|
| | | | Проблемы современной экономики, N 1 (45), 2013 | | | | ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ | | | Цыбикова Е. Б.
аспирант кафедры налогов и налогообложения
Восточно-Сибирского государственного университета технологий и управления (г. Улан-Удэ)
| |
| | | | | В статье рассматриваются методологические аспекты недвижимого имущества региона как объекта управления. Анализируются понятия и определения, характеризующие недвижимое имущество. Дается определение недвижимого имущества как совокупности четырех составляющих (физическая, экономическая, правовая, социальная) и как объекта управления. Рассматриваются специфические особенности недвижимого объекта как объекта управления | | Ключевые слова: недвижимость, недвижимое имущество, регион, управление, объект управления | | УДК 332.14; ББК (У)65.9 Стр: 157 - 159 |
Современные процессы экономического реформирования порождают множество проблем, с которыми отечественная экономика прежде не сталкивалась. К их числу можно отнести как недвижимость, так и рынок недвижимости в целом. Развитие рынка недвижимости в нашей стране связано с реализацией принципа хозяйственной самостоятельности в производственной и социальной сферах, осуществлением приватизации государственных и муниципальных предприятий и жилищного фонда, а также с реформированием экономических отношений собственности на землю. Поэтому в настоящее время необходимым является осмысление понятия недвижимого имущества, рынка недвижимости как неотъемлемой части рыночной системы хозяйствования региона.
Недвижимость, недвижимое имущество определенно является очень важным элементом экономической системы. История становления и развития экономики развитых стран говорит о том, что необходимым условием для успешного функционирования рыночной структуры является высокий уровень развития рынка недвижимости в масштабах всей национальной экономики. В отечественной практике рынок недвижимости находится только в процессе формирования, и еще не приобрел законченных, устоявшихся характеристик. По многим объективным причинам показатели уровня развития данного рынка значительно отличаются в различных регионах России. Такими причинами, к примеру, могут быть климатическое районирование, преобладание какой либо промышленной отрасли и т.д. Особенности формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности еще досконально не изучены и не имеют единых устоявшихся проявлений. Интенсивное практическое использование и теоретическое исследование функционирования недвижимого имущества приводят к однозначному выводу о необходимости теоретического осмысления формирования и развития рынка недвижимости и его роли в экономике региона.
Понятие недвижимости, недвижимого имущества — ключевое для уяснения принципиальных особенностей этого института в целом. Сам термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а юридического его определения не существовало вовсе. Именно этим объясняется наличие разнообразных точек зрения ученых на этот счет.
При этом обращает на себя внимание тот факт, что в науке XVIII-XIX вв. усилия ученых были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов.
В настоящее время позиция законодателя изменилась. Это выразилось, прежде всего, в том, что в Гражданском кодексе РФ впервые в истории российского права закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало основой всех современных изысканий. Согласно п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Само по себе это определение развернутое и объемное. Оно включает в себя достаточно большое количество разнородных объектов, как по назначению, так и по определению. Также сюда отнесены вещи, которые по своим свойствам существенно отличаются из приведенного перечисления, а именно «...подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [2]. В связи с этим необходимо различать юридическое и экономическое определения недвижимого имущества, так как земельный участок или будь то земельный участок с улучшениями — это абсолютно другой объект, чем морское или воздушное судно, с экономической точки зрения. По нашему мнению, именно из-за этого не все его положения понимаются однозначно, что порождает научные споры.
Так, ряд авторов с экономической точки зрения рассматривают недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями [1]. Представляется, что в основе данного определения лежит формулировка ГК РФ, с той лишь разницей, что здесь предпринята попытка уйти от излишней детализации Кодекса. В то же время И.Т. Балабанов допускает некоторые противоречия. По его мнению, недвижимость — это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок [1]. В данном случае неясно, что же такое «территория»? Возникает представление, что это некая абстрактная категория, не имеющая конкретных признаков. Хотя, если учитывать общепризнанное значение, то территория и есть, прежде всего, земельный участок. Именно такое определение дается в словаре С.И. Ожегова: «Территория — это земельное пространство с определенными границами» [6]. Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что невозможно.
Другие авторы считают, что недвижимость — это товар. Причем само понятие недвижимости как таковой отсутствует. Названы лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость [3]. Думается, что это определение не отражает специфику недвижимого имущества. Безусловно, товар может быть движимым и недвижимым. Следовательно, названные признаки должны быть универсальными, подходящими для любого вида имущества. Действительно, уникальностью, разнородностью и неповторимостью может обладать любой другой объект, который вместе с тем не будет считаться недвижимостью. Но в этом случае непонятно, почему речь идет о свойствах недвижимости. Вероятно, следует говорить о признаках товара вообще. В то же время, определяя недвижимость как товар, необходимо учитывать три основных фактора [5]:
— физическую составляющую объекта недвижимости (характеристики, описывающие физические и технические данные);
— организационно-правовые данные (имущественные права на объект недвижимости);
— экономические характеристики объекта недвижимости, определяющие стоимостную характеристику недвижимости.
По нашему мнению наиболее полным понятием недвижимого имущества, характеризуемым с экономической точки зрения, является следующее: недвижимое имущество — это родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей, так что в качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состоящие из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент [4].
Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет большое значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в совокупности физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа или управления.
В сущности, понятие недвижимости объединяет в себе эти четыре основных свойства, которые взаимозависимы между собой и в корне не разделимы, а также определяют недвижимость как таковое. Опираясь на вышеописанное, недвижимость можно определить следующим образом: — это единство четырех свойств: физическая составляющая, экономическая составляющая, социальная составляющая и правовая составляющая. Физическая составляющая отражает физические и технические характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов в процессе жизненного цикла. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владения и пользования имуществом.
Экономическая составляющая рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества — стоимость и цена — первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются бюджеты и реализуются социальные программы.
С правовой стороны недвижимость — совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России для частных лиц законодательно установлены гарантии покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, то есть свободно распоряжаться своей собственностью. Но когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов [2]. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требовании по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы временного владения, право на бесхозные объекты недвижимости и др.
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для проживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете, от земли. Владение недвижимостью или хотя бы пользование недвижимым объектом необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.
В свою очередь, недвижимость, являясь единством четырех свойств: физическая составляющая, экономическая составляющая, социальная составляющая и правовая составляющая, выступает объектом управления со стороны каждой из составляющих. Со стороны физической составляющей операцией управления может быть изменение технических характеристик, которые повлекут, в свою очередь, совершенно другой способ использования. Со стороны экономической составляющей возможно изменение ситуации на рынке недвижимости, которая значительно повлияет на стоимость объекта, как в сторону повышения, так и в сторону снижения. Со стороны правовой составляющей — изменение формы собственности. С социальной стороны — при воздействии других составляющих возможно снижение либо полное прекращение социального эффекта. При этом взаимодействие всех четырех составляющих должно происходить таким образом, что управление данным объектом недвижимости было наиболее эффективным на каждом этапе жизненного цикла с учётом расходов на его содержание и управление в рамках реализуемой стратегии, системы и цели управления. В тоже время необходимо отметить, что взаимодействие каких-то составляющих на другие может ограничивать, а в некоторых и вовсе исключать, другие стороны. Также в зависимости от цели управления может быть выбрано одно приоритетное направление, будь то экономическое (использование в качестве финансового актива), либо физическое (изменение физических характеристик или, к примеру, перевооружение). В таком случае остальные направления переходят в разряд сопутствующих. Таким образом, можно сказать, что влияние всех четырех направлений не равнозначно и степень влияния на систему и стратегию управления зависит от приоритетной цели дальнейшего развития недвижимости.
В контексте исследуемой проблематики принципиальным является вопрос о том, что следует относить к региональному имуществу, возможно ли его рассматривать как некую целостность? С одной стороны региональное имущество можно представить как некую совокупность различных имущественных прав (федеральные, региональные, частные), которая при этом не ограничивается рамками региона или определенной территории. Таким образом, можно сказать, что как такового регионального недвижимого имущества не существует, а есть лишь некая разновидность государственной собственности.
С другой стороны, недвижимое имущество можно характеризовать как экономическую систему, воздействующую на динамику социально-экономического развития региона, отдельной территории. При этом данная система находится в прямой зависимости от федеральных норм и правил, но она настолько специфична, так как формируется в условиях определенного набора экономических, социальных условий, которые характерны только для определенного региона, и поэтому она может быть самостоятельным предметом для изучения.
Первая точка зрения, по нашему мнению, сужает взгляд на проблему недвижимого имущества региона и рассматривает его как один из видов государственного имущества.
Со второй точки зрения региональное имущество рассматривается как система и понимается как комплекс правомочий на основные активы территории: земля, ресурсы, здания и сооружения, имущественные комплексы и т.д., которые до этого или после этого могут находиться в федеральной, региональной, муниципальной, частной собственности. Широкая трактовка регионального имущества не отрицает ее понимания и в традиционном смысле, как государственного имущества субъекта РФ.
По нашему мнению, в этом контексте нужно говорить о региональном имуществе в двух смыслах — в «узком» и «широком». Региональное имущество в узком смысле — это вид государственной имущества субъекта РФ. Региональное имущество в широком смысле — сложившаяся и развивающаяся в регионе экономическая система, обусловленная спецификой региона, его социально-экономическим развитием, набором определенных имущественных прав.
«Широкая» трактовка понятия регионального имущества позволяет вовлечь в процесс управления все формы, виды и разновидности собственности в регионе, обеспечивая тем самым его равномерное социально-экономическое развитие.
Целью управления региональной недвижимостью является:
— обеспечение доходной части бюджета;
— обеспечение социально-экономических условий развития региона;
— обеспечение эффективного использования имущества для воспроизводства национального богатства и роста ВРП.
Управление имуществом региона должно быть эффективным, т.е. это означает, что процесс управления должен осуществляться таким образом, чтобы расходы на её содержание и управление были ниже доходов, полученных в результате управления. При этом поставленные цели перед системой управления должны достигаться, а сам процесс управления был эффективным. Процесс управления всегда привязан к плановым значениям деятельности субъекта управления. Наибольшее влияние на плановые показатели имеют экономическая ситуация в регионе и стратегия его развития на будущее, федеральная, региональная, муниципальная нормативно-правовая база, уровень социально-экономического развития региона в целом.
Одной из основных проблем управления имуществом региона является разнородность и специфика имущества, большую часть которой составляют объекты недвижимости, несущие социальную функцию и обеспечивающие выполнение государственных задач и функций. Рассматривая имущество региона по функциональной направленности, его можно подразделить на следующие виды:
— объекты, предназначенные для осуществления государственных функций (здания, помещения и др.) — данный вид составляют такие объекты недвижимости, которые необходимы для выполнения основных функций государства (обеспечение правопорядка, установление правовых норм, регулирующих общественные отношения и поведение граждан, охрана прав и свобод человека и гражданина и т.д.);
— объекты, направленные на создание и обслуживание социальной инфраструктуры (школы, детские сады, интернаты, театры, музеи и др.) — данный вид недвижимости необходим для создания условий для удовлетворения культурных и образовательных запросов населения;
— объекты, предназначенные для поддержания жизнеобеспечения (подсистемы жилищно-коммунального хозяйства, гаражи, технические сооружения и т.д.), которые обеспечивают общество необходимой средой обитания, устанавливают бережный и эффективный режим природопользования, а также является неотъемлемой частью нормального функционирования всего недвижимого имущества.
Расположение имущества также играет немаловажную роль в процессе управления. Имущество региона зачастую располагается не в одном определенном месте, а по всей территории региона, а иногда — также за её пределами, что создает определенные трудности в управлении. Сложность самого процесса управления такими объектами обусловлена ещё и тем, что управляющий имуществом взаимодействует с большим числом субъектов управления различной организационно-правой формы, что в свою очередь усложняет процесс оборота имущества. Взаимодействие с различными формами собственности предполагает необходимость использования различных нормативно-правовых актов по виду собственности, различных форм приема-передачи имущества, что в свою очередь усложняет процесс управления.
Рассматривая недвижимость как объект управления, нельзя не отметить его специфические особенности. Объект недвижимости как объект управления обладает особенностями, присущими только для данного рода активов. Так, объект недвижимости одновременно может выступать для разных лиц и как разновидность финансового актива, и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования. Особенности недвижимости как реального актива включают стационарность, уникальность и вытекающую отсюда разнородность объектов недвижимости, ограниченность числа объектов, вытекающую из ограниченности земли, долговечность объектов недвижимости и длительность их создания. Этим определяется практический потенциал объекта недвижимости как объекта управления. |
| |
|
|
