|
| | | | Проблемы современной экономики, N 4 (64), 2017 | | | | ФИНАНСОВО-КРЕДИТНАЯ СИСТЕМА. БЮДЖЕТНОЕ, ВАЛЮТНОЕ И КРЕДИТНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЭКОНОМИКИ, ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ | | | Сухачева В. В.
доцент кафедры международных финансов и бухгалтерского учета
Санкт-Петербургского университета технологий управления и экономики,
кандидат экономических наук
Сланов В. П.
директор Института гуманитарных и социальных наук, доцент кафедры маркетинга и социальных коммуникаций
Санкт-Петербургского университета технологий управления и экономики,
кандидат экономических наук, доцент
| |
| | | | | В статье раскрыты основные проблемы развития ипотечного кредитования в России, затронуты вопросы государственного регулирования ипотечного кредитования. Проанализированы риски ипотечного кредитования на современном этапе | | Ключевые слова: ипотечное кредитование, риски кредитования, развитие ипотечного кредитования | | УДК 330.3; ББК 65.29 Стр: 119 - 122 |
В последние десятилетия система долгосрочного ипотечного кредитования на рынке недвижимости развивается в очень непростой экономической ситуации, установившейся в нашей стране после финансового кризиса 2008 года. В настоящее время наблюдается снижение объемов ипотечного кредитования. Так, по данным Объединенного кредитного бюро, в феврале 2017 года произошло снижение объемов ипотечного кредитования на 42% [11]. Динамика обусловлена опасениями населения потерять способность обслуживать взятый ипотечный кредит.
На развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации в настоящее время обращено пристальное внимание, как банковских структур, так и органов власти всех уровней. И в крупных городах Российской Федерации, и в регионах специалистами ряда коммерческих банков, экономистами, чиновниками разрабатывались и реализовывались разнообразные программы жилищного кредитования [12]. Программы эти опирались на действующую правовую базу в области ипотечного кредитования. Тем не менее, даже при наличии определенных позитивных сдвигов в этой области, долгосрочное ипотечное кредитование до сих пор остается нестабильным самостоятельным бизнесом для коммерческих банков, действующих на территории России.
Во всех странах с развитым ипотечным кредитованием государственные институты занимаются созданием нормативно-законодательной базы, а также принимают активное участие в ипотечных отношениях в роли субъекта.
Изначально, для формирования политики ипотеки необходимо учитывать своеобразность устройства нашего государства и многочисленные региональные особенности.
Проблемы, завязанные на макроэкономику, социальную сферу и политику кредитно-денежного характера, решаются путем государственного регулирования, что способствует поддержанию ипотечного кредитования на должном уровне. При необходимости сдерживания цен на потребительском рынке только государство способно стать сильным антиинфляционным механизмом. Благодаря этому средства населения, затрачиваемые на текущее потребление, будут сэкономлены и смогут быть перемещены в область сбережений для того, чтобы приобрести жилую недвижимость.
С развитием ипотечного кредитования, являющегося результатом повышения обеспеченности граждан, будет расти потребность в сопутствующих товарах. Следовательно, будут активно развиваться отдельные промышленные отрасли, влияя на макроэкономическую политику государства в целом. Но главной задачей, стоящей перед нашим правительством, всеми органами власти является формирование и развитие жилищного ипотечного кредитования, поддержание системы ипотеки на должном активном уровне.
Существует сложившаяся стратегия государственной власти Российской Федерации в отношении перспектив развития жилищного кредитования [13]. Важнейшим элементом этой стратегии в стране является решение жилищного вопроса граждан со средним и низким уровнем дохода, посредством доступного ипотечного кредитования. Эта система должна эффективно функционировать, быть основана на рыночных принципах приобретения недвижимого имущества, жилищный рынок не должен быть монополизирован.
Если система будет соответствовать данным требованиям, активизируется жилищный рынок, в экономический оборот будет привлечено приватизированное жилье, внебюджетные финансовые средства, накопления россиян. За счет этого более активно начнет развиваться строительный комплекс, что будет способствовать росту экономики страны.
Государство должно учиться на опыте других стран, приспосабливая международные ипотечные жилищные отношения к законодательной базе Российской Федерации. Это позволит сфере ипотечного кредитования эффективно функционировать и развиваться в России.
Основным документом, развивающим систему ипотечного жилищного кредитования можно считать постановление Правительства РФ № 28 от 11 января 2000 года, утверждающего основные положения развития ипотечной системы в РФ [14].
Схема, регламентирующая организационные и финансовые стороны ипотечного жилищного кредитования приведена в соответствие с определенными экономическими возможностями, мировым опытом, состоянием банковской системы, опытом регионов и зависит от потребностей финансового рынка.
Срок долгосрочного ипотечного жилищного кредита в России составляет от 3 до 30 лет. Ежемесячный платеж напрямую зависит от срока кредита — чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж. Необходимо также отметить, что чем больше срок ипотечного кредита, тем больше переплата.
На сумму выдаваемого кредита влияет рыночная стоимость покупаемого жилья, являющегося залогом. Сумма кредита не может превышать 70–80% от стоимости приобретаемого жилья. Первоначальный взнос, который вносит заемщик для того, чтобы оплатить часть жилья из собственных средств, составляет 20–30% от общей стоимости объекта недвижимости. Ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту носят аннуитетный характер и включают в себя выплату процентов по кредиту и погашение части долга. Платежи являются равными на протяжении всего кредитного периода, при этом процентная ставка фиксируется. И заемщик, и кредитор могут четко спланировать свой бюджет, что удобно для обеих сторон.
Сумма ежемесячных платежей по кредиту зависит от общего дохода заемщиков и созаемщиков (в случае наличия последних) и не может превышать 30–40 процентов от этих доходов. Процедура, оценивающая вероятность погашения кредита заемщиком, предусматривает использование кредитором официальной, подтвержденной информации о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Жилье, которое приобрели в кредит, является обеспечением этого кредита, то есть передается в залог кредитору. Если заемщик не выполняет долговые обязательства, производится обращение взыскания на жилье, с его дальнейшей продажей, чем гасится задолженность заемщика. Бывшему заемщику возвращается сумма, остающаяся после погашения долга и покрытия всех расходов по взысканию долга. Сам заемщик и его семья, достигшие совершеннолетия, оформляют нотариально заверенное согласие на освобождение приобретенного ими на кредитные деньги и переданного в ипотеку жилья, в том случае если на него обращается взыскание.
Приобретенное на кредитные деньги жилье должно быть без каких-либо обременений, не может быть заложено для обеспечения другого обязательства, и должно применяться для проживания. Сдать переданное в ипотеку жилье можно только при согласии кредитора и в случае, если это оговорено в договоре.
Предъявляемые к ипотечным кредитам требования обусловлены отечественной и мировой практикой кредитования населения. Данные стандарты призваны снизить риски, как для кредитных организаций, так и для граждан, берущих ипотеку. Если данные требования четко соблюдаются, возможна надежная работа вторичного рынка ипотечного кредитования. В этот сектор будут поступать средства от частных инвесторов, в том числе через эмиссионные ценные бумаги, облигации. Жилищный ипотечный кредит долгосрочного характера может быть выдан на условиях возвратности, платности, срочности, при возможности обеспечить строгий контроль использования кредитных средств. Залогом, обеспечивающим возвратность кредитных средств служит приобретаемое жилье.
Для того, чтобы получить ипотечный кредит, заемщик проходит стандартную процедуру, состоящую из нескольких этапов:
1. Предварительное одобрение заемщика. На этом этапе заемщик собирает нужную информацию о кредиторе, о существенных особенностях ипотечного кредитования и предложенного договора. Кредитор оценивает кредитоспособность заемщика;
2. Кредитор оценивает надежность заемщика и определяет сумму, которую может предоставить заемщику, учитывая доходы последнего, наличие у него денежных накоплений для первоначального взноса. Оценивается предмет ипотеки. Эта процедура носит наименование андеррайтинг заемщика. На данном этапе кредитором проверяется информация, которую предоставил заемщик, оценивается его платежеспособность и принимается решение о выдаче кредита или мотивированном отказе. Если решение положительное, кредитор рассчитывает сумму кредита и оговаривает условия, необходимые для его выдачи, например процентную ставку, порядок погашения;
3. Выбор жилья, в соответствии с финансовыми возможностями заемщика, с учетом требований кредитора. Подобрать себе квартиру заемщик может и до обращения к кредитору. В этом случае заемщик и продавец недвижимости заключают договор, по которому у заемщика есть преимущественное право на приобретение этого жилья по согласованной цене и в оговоренный срок кредитором, в данной ситуации производится оценка жилья на возможность возврата кредита, расчет суммы кредита, расчет первоначального взноса.
Если заемщик уже обратился к кредитору, а жилье им еще не выбрано, то при выборе он подбирает квартиру, подходящую ему по стоимости, надеясь, что кредитор примет данное жилое помещение в залог, обеспечивающий выплату кредита;
4. Оценка объекта недвижимости, являющегося предметом ипотеки, для того, чтобы определить его рыночную стоимость. Когда квартира, покупаемая в кредит, выбрана, оценщиком осуществляется независимая оценка жилья. Услуги оценщика оплачиваются заемщиком. Кредитором определяется сумма кредита, в зависимости от оценки;
5. Этап заключения договора о покупке недвижимости, а также заключение договора об ипотечном кредите между кредитором и заемщиком. Заемщик приобретает жилье, которое переходит в залог кредитору согласно договора об ипотечном кредите, либо согласно закону.
Если принято положительное решение, заключается договор между кредитором и заемщиком. Последний вносит денежные средства на свой банковский счет, предназначенный для первоначального платежа.
Оформить обеспечение кредита можно следующим образом:
– заключить договор об ипотеке приобретаемого жилья, с нотариальным заверением сделки и регистрацией возникшей ипотеки в государственных органах;
– заключить трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки жилья, который зафиксирует, нотариально заверит и зарегистрирует переход прав собственности и ипотеку этого жилья в пользу кредитора. Происходит это практически одновременно;
– заключить договор о приобретении жилья за счет средств кредита, если ипотека данного жилья появляется при регистрации договора о купле–продаже в силу закона.
6. Этап расчета с продавцом недвижимости, выполняемый заемщиком. Расчет производится по договору купли–продажи, с использованием суммы первоначального взноса, а также кредитных средств. Кредитор, как правило, присутствует при расчетах по договору о купле — продаже и контролирует их;
7. Этап страхования жилья, являющегося предметом ипотеки, жизни заемщика и прав собственности на приобретенное жилое помещение.
После осуществления всех вышеперечисленных процедур, кредитором производится обслуживание кредита. Им ведутся бухгалтерские записи о погашении основной задолженности, принимаются платежи от заемщика, осуществляются действия, необходимые для обслуживания выданного кредита ипотеки.
Если обязательства по кредитному договору выполнены, то кредит погашается, происходит прекращение ипотеки, с соответствующей записью в государственном реестре.
Если же заемщик и залогодатель не выполняет условия кредитного договора или ипотечного договора, кредитором обращается взыскание на заложенное жилое помещение, имеющее характер судебный или внесудебный. Заложенная квартира реализуется, средства от реализации направляются на погашение долга кредитору (сюда входит основная сумма, проценты, штрафы, пени), расходы по процедуре обращения взыскания и продаже заложенного жилья. Заемщик может получить остаток средств.
Чтобы снизить риск не возвращения кредита необходимо:
– предоставить кредитору действующую возможность обращения взыскания и реализации предмета ипотеки;
– ускорить рассмотрение в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на заложенную недвижимость;
– повысить надежность системы регистрации земли, недвижимости, ипотеки, что оградит кредитора от появления непредвиденных обстоятельств;
– усовершенствовать механизм андеррайтинга ипотечного кредита, для повышения его обоснованности;
– сделать процедуры выдачи и обслуживания ипотечных кредитов более надежными.
Кроме того, кредиторы должны иметь возможность использовать разные способы индексации при расчете платежей по кредиту, учитывающие инфляцию и доходы заемщиков, для уменьшения риска превышения кредитных ресурсов, которые кредитор использует над ставкой процентов по выданным уже ипотечным кредитам.
С этой целью необходимо разработать надежную систему показателей, которые будут отражать изменения процентной ставки на рынке.
Развитие рынка вторичных ипотечных кредитов, создание условий для получения долгосрочных ресурсов в эту сферу, обеспечение рефинансирования ипотечных кредитов, уже выданных кредиторами, должно снизить риск ликвидности. Все эти меры позволят обеспечить нужный уровень безопасности, как заемщику, так и кредитору при заключении договоров ипотечного кредита.
Меры, позволяющие обеспечить безопасность и эффективность ипотечного кредитования, возможны лишь при наличии прочных правовых основ.
Для успешного решения жилищной проблемы в нашей стране необходимо повысить доступность приобретения жилья для всех категорий населения. Эту задачу можно решить с помощью создания трех программ:
– долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения;
– кредитования сферы строительства жилья;
– бюджетной государственной поддержки при приобретении населением жилой недвижимости (программа адресных, целевых субсидий).
В настоящее время на рынке ипотечного кредитования гражданские правоотношения регулируются достаточно большим количеством различных нормативных актов. Это:
– Конституция Российской Федерации;
– Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ;
– законы федерального уровня: «О залоге», «Об ипотеке (или залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним», «Об основах федеральной жилищной политики», «Об организации страхового дела в Российской Федерации»;
– Указы Президента РФ: «О жилищных кредитах», «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» и многие другие [1].
Отметим некоторые направления стимулирования государством рынка ипотечного кредитования:
1. Усовершенствование нормативов и правовых основ для возможности осуществлять ипотечное кредитование;
2. Принятие мер по снижению рисков для банков при работе с долгосрочными кредитами;
3. Организация общенациональной ипотечной системы;
4. Поддержка семей с низкими доходами для возможности приобретения ими жилья на рынке недвижимости;
5. Привлечение предприятий и организаций, которые имеют долгосрочные ресурсы (пенсионный фонд) к выгодному вложению денежных средств в ценные бумаги.
В случае достижения достойных результатов при работе по этим направлениям, в нашем государстве сложится эффективная система ипотечного кредитования, способная решить основную проблему российского населения — жилищную.
Для того, чтобы создать благоприятную налоговую среду, обеспечивающую развитие жилищной ипотеки, была принята и введена в действие вторая часть налогового кодекса Российской Федерации. В этой части решаются вопросы, касающиеся налоговых льгот, которые определяются налоговой базой для установления налога на доходы физических лиц.
Особенности ипотечной жилищной системы РФ должны быть учтены всеми участниками рынка. Чтобы привлечь в ипотечное жилищное кредитование большее количество граждан со средним уровнем дохода необходимо снизить процентные ставки по кредитам. Некоторые российские банки уже сделали этот шаг, предлагая ипотечные кредиты со ставкой 10 и даже 9% годовых. В этом случае банк будет получать доход и за счет маржи, и за счет увеличения потока граждан, желающих получить ипотечный кредит.
Риски, присущие ипотечному кредитованию являются важным фактором в определении стоимости ипотеки для граждан. Ипотечному кредитованию сопутствуют риски, которым подвержены и банковский сектор экономики и непосредственно граждане, решившие взять ипотеку. Если рассматривать классификацию рисков ипотечного кредитования, то можно выделить систематические и несистематические риски. Основная часть рисков, присущих ипотечному кредитованию являются системными рисками, лишенными особенностей. В отличие от системных рисков, несистемные имеют ряд особенностей и носят индивидуальный, местный характер.
Высокие риски по кредитам — основная причина высоких процентных ставок. Стало быть снижение кредитных рисков позволит снизить процентные ставки. Осуществление подобной схемы достигается созданием прозрачности отношений между коммерческими организациями и заемщиками, разработкой условий, позволяющих накопить, сохранить и раскрыть кредитные истории заемщиков в специализированных коммерческих организациях — бюро кредитных историй. Бюро кредитных историй создавалось, главным образом, на частной основе банками, работающими на рынке ипотечного кредитования для того, чтобы снизить риски кредиторов и обоснованно отделить надежных заемщиков от недобросовестных. Создание данной структуры дало возможность прогнозировать рост ипотеки, поскольку без наличия кредитной истории невозможно организовать систему страхования кредитных рисков.
К значительному удорожанию кредитов ведут также издержки кредиторов, затраченные на процедуру андеррайтинга.
Одновременно с уменьшением процентной ставки по ипотечным кредитам необходимо проводить мероприятия, направленные на уменьшение первоначального взноса, вносимого при покупке жилой недвижимости. На сегодняшний день, в среднем, величина первоначального взноса составляет 20% от стоимости объекта недвижимости [15]. Разумеется, далеко не все российские семьи имеют возможность накопить деньги на первоначальный взнос, для этого необходим длительный промежуток времени, от 5 до 10 лет. Если снизить уровень первоначального взноса до 15–10%, можно сократить время для накопления до 2–3 лет. Возможным способом решения проблемы с первоначальным взносом, могла бы стать развитая система строительных кооперативов. Данная система предусматривает оформление взносов клиентов в период накопления долевым участием в строительстве. После того, как строительство будет завершено, человек может получить объект недвижимости, выплатив строительной компании остальную часть ее стоимости в течение какого-то срока, по договоренности.
Эта схема позволяет уменьшить стоимость жилья, поскольку себестоимость строительства меньше квартирных цен на первичном рынке недвижимости.
Источниками средств для ипотечного кредитования, мог бы стать целевой депозит в специальных кредитных учреждениях. Для достижения этой цели необходимо принятие на Федеральном уровне закона об организации системы ссудно-сберегательных касс. Суть этой системы состоит в том, что вкладчик в течение определенного промежутка времени вносит ежемесячный платеж на целевой депозитный счет. Процентная ставка по этому депозиту намного ниже среднерыночной. Когда накопительный период будет закончен, сосредоточив на счете примерно половину суммы, необходимой для покупки жилья, клиент может получить кредит на оставшуюся половину. Процент по кредиту тоже будет значительно ниже среднерыночного. Денежные средства, выдаваемые вкладчикам ссудно-сберегательных касс, будут формироваться из средств, вносимых теми клиентами, которые только начали период накопления.
Для более состоятельных людей можно применять следующий вариант ипотечного кредитования — покупка квартир в рассрочку, с формированием договора купли-продажи. Покупатель имеет на руках договор купли-продажи жилья с рассрочкой платежа, который дает ему право пользоваться жильем и не ограничивает прав распоряжаться им. Банковский агент приобретает недвижимость, чтобы передать ее в залог. А клиент производит покупку недвижимости в кредит с рассрочкой оформления в собственность. Данная схема исключает денежные вложения клиента на оформление кредита.
Привлечение ресурсов долгосрочного характера с рынка капитала должно снизить риски невозврата кредитов. Строительные риски обусловлены недостатком земельных участков, проданных или сданных в аренду на длительный срок под застройку.
Если земельные участки будут обеспечены неотъемлемой от них правовой документацией в качестве залога для получения кредита, риски будут снижены, а объемы строительства вырастут. Оказывать адресную помощь социально незащищенным гражданам из бюджетных средств будет возможно за счет условного освобождения данных средств, благодаря вкладам, которые вносят в рынок ипотечного кредитования состоятельные люди. За счет вышеперечисленных мер услугами ипотечного рынка сможет воспользоваться большая часть населения.
Доступность ипотечных кредитов для населения можно повысить:
– если привлечь в накопительно-ипотечную сферу большее число граждан. Это увеличит накопления в некоммерческих фондах, банках. Для этой цели подойдет:
1. Перевод накоплений в первоначальный взнос;
2. Открытие счета с увеличенным лимитом страхового покрытия на случай, если банк обанкротится;
3. Продажа депозитного сертификата.
– если менять условия кредитования, оценивая платежеспособность вкладчика, по ходу накоплений средств на счете;
– если банки будут прогнозировать возможности погашения ипотечных кредитов;
– если фиксировать ставку процента на уровне ставки рефинансирования Банка России плюс 1% или ввести плавающие ставки.
В случае, если будет осуществляться близкое сотрудничество всех участников рынка ипотечного кредитования — государства, граждан и банка, меры по его развитию станут эффективными.
Чрезвычайно важным вопросом в современных экономико-политических условиях является обеспечение стабильности системы ипотечного кредитования, как социально значимого направления работы финансовой системы страны. Большую роль в развитии ипотечного дела в ближайшие годы будут играть механизмы банковского надзора, контроля над банковскими группами, холдингами в соблюдении взятых обязательств и защиты прав заемщиков.
Ипотека выступает важнейшим элементом в работе любого банка, вне зависимости от уровня его развития. Банковский сектор и вся основная его деятельность связаны, в первую очередь, с процессом ипотеки как наиболее крупного сегмента кредитования. |
| |
|
|
