|
| | | | Проблемы современной экономики, N 4 (12), 2004 | | | | МОЛОДЫЕ СПЕЦИАЛИСТЫ | | | Лебедева О. И.
доцент кафедры экономики и менеджмента
Нижнекамского института информационных технологий и телекоммуникаций Казанского государственного технического университета им. А.Н.Туполева,
кандидат экономических наук
| |
| | | |
Сфера недвижимости в России составляет 2/3 объема национальной экономики. Во многих странах мира крупным предпринимателем является само государство, в собственности которого находится от 20 до 50% национального богатства. Ответственность за решение задач управления государственными производственными фондами особенно велика, так как от них зависит согласование целей и задач владельцев, пользователей, обслуживающих фирм и других лиц, связанных с недвижимостью. В условиях рыночной экономики управление недвижимостью подчиняется закону спроса и предложения: рынок определяет уровень ставок аренды и цены предлагаемых услуг. Спрос ограничивается платежеспособностью потребителей, а предложение - уровнем развития национальной экономики. При этом резко растет спрос на производственные помещения, так как с помощью нового строительства можно увеличить существующий фонд застройки только на 3% в год, что приводит к росту цен и арендных ставок.
В соответствии с Законом о собственности в Российской Федерации создаются и действуют предприятия, находящиеся в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных организаций, предприятия, основанные на собственности РФ, входящих в ее состав республик, автономных областей и округов, органов местного самоуправления, общественных организаций, иностранных государств, международных организаций, юридических лиц и граждан РФ. Создаются и действуют предприятия смешанной формы собственности.
Остается открытым вопрос, связанный с переоценкой основных фондов государственных предприятий и грамотного управления ими. Государственная собственность выражает систему отношений по поводу присвоения благ в целях реализации государственных и публичных интересов. К основным функциям государственной собственности относятся: создание материальных и социально-экономических предпосылок для устойчивого воспроизводства общественного капитала нации (частного и общественного); обеспечение самостоятельности государства в экономических правоотношениях с другими субъектами общественности, в том числе и иностранными государствами; обеспечение функционирования капиталоемких отраслей и производств; обеспечение функционирования некоммерческой социальной сферы и производства общественных благ. Все это достигается посредством правильного управления. Главной проблемой формирования системы организации управления государственной собственностью является разработка концепции стратегии управления. Важная роль в этой стратегии отводится оценке недвижимости, которая представляет собой инструмент в системе управления объектами собственности и содействует практической реализации намеченных планов с учетом конкретных условий. Мощным импульсом развития оценочной деятельности стала переоценка основных фондов 1995 - 1997 гг., в ходе которой разрешалось привлечение независимых экспертных организаций для определения рыночной стоимости имущества предприятий. В последнее время неуклонно возрастает интерес к проблемам, связанным с оценкой объектов собственности, как со стороны органов власти и управления, так и самих предпринимателей.
Величиной, подвергаемой исследованию при осуществлении процесса оценочной деятельности, является стоимость имущества, являющаяся мерой того, сколько гипотетический покупатель окажется способным заплатить за оцениваемую собственность. Наиболее часто встречаемой формой стоимости является рыночная стоимость - максимальная в денежном выражении цена, которую принесет реализация объекта собственности на открытом рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке. Учитывая, что рыночная стоимость является неким идеальным стандартом, который в жизни не всегда достижим, реальная рыночная цена сделки зачастую существенно отличается от рыночной стоимости. Таким образом, понятия "стоимость" и "цена" в оценке часто разграничивают, так как стоимость - это некая ожидаемая цена, которая должна быть достигнута в результате сделки, а цена - это реальная сумма (в денежном эквиваленте), фактически затраченная на приобретение объекта в совершившейся сделке.
Следовательно, основная цель оценки - определение вероятной денежной суммы, которую можно реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях. Оценке подлежат: недвижимость (включая земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы. При этом имеется в виду их рыночная, инвестиционная и залоговая стоимость. Оценочные данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате реструктуризации предприятия, реинжиниринга бизнес-процессов, разработки и реализации инноваций.
Обычно, когда говорят об оценке, в первую очередь имеют в виду оценку недвижимости. Так, стоимость основных фондов предприятий и организаций выступает как важный фактор, активно воздействующий на себестоимость продукции, позволяющий посредством амортизации создавать фонды финансовых ресурсов, обеспечивающих воспроизводство промышленного потенциала и формирующих инвестиционную привлекательность конкретных секторов экономики. Вывод очевиден: чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров качества и ресурсоемкости объекта, а также условий и факторов внешней среды, влияющих на эти параметры.
История функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира указывает на недостаточность внимания, уделяемого качеству подобной аналитической работы, что является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х и начале 90-х гг. ХХ в. Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и, соответственно, невостребованности большого количества проектов, под которые были выданы кредиты. Причиной возникновения такой ситуации были нереальные рыночные ожидания, в свою очередь явившиеся результатом слабой методологии анализа, неправильной оценки структуры стимулов и отсутствием полного объема необходимых для анализа данных.
Рассматривая перспективы развития рынка недвижимости в России, можно предположить, что на некоторых этапах мы также можем столкнуться с кризисами. Однако последствия таких кризисов могут быть менее болезненными, если уже сегодня, на стадии активного развития рынка, сформулировать и внедрить в повседневную практику некоторые общие принципы и требования к аналитическим исследованиям, на основе которых будут приниматься инвестиционные решения. Не только угроза кризисов, но и текущие повседневные проблемы - возрастающая конкуренция, снижение возможностей для получения краткосрочных сверхприбылей, начало реализации долгосрочных и капиталоемких проектов развития недвижимости - объективно свидетельствуют о том, что значимость качественного анализа на рынках недвижимости России будет в ближайшее время приобретать все большую значимость. Следует заметить, что понятие "анализ рынка недвижимости" в его повседневном использовании является общим и включает в себя две процедуры: мониторинговое исследование рынка недвижимости с целью выявления общих и частных тенденций и исследование рынка недвижимости и его окружения для обоснования конкретного инвестиционного решения. По нашему мнению, анализ рынка недвижимости производственного назначения следует начинать с такого основополагающего фактора, как текущая экономическая ситуация региона, в котором находится данное предприятие. Это позволит выявить приоритетные направления развития производственного потенциала, а значит, увеличит вероятность получения правильной рыночной стоимости оцениваемого объекта и приведет к эффективному управлению недвижимым имуществом - ведь именно от экономической ситуации зависит степень насыщенности рынка недвижимости объектами того или иного рода. Поскольку недвижимость - товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность клиентов, изменение стоимости любой недвижимости, включая производственные здания и сооружения, зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Рыночные отношения, таким образом, требуют применения различных методов и способов оценки имущества в зависимости от конкретных условий хозяйственной деятельности. Оценка стоимости объектов собственности должна базироваться на научно обоснованной методологии. Стоимость недвижимости в учетных регистрах, бухгалтерских документах и финансовых отчетах у большинства предприятий нельзя назвать рыночной. Применение различных способов и методов оценки недвижимости оказывает серьезное влияние на показатели финансовой отчетности. В зависимости от характера объекта недвижимости и цели оценки применяются методы, основанные на трех основных подходах:
- подход, предполагающий сравнение продаж, в котором используется процедура сопоставления объекта недвижимости с его объектами-аналогами, имеющими известную рыночную цену;
- затратный подход, основанный на калькуляции всех затрат при строительстве аналогичного объекта;
- доходный подход, который связан с расчетом величины, качества и продолжительности периода получения тех выгод, которые данный объект будет приносить в будущем.
Для сложных объектов оценка производится с использованием методов всех трех подходов.
Формирование эффективного управления недвижимостью неразрывно связано с оценкой недвижимости, так как управление государственной собственностью представляет собой систему организационно-экономических отношений между ее различными субъектами и менеджерами. Отношения эти складываются по поводу организации воспроизводства, использования и трансформации объектов недвижимости, а целью их является реализация основополагающих социальных и экономических интересов общества и государства.
Следует заметить, что управление недвижимостью - это комплексная система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. Эффективность же управления определяется возможностью извлекать из нее наибольшую прибыль при том или ином варианте использования. Если этого не происходит, следует изменить тактику управления и продумать новый вариант использования, повышающий доходы от данной недвижимости.
В любом случае для реализации намеченных целей необходимо провести оценку недвижимости, что поможет проанализировать существующую специфику региона и определить стоимость недвижимости. Только после этого можно будет говорить о сдаче ее в аренду, продаже либо ликвидации. Поэтому самую важную роль в этом процессе должна играть разработка и реализация системы управления недвижимостью, особенно находящейся в государственной собственности, что позволит включить ее в группу эффективно работающих активов. |
| |
|
|
