|
| | | | Проблемы современной экономики, N 2 (70), 2019 | | | | ФИНАНСОВО-КРЕДИТНАЯ СИСТЕМА. БЮДЖЕТНОЕ, ВАЛЮТНОЕ И КРЕДИТНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЭКОНОМИКИ, ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ | | | Булхов Н. А.
доцент кафедры экономики, оценки бизнеса и бухгалтерского учета
Брянского государственного инженерно-технологического университета,
кандидат экономических наук
Протченко М. В.
магистрант Брянского государственного инженерно-технологического университета
| |
| | | | | В статье рассмотрено состояние ипотечного рынка Российской Федерации. Произведен анализ статистических данных по ипотечным кредитам, предоставляемым физическим лицам, а также показатели доходов населения за последние 9 лет. Предложена формула для расчета коэффициента долговой ипотечной нагрузки населения и определено его значение, отражающее возможность наступления кризисного состояния на ипотечном рынке и, как следствие, в экономике страны. Сделаны выводы о возможностях развития ипотечного кредитования в Российской Федерации | | Ключевые слова: ипотечный кредит, анализ ипотечного рынка, прогноз развития ипотечного рынка, ипотечный кризис | | УДК 336.773; ББК 65.22 Стр: 115 - 118 |
Идея кредитования возникла при переходе общества от натурального к товарному хозяйству и, как следствие, появления разновременного товарообмена и денег. В настоявшее время кредитные отношения входят в список главных факторов развития экономики любой страны.
Увеличение оборачиваемости денежных средств и рост экономики во многом связан с изменением процентных ставок кредита, которые позволяют регулировать развитие экономики страны путем увеличения или уменьшения потребительского спроса. Актуальность изучения современного состояния кредитного рынка России связана еще и с тем, что размер среднего кредита наличными неуклонно растет. В 2018 году он увеличился на 24% и составил 264,4 тыс. руб. по данным отчета «Объединенного кредитного бюро» [1]. Это максимальное значение за последние 3 года.
Наиболее значимым и стабильным видом кредитных отношений является ипотека. Для большинства людей ипотечное кредитование остается единственным способом приобретения недвижимости ввиду ее значительной стоимости. Существенным плюсом ипотеки является также и то, что заемщик сразу же становится собственником недвижимости после оформления всех соответствующих документов о праве собственности.
Однако повышение объемов ипотечного кредитования может привести к образованию проблем в этой сфере. Стоит сказать, что именно проблемы ипотечного рынка в США привели к крупнейшему мировому финансовому кризису в 2008–2009 гг. Обвал рынка недвижимости, произошедший по причине увеличения просрочек по кредитам и массовых отчуждений недвижимости в пользу кредиторов, привел к самому сильному падению биржевой активности со времен «Великой депрессии», массовому банкротству компаний, что стало началом мирового экономического кризиса. Актуальность изучения состояния рынка ипотечного кредитования в России связана еще и с возможностью поиска причин возникновения кризисов и их влияния на развитие кризисных состояний в экономике страны.
По большей части ипотечное кредитование затрагивает частный сектор. Рассмотрим основные показатели жилищных кредитов, предоставляемых физическим лицам, за последние 9 лет.
Анализ этих данных позволяет говорить о росте объема ипотечных кредитов (рис.1). Падение средневзвешенной ставки кредита началось с 2015 года, когда средняя ставка ипотечного кредита была максимальна. Это вызвало увеличение роста числа кредитов и средневзвешенного срока кредита (рис. 2). В период с 2015 по настоящее время наблюдается стабильный рост числа и объемов ипотечных займов, а также общей задолженности. Стоит отметить, что показатель общей задолженности в 2018 году увеличился на 26,1% к началу года.
Стабильное развитие ипотечного рынка, рост числа и объема выданных кредитов являются позитивными факторами для развития экономики страны. Однако вместе с числом кредитов растет и его средний срок. Это означает, что граждане предпочитают меньший ежемесячный платеж, несмотря на то, что средневзвешенная ставка кредита падает. Данные тенденции могут свидетельствовать о наличии скрытых проблем в ипотечном секторе. | | |  | | Рис. 1. Показатели ипотечных кредитов, выданных физическим лицам | | |  | | Рис. 2. Средневзвешенный срок и ставка ипотечного кредита |
Рассмотрим рост уровня зарплат в России за последние 8 лет. Рост номинальной заработной платы составляет в среднем около 5% в год, при этом уровень реальной заработной платы практически не повышается (рис.3). За 9 лет данный показатель увеличился на 11%, хотя его рост нестабилен. Для большинства граждан ипотечное кредитование остается недоступным. Даже для человека со средним доходом кредитные обязательства серьёзно отражаются на уровне жизни. Учитывая рост числа ипотечных кредитов и наблюдаемое обесценивание денег, можно предположить, что такое различие в уровне реальных и номинальных заработных плат может привести к мыльному пузырю в экономике и, как следствие, финансовому кризису. Несмотря на так называемые «серые» доходы, фактическое дальнейшее отставание роста реальных заработных плат от номинальных ввиду изменения курсов валют и увеличения влияния инфляции на российскую экономику, может привести к большому количеству просроченных платежей и полной невозможности погасить кредитные обязательства. | | |  | | Рис. 3. Рост номинальной и реальной заработной платы |
Для оценки общего состояния ипотечного рынка и возможных негативных последствий определим размер текущей долговой нагрузки на трудоспособное население. Для этого введем коэффициент долговой ипотечной нагрузки населения, произведем прогноз изменения данного показателя и оценим перспективы развития ипотечного рынка в России.
Коэффициент долговой ипотечной нагрузки населения предлагаем определять по следующей формуле
где Kdl — коэффициент долговой ипотечной нагрузки населения;
Dо — общая задолженность по ипотечным кредитам;
Сrmax — предельный размер долговых обязательств, который может выплатить население.
Для оценки долговой нагрузки на население определим предельный размер обязательств населения, который будет являться главным критерием наступления кризисного состояния в экономике. Данный показатель предлагаем рассчитывать по формуле
где Smax — средневзвешенная максимальная сумма выплат по ипотечному кредиту;
N — число трудоспособного населения, которому может быть выдан кредит.
Для определения максимального числа человек, которым могут выдать ипотечный кредит, воспользуемся данными официальной статистики. Число человек трудоспособного возраста в 2018 г. составляет 82,2 млн человек. Для получения ипотечного кредита заемщику должно быть не менее 20 лет и не более 64 лет на момент возвращения кредита. Таким образом, потенциальным заемщикам должно быть от 20 до 45 лет. По данным Росстата численность населения такого возраста на 2018 г. составляет 53,1 млн чел. [2].
Средневзвешенная максимальная сумма выплат по ипотечному кредиту — это та сумма, которую заемщик может выплатить без урона уровню жизни. Для определения данного значения многими банками применяется метод расчета суммы кредита по уровню основного дохода. Сущность метода заключается в определении максимально возможного размера платежа в зависимости от количества членов семьи, размера обязательных расходов по содержанию объекта недвижимости и других факторов.
Большинство ипотечных кредитов выдается с аннуитетными платежами, поэтому общую средневзвешенную максимальную сумму выплат по ипотечному кредиту предлагаем вычислять по формуле
где Amax — максимальный ежемесячный платеж;
n — срок кредита;
i — процентная ставка.
При расчете общей средневзвешенной максимальной суммы выплат по ипотечному кредиту необходимо также учитывать первоначальный взнос, размер которого составляет от 10 до 20 % в зависимости от банка. При расчете был принят размер первоначального взноса равный 15%. Таким образом, полученное значение необходимо умножить на коэффициент 0,85.
Размер основного платежа можно определить по следующей формуле
где ЗП — уровень заработной платы, руб./мес.;
n — число работающих членов семьи;
ПМ — величина прожиточного минимума;
m — число нетрудоспособных членов семьи;
ОР — обязательные расходы семьи, к которым, к примеру, можно отнести плату за коммунальные услуги;
К — поправочный коэффициент.
Коэффициент «К» обычно находится в диапазоне от 0,4 до 0,7. т.е. предполагается, что от 40% до 70% чистого дохода заемщика идет на ежемесячный платеж по кредиту, а сумма оставшегося в распоряжении заемщика чистого дохода будет выше величины прожиточного минимума. Для расчета максимально возможного коэффициента долговой ипотечной нагрузки населения значение поправочного коэффициента должно быть минимальным.
Таким образом, общая формула для определения данного коэффициента имеет вид:
Для расчета коэффициента были использованы данные, представленные в табл. 1.
В результате расчетов коэффициента долговой ипотечной нагрузки населения можно наблюдать тенденцию к увеличению данного показателя в течение последних 9 лет. Наиболее важным инструментом регулирования ипотечного рынка на данный момент остается изменение ключевой ставки по кредиту. При этом дальнейшее снижение ставки может привести к увеличению кризисных тенденций. Для определения критического уровня долговой ипотечной нагрузки можно воспользоваться сравнительным методом. К примеру, Норвегия обладает схожей с Россией тенденцией к увеличению добычи нефтегазовых ресурсов и, фактически, нефтяной экономикой, но, в то же время, отличается более низкой процентной ставкой по ипотеке, что свидетельствует о более высоком коэффициенте долговой нагрузки, и может выступать страной для сравнения. Максимальный размер ипотечного кредита в данной стране в среднем не должен превышать пятикратный годовой доход человека [4]. В ином случае в ипотеке будет отказано. Проводя аналогию с коэффициентом долговой ипотечной нагрузки, можно сказать, что его значение в размере более 20% будет критическим для экономики России, и превышение данного значения может свидетельствовать о начале ипотечного кризиса.
Прогнозируя дальнейшее изменение коэффициента долговой нагрузки населения нужно учитывать следующие данные:
1) по данным Министерства труда численность населения в трудоспособном возрасте за четыре года сократится на 3,1 млн человек или на 3,7% (с 83,7 млн человек в 2016 г. до 80,6 млн человек в 2020 г.) [3],
2) Согласно Указу Президента «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» ставка по ипотечному кредиту должна достигнуть уровня менее 8%,
3) по прогнозу ЦБ РФ инфляция в 2019 г. будет выше, чем в 2018 и составит 5,0–5,5% на конец 2019 г. [6].
Прогнозное значение данного коэффициента при сохранении текущих тенденций составит 12,5% к 2021 году.
Любые изменения кредитной политики Российской Федерации в области ипотечного кредитования требуют анализа возможных последствий для ипотечного рынка. Ключевыми факторами, определяющими возможности развития ипотечного рынка, остаются средний размер дохода населения, а также величина ставки ипотечного кредита. Снижение ставки по ипотеке станет позитивным фактором для роста ипотечного рынка и снижения социальной напряженности. Однако уменьшение ставки в существующих экономических условиях опасно ввиду растущей общей задолженности населения. Дальнейшее увеличение числа ипотечных кредитов может привести к уменьшению платежеспособности населения и образованию мыльного пузыря в российской экономике.
Таблица 1
Данные для расчета коэффициента долговой ипотечной нагрузки населения 2010 по 2018 гг.| | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
|---|
| Средняя заработная плата, руб. | 20952 | 23369 | 26629 | 29792 | 32495 | 34030 | 36709 | 39167 | 44477 | | Прожиточный минимум для трудоспособного населения, руб. | 5902 | 6209 | 6705 | 7326 | 8234 | 9452 | 9691 | 9786 | 11310 | | Прожиточный минимум для детей, руб | 5709 | 5993 | 6432 | 7021 | 7899 | 9197 | 9434 | 9603 | 10302 | | Обязательные расходы, руб | 2 811 | 3 058 | 3 245 | 3 458 | 3 681 | 4 099 | 4 628 | 4 878 | 5 000 | | Уровень инфляции, % | 8,78 | 6,1 | 6,58 | 6,45 | 11,36 | 12,9 | 5,4 | 2,5 | 4,3 | | Коэффициент долговой нагрузки | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | | Средневзвешенный срок кредита, мес. | 188,6 | 176 | 175,8 | 172,8 | 178,1 | 174,1 | 182 | 186,2 | 194,9 | | Средневзвешенная ставка кредита, % | 13,44 | 12,03 | 12,29 | 12,56 | 12,37 | 13,44 | 12,62 | 10,78 | 9,55 | | Общая задолженность млн руб. | 1 105 496 | 1 426 145 | 1 938 373 | 2 560 014 | 3 449 437 | 3 838 700 | 4 425 350 | 5 061 605 | 6 223 159 | | Число трудоспособного населения в возрасте от 20 до 45 лет, тыс. чел. | 54544 | 54612 | 54763 | 54773 | 54517 | 55011 | 54394 | 53819 | 53100 |
| | |  | | Рис. 4. Коэффициент долговой ипотечной нагрузки населения |
| |
|
|
