|
| | | | Проблемы современной экономики, N 3 (47), 2013 | | | | НАУЧНЫЕ СООБЩЕНИЯ | | | Захматов Д. Ю.
старший преподаватель кафедры банковского дела Казанского (Приволжского) федерального университета
| |
| | | | | В статье раскрывается роль финансовых ресурсов как инструмента инновационного развития долгосрочных рынков в российской экономике на примере рынка ипотечного жилищного кредитования в Республике Татарстан. Анализируются итоги деятельности кредитных организаций Республики Татарстан на рынке ипотечного жилищного кредитования, а также действующие в республике ипотечные жилищные программы. С помощью корреляционно-регрессионного анализа выявлены факторы, влияющие на активизацию ипотечного рынка РТ за счет расширения круга инвесторов по выкупу закладных и ипотечных ценных бумаг, в том числе с применением таких инновационных инструментов как секьюритизация | | Ключевые слова: финансовые ресурсы, реальный сектор экономики, инструменты инновационного развития, кредитная организация, ипотечный рынок Республики Татарстан, закладная, ипотечные ценные бумаги, секъюритизация | | УДК 336.77:332 Стр: 465 - 467 |
В современном обществе экономические преобразования требуют формирования новых подходов к построению инновационного взаимодействия финансового и реального секторов экономики. Эффективные формы такого взаимодействия основываются на долгосрочных принципах, ориентированных на перспективное инновационное сотрудничество. В современной финансовой сфере интегрирующая роль названных секторов закреплена за ипотечным рынком, который способен выступить локомотивом долгосрочного инновационного развития экономики, особенно ее регионального компонента. В этой связи представляется актуальным и перспективным исследование финансового сектора как инструмента инновационного развития долгосрочных рынков и реального сектора региональной экономики на примере их инновационного взаимодействия на ипотечном рынке Республики Татарстан.
Региональная структура российского рынка ипотечного кредитования оставалась достаточно стабильной и в условиях кризиса 2008–2009 гг., и в посткризисный период.
По итогам 2011 года Республика Татарстан находится на 6 месте, где за 2011 год было выдано 27,9 тыс. ипотечных кредитов на сумму 21,38 млрд руб.[4]
Рынок ипотечного кредитования в третьем квартале 2011 года приблизился к рекордным докризисным объемам. Большую активность в РТ проявляли федеральные банки: в среднем их портфели за 9 месяцев 2011 года выросли в 2,3 раза, в то время как у местных банков — только в 1,5 раза. Основными драйверами роста ипотечного рынка в РТ стали не только падающие ставки по кредитам, но и либерализация требований к заемщикам.
Рассмотрим итоги работы банков РТ на рынке ипотечного кредитования за 9 месяцев 2011 года. Структура ипотечного рынка приведена на рис.1. Если рассмотреть итоги работы банков РТ на рынке ипотечного кредитования в разрезе объемов, то за 9 месяцев 2011 года Сбербанк России выдал 25% от общего объема ипотечных кредитов, первая «тройка» банков — больше 50%, а 8 ведущих — 90%.
Автоградбанк удерживает лидерство по числу выданных ипотечных кредитов — он выдал 5379 кредитов, что на 2100 единиц больше, чем у Сбербанка России (3298 кредитов). В то же время Сбербанк России выдавал в среднем более крупные суммы (в два раза крупнее) и захватил лидерство по объему выдаваемых ипотечных кредитов.
3 место занял банк «Камский», который выдал 1,25 млрд рублей (против 0,98 млрд рублей Камкомбанка). Камкомбанк смог привлечь больше заемщиков — 2140 единиц (против 1331 «Ак Барс» Банка). | | |  | | Рис. 1. Структура ипотечного рынка РТ в разрезе банков в 2011 г., % [5] |
Успешнее всех среди ведущих банков в секторе ипотеки был банк «БТА-Казань», который увеличил объемы выдачи в 21 раз — с 43 млн рублей за 9 месяцев 2010 года до 915,3 млн рублей за аналогичный период 2011 года.
Несмотря на рост рынка, за 2011 год некоторые банки сократили объемы выдачи и вернулись к показателю 2010 года. Так, Анкорбанк и Акибанк потеряли по 76% и 62% соответственно. Тем временем «СПУРТ» банк потерял больше остальных участников в абсолютном выражении: объем выданных кредитов за 9 мес. 2011 года составил 567,4 млн руб., сократившись на 521,5 млн руб.
Лидером на рынке недвижимости республики Татарстан является ОАО «Ипотечное Агентство Республики Татарстан» (далее «ИАРТ»). Оно занимается выдачей, выкупом и рефинансированием ипотечных кредитов, также инвестиционно-строительной деятельностью. Мажоритарным акционером «ИАРТ» (51%) является Республика Татарстан в лице Министерства земельных и имущественных отношений. ОАО «ИАРТ» работает на перспективном рынке одного из крупнейших и экономически развитых регионов Российской Федерации с высоким уровнем доходов и покупательной способностью населения.
ОАО «ИАРТ» располагает рядом источников инвестиций для развития своего бизнеса. Среди них можно выделить банковские кредиты. Агентство кредитуется у целого ряда банков: ОАО «Ак Барс Банк», ООО «ИнтехБанк», ОАО «Татфондбанк», ОАО «Сбербанк», ОАО «ВТБ». Большую часть в портфеле кредитов «ИАРТ» составляют долгосрочные заемные средства. Это, безусловно, положительный факт для строительства компаний, имеющих относительно длинный производственный цикл. Значительная доля кредитов «ИАРТ» является обеспеченной, а также имеются кредиты, выданные по гарантии Правительства Республики Татарстан. [3]
Главным достоинством ипотеки является то, что она дает возможность приобрести объект недвижимости в настоящее время, а не накапливать необходимую сумму в течение нескольких лет. Сегодня в Российской Федерации действует несколько ипотечных программ, поддерживаемых государством.
Ипотечная программа «Молодая семья» дает возможность семье, возраст каждого из супругов которой не превышает 35 лет, получить государственное ипотечное кредитование на приобретение квартиры или дома за счет средств федерального бюджета.
Сумма субсидии определяется стоимостью квадратного метра жилья в данном муниципальном образовании и зависит от того, есть ли в молодой семье дети. Для бездетной семьи субсидия составляет 35% от стоимости недвижимости, с детьми — 40%. Субсидия предоставляется в безналичной форме — вся сумма зачисляется на банковский счет.
Государственная программа «Военная ипотека» направлена на реализацию прав военнослужащих на жилье с помощью накопительной ипотечной системы. Суть этой программы заключается в том, что ежегодно на личный счёт военнослужащего перечисляется определенная сумма (в среднем, около 30 000 рублей). В результате, накопленная сумма может быть использована как первоначальный взнос при покупке жилья.
Проект правительства России «Социальная ипотека» направлен на то, чтобы обеспечить жильем социально не защищенных граждан, очередников на квартиры, которые не могут приобрести жилье, воспользовавшись «коммерческой ипотекой». Основным отличием такой ипотеки от коммерческой, является льготная стоимость метра жилья. Кредит по «Социальной ипотеке» выдается под 10,5% годовых.
С 1 июня 2010 года начала действовать государственная программа «Ипотека с государственной поддержкой», которая имеет единую для всех заемщиков ставку, равную 11% годовых в рублях. Ипотечный кредит по этой программе оформляется на приобретение нового жилья с оформленным правом собственности у застройщика или инвестора. Срок кредитования по программе «Ипотека с государственной поддержкой» до 30 лет.
На территории Республики Татарстан действует программа классического ипотечного кредитования по стандартам ОАО «АИЖК», оператором которой является ОАО «ИАРТ», действуют собственные ипотечные программы кредитования кредитных организаций, а также программа социальной ипотеки.
Банки, действующие на рынке по стандартам «АИЖК», в частности «Городской Ипотечный Банк», предлагают кредиты в рублях Российской Федерации на покупку готовых квартир и домов по ставке от 9,43% годовых на срок до 30 лет.
Основные требования к заемщику: наличие первоначального взноса от 30%, подтверждение дохода справкой 2-НДФЛ, российское гражданство. Требования кредитных организаций, работающих по собственным программам, во многом схожи со стандартами «АИЖК». В целом программы стали более консервативными, требования к заемщикам — более серьезные.
Помимо этого, некоторые из них предлагают кредиты под залог имеющейся недвижимости, есть также отдельные продукты на покупку строящегося жилья. Ставки по собственным программам банков превышают ставки по стандартам «АИЖК» и в среднем по республике Татарстан составляют 12–16% годовых.
Жилье по социальной ипотеке в Республике Татарстан реализуется для работников бюджетной сферы, работников предприятий, осуществляющих платежи на развитие жилищного строительства в Республике Татарстан, а также граждан, нуждающихся в неотложной поддержке. [1]
Также на территории города Казани действует муниципальная Программа «Жилье горожанам на 2007–2027 годы», в частности подпрограмма: «Доступное жилье» на условиях целевого внебюджетного финансирования, осуществляемая юридическими и физическими лицами в соответствии с их инвестиционным и (или) долевым участием в данной программе.
Участникам предоставляется право на приобретение жилого помещения с рассрочкой платежа неоплаченной стоимости жилого помещения и уплатой процентов в размере 11% годовых от суммы неоплаченной стоимости жилого помещения. При реализации подпрограммы «Доступное жилье» предусматривается реализация или предоставление не только вновь построенного, но и вторичного жилья.
По состоянию на 01.01.2012 в рамках республиканской Программы социальной ипотеки осуществили выбор квартир 16019 семей, в том числе в 2011 году — 2726 семей. Продолжают состоять на учете для приобретения жилья 6493 семьи.
По программе социальной ипотеки в 2012 году планируется ввести 473 тыс. кв. метров жилья. Источниками финансирования жилищной программы социальной ипотеки являются целевые взносы предприятий на реализацию программы социальной ипотеки, средства, собираемые от участников программы социальной ипотеки, собственные средства Государственного жилищного фонда при Президенте Республики Татарстан. [1]
Согласно данным татарстанского управления Росреестра, в Казани в 2011 году наблюдалось заметное увеличение активности на рынке недвижимости: 145,9 тыс. сделок со всеми видами недвижимого имущества в 2011 году против 129,1 тыс. сделок 2010 года, а рост ипотечных кредитов не отмечался — 35,9 тыс. сделок в 2011 году против 37,8 тыс. сделок в 2010 году.
Рассмотрим динамику рынка жилой недвижимости.
Динамика числа сделок физических лиц в 2010 и 2011 годах с жилой недвижимостью в Казани отражена на рис.2. | | |  | | Рис.2. Динамика числа сделок физических лиц с жилой недвижимостью в городе Казани [2] |
Из диаграммы на рис.2 следует, что наименее активным месяцем с точки зрения числа ипотечных сделок являлись январь 2010 г. и январь 2011 г. Но в январе 2011 г. было заключено почти в полтора раза больше сделок, чем в январе 2010 года. В то же время два года подряд в Казани отмечалось увеличение числа сделок в апреле. В апреле 2011 г. в татарстанской столице было зарегистрировано больше всего сделок купли-продажи на протяжении всего года — 3127.
Если общее число сделок купли-продажи квартир по республике Татарстан выросло с 94,5 тыс. в 2010 году до 105,5 тыс. в 2011 году, то по Казани произошло снижение — с 28,2 тыс. сделок в 2010 году до 25,9 тыс. сделок в 2011 году. Таким образом, можно сделать вывод, что объем казанского рынка колеблется на уровне 25-30 тыс. сделок в год.
Динамика числа сделок в Казани с жилой недвижимостью по ипотечному кредитованию отражена на рис.3.
Анализируя данные по числу выданных ипотечных жилищных кредитов в Казани и Республике Татарстан, можно увидеть, что в Татарстане за 2011 год число ипотечных сделок выросло (с 25807 сделок в 2010 году до 31429 сделок в 2011 году), в то же время в Казани наоборот снизилось — с 4748 в 2010 году до 4231 в 2011 году.
На ближайшие годы основными векторами развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Республике Татарстан станут:
1) осуществление секьюритизации под поручительство ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»,
2) поддержка заемщиков, оказавшихся в трудном финансовом положении,
3) массовое внедрение программы «Стимул»,
4) разработка новых продуктов для различных социально-ориентированных групп населения,
5) разработка новых схем привлечения ресурсов на ипотечный рынок,
6) развитие рынка строительства жилья эконом-класса. | | |  | | Рис.3. Динамика числа сделок с жилой недвижимостью по ипотечному кредитованию в городе Казани [2] |
В настоящее время только две государственные структуры в лице АИЖК и Управляющей Компании Пенсионного фонда (Внешэкономбанка) занимаются массовым выкупом у кредитных организаций закладных и ипотечных ценных бумаг. С целью активизации ипотечного рынка необходимо значительно расширить круг институтов, которые приобретают закладные непосредственно у банков-кредиторов, за счет вовлечения в этот процесс институтов, которые в настоящее время не имеют права осуществлять подобные сделки, в том числе управляющих компаний паевых инвестиционных фондов.
В этой вязи актуальным является разрешение рефинансирования ипотечных кредитов управляющим компаниям не только закрытых паевых инвестиционных фондов, но и интервальных фондов. Для этого целесообразно позволить включать закладные в состав интервальных фондов, относящихся к категориям фондов облигаций и фондов смешанных инвестиций (до 25% от стоимости активов фонда). Соответственно, будет создана необходимая рыночная инфраструктура, обеспечивающая привлечение средств частных инвесторов в сферу рефинансирования ипотечных кредитов. При этом инвесторы получат возможность приобретать достаточно ликвидные и стандартные инструменты (инвестиционные паи).
Для снижения рисков и соответственно повышения привлекательности инвестирования в долговые ипотечные ценные бумаги (ипотечные облигации) целесообразно создание производного финансового инструмента для страхования рисков инвесторов по аналогии с кредитными дефолтными свопами, применяемыми на рынках суверенных долговых обязательств.
Комплекс предложенных мер способствовал бы развитию вторичного рынка ипотечных обязательств и привлечению большего объема финансовых ресурсов в сферу ипотечного кредитования, что позволит решить современные проблемы эффективного взаимодействия банковского и реального секторов экономики. |
| |
|
|
