица 2
Нормативная цена производства и рента 1 ц картофеля по группам хозяйств для Магаданской области| Группы по агроклиматическому индексу | Агроклиматический индекс | Потенциальная урожайность картофеля, ц/га | Нормативная себестоимость 1 ц, руб. | Прибыль, руб. | Цена производ-ства 1 ц, руб. | Рента в расчете на 1 ц, руб. |
|---|
| I | 1,56 | 234 | 870,60 | 348,24 | 1218,84 | – | | II | 1,78 | 253 | 811,29 | 324,52 | 1135,81 | 83,03 | | III | 2,81 | 293 | 711,62 | 284,65 | 996,27 | 222,57 | | IV | 3,56 | 311 | 675,12 | 270,05 | 945,17 | 273,67 | | V | 4,57 | 365 | 587,29 | 234,92 | 822,21 | 396,63 | | В среднем | – | – | 731,18 | 292,47 | 1023,66 | 243,98 |
Рассчитано автором.
Величина созданной в сельском хозяйстве дифференциальной ренты определяется размером дополнительного прибавочного продукта, который получают производители, расположенные в средних и относительно лучших условиях. Конкретным носителем дифференциальной ренты выступает дополнительный прибавочный продукт, определяемый урожайностью картофеля. Дифференциальная рента в расчете на 1 ц картофеля рассчитывается как разница между ценой производства в худших условиях и ценой производства в средних (или лучших) условиях.
Среднегодовая сумма реализованной дифференциальной ренты составила 2782,48 тыс. руб., а абсолютная рента, полученная в хозяйствах, расположенных на территориях с агроклиматическим индексом 1,56 — 3520,35 руб. с 1 га сельхозугодий (табл.3).
Определив земельную ренту, можно рассчитать рыночную стоимость земли. Купля-продажа земельных участков органами государственной власти осуществляется путем проведения земельных аукционов. В связи с этим актуальным вопросом является установление аукционной цены на землю. При этом стартовая аукционная цена, по сути, является рыночной. Так как спрос и предложение на земельные участки довольно ограничены, необходимо создать эффективный механизм определения стартовой аукционной цены земли. Проводить оценку земель сельскохозяйственного назначения следует так, чтобы аукционные, а, следовательно, рыночные и залоговые цены были справедливыми и адекватными [9].
Таблица 3
Расчет реализованной дифференциальной ренты| Группы по агроклиматическому индексу | Диффер. рента в расчете на 1 ц, руб. | Реализовано картофеля, ц | Сумма ренты, тыс. руб. | Диффер. рента в расчете на 1 га сельхозугодий, руб. |
|---|
| I (1,56) | – | 7118,73 | – | – | | II (1,78) | 83,03 | 2690,00 | 223,35 | 4016,81 | | III (2,81) | 222,57 | 2599,87 | 578,66 | 6746,88 | | IV (3,56) | 273,67 | 165,00 | 45,16 | 7129,88 | | V (4,57) | 396,63 | 4879,33 | 1935,31 | 8452,61 | | Всего: | – | 17452,93 | 2782,48 | – |
Рассчитано автором с учетом: Сводная бухгалтерская отчетность сельскохозяйственных организаций АПК и крестьянских (фермерских) хозяйств Магаданской области за 2014–2016 гг.
Для условий Магаданской области мы произвели расчет стартовых аукционных цен для различных агроклиматических зон, используя модель, которая получила название модели аукционной цены земли. Она основана на капитализированной земельной ренте, скорректированной на уровень инфляции, используемую систему налогообложения и трансакционные издержки сельскохозяйственных производителей.
Va = [R0(1 + g)(1 – t)]/{[k(1 – at) – g] (1 + c) + p(1 – t)} (1)
где Va — стартовая аукционная цена 1 га сельскохозяйственных угодий, руб.;
R0 — земельная рента на 1 га сельхозугодий, руб;
g — рост земельной ренты, %;
t — налог на прибыль, %;
k — ссудный процент, %;
a — коэффициент поправки на налогообложение;
c — трансакционные издержки, %;
p — земельный налог, %
При этом коэффициент поправки на налогообложение определяем по формуле (2).
а = R0 (1 + g)/ [R0(1 + g) + (V1 – V0)] (2)
где V0 — кадастровая стоимость 1 га пашни, руб;
V1 — кадастровая стоимость 1 га пашни, скорректированная с учетом роста земельной ренты, руб.
Результаты расчета отражены в табл.4. На базе стартовых аукционных цен предлагается определять залоговые цены на земельные участки разных групп сельхозпроизводителей, установив их в размере 70% от стартовой аукционной.
Таблица 4
Сопоставление кадастровой стоимости и стартовых аукционных цен за 1 га сельскохозяйственных угодий в Магаданской области, руб./га| Группы по агроклиматическому индексу | Кадастровая стоимость земли | Стартовая аукционная цена | Залоговая цена |
|---|
| I (1,56) | 1800 | 7061 | 4943 | | II (1,78) | 1800 | 15129 | 10590 | | III (2,81) | 1800 | 20612 | 14428 | | IV (3,56) | 1800 | 21092 | 14764 | | V (4,57) | 1800 | 24038 | 16827 |
Рассчитано автором с учетом [10].
Из таблицы 4 видно, что рассчитанные стартовые аукционные цены значительно превышают установленную кадастровую стоимость земель сельскохозяйственного назначения, в 3,9 — 13,5 раза. Однако рассчитанные таким образом цены показывают реальную рыночную стоимость земель сельхозназначения, так как отражают возможность получения дохода в результате использования их по целевому назначению. Таким образом, залоговая цена земли, установленная на основе реальных рыночных условий, позволит сельхозпроизводителям получать кредиты, используя земельные участки в качестве залога. Это должно способствовать привлечению в сельскохозяйственное производство эффективных собственников, внешних инвесторов, что повлечет за собой развитие земельного рынка в регионе. |
| |
|
|
