|
| | | | Проблемы современной экономики, N 3 (43), 2012 | | | | ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ | | | Максимов С. Н.
заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета,
доктор экономических наук, профессор
| |
| | | | | В статье рассматриваются характеристики девелопмента как способа реализации проектов развития недвижимости, приемы повышения эффективности реализации проектов девелопмента | | Ключевые слова: девелопмент, добавленная стоимость, издержки, финансирование проекта | | УДК 330.322.12; ББК 65.2/4 Стр: 268 - 271 |
Проблемы девелопмента недвижимости, его истолкования, значимости и содержания все чаще становятся предметом внимания российских специалистов — экономистов и юристов. При этом от постановочных работ, посвященных описанию этого явления и его основного содержания1 дело постепенно переходит к его все более глубокому анализу — выделению характерных черт «девелоперского» подхода к реализации инвестиционно-строительных проектов, определению эффективности девелоперской деятельности, содержания отдельных аспектов деятельности девелопера2.
Вместе с тем представление о девелопменте как об особом способе реализации инвестиционно-строительных проектов остается еще недостаточно сформированным: отсутствуют работы, посвященные раскрытию смысла и содержания девелоперского подхода к реализации инвестиционно-строительных проектов, не всегда точно показаны отличия функций девелопера от функций иных участников проекта, соотношение роли девелопера с ролью таких субъектов, как «инвестор», «управляющий проектом», «заказчик» и т.д. Все это подчас не проясняет, а скорее, затуманивает содержание вопроса. Приведем для примера цитату из одной работы, где ставится проблема эффективности девелоперской деятельности. Ее автор так определяет смысл понятия «девелопмент»: «девелопмент — форма комплексной организации процессов инвестиционно-строительной отрасли, при которой компания-девелопер выполняет функции нескольких субъектов рынка при классическом подходе к организации процессов. Компания-девелопер одновременно может являться заказчиком-инвестором, например, проектировщиком и подрядчиком, (или одним из субподрядчиков) — перечень функций определяется особенностями конкретного проекта, а также возможностями самой компании. Практически применение схемы девелопмента подразумевает ряд конкретных управленческих мероприятий по оптимизации внутренних издержек реализатора проекта, а также получение синергетического эффекта от его мультисубъектности». К такому подходу возникает ряд вопросов, требующих уточнения. Так, автор определяет девелопмент как форму организации инвестиционно-строительных проектов, что, на наш взгляд, допустимо, но все же не точно отражает смысл девелопмента, поскольку форма — это все же нечто внешнее по отношению к содержанию. Во-вторых, как видно из приведенной цитаты, девелопер представляет собой субъекта, объединяющего функции ряда других субъектов, таких как инвестор, заказчик и т.д., и в этом — его главная характеристика. Наконец, смысл деятельности девелопера сводится автором к оптимизации издержек, а также не вполне понятной формулировки — «получение синергетического эффекта от мультисубъектности».
На наш взгляд, приведенная позиция неточно отражает роль девелопера в реализации проектов развития недвижимости, поскольку предполагает, что своей деятельностью девелопер подменяет функции других его участников. На деле, однако, это не так. Компания или частный предприниматель, инициирующий и организующий процесс девелопмента недвижимости, безусловно, может выступать в качестве инвестора, но это означает лишь, что они выступают в двух экономических статусах — как инвестор и как девелопер. То же самое можно сказать и о других возможных комбинациях: девелопер-подрядчик, девелопер-управляющий проектом и т.д.
Не точным представляется и сведение задачи девелопера к оптимизации издержек. Смысл девелопмента как процесса развития недвижимости в экономическом смысле состоит в создании объекта, обладающего большей стоимостью, чем стоимость «развиваемоего» объекта и затрат на развитие, т.е. в создании добавленной стоимости. Получение добавленной стоимости достигается же через максимизацию стоимости создаваемого объекта и минимизацию затрат по сего созданию. Именно за счет этой новой стоимости получает доход как инвестор, так и девелопер. Вопрос в том и состоит, чтобы раскрыть роль и функции девелопера, благодаря которым происходит приращение стоимости, а не только снижение издержек.
Более правильной в этой связи представляется другая точка зрения, которая сформулирована в монографии М.А. Федотовой, Т.В. Тазихиной и А.А.Бакулиной. Они определяют девелопмент как «метод организации инвестиционного процесса, подразумевающий организацию финансирования и осуществления проекта по развитию недвижимости в заданные сроки и в пределах соответствующих ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды»3. Вместе с тем, и в этом определении не все существенные аспекты деятельности девелопера нашли свое отражение, например, такая важнейшая его функция, как выбор наиболее эффективного проекта, с чего девелопмент, собственно, начинается. Похожую позицию занимает и Ю.А. Бакрунов, определяя девелопмент как способ организации инвестиционно-строительной деятельности, однако, относя его только к сфере доходной недвижимости. В снижении издержек видят эффективность девелопмента и авторы наиболее обстоятельного учебного пособия на эту тему, изданного в современной России, отмечая, что благодаря «системе» девелопмента могут быть получены следующие результаты: «снижение продолжительности строительства — 7–25%, сокращение трудоемкости строительства — 5–15%, удешевление строительства — 10–20%»4.
Определение девелопмента как определенного способа реализации проектов развития недвижимости представляется автору настоящей статьи наиболее оправданным, раскрывая еще один аспект этого многогранного явления и дополняя данные нами в ранее опубликованных работах определения иных аспектов этого явления5 указанием на то, что девелопмент — это определенный способ, технология, направленная на повышение эффективности проектов девелопмента, что не сводимо, однако, лишь к снижению издержек.
Краткое афористичное определение девелопмента как способа реализации проектов развития недвижимости было дано нами в одной из работ таким образом: идеал состоит в выборе наилучшего проекта, реализации его наилучшим образом и обеспечении на этой основе максимально возможного возрастания стоимости недвижимости6. Расшифруем и конкретизируем этот тезис. Выше уже отмечалось, что значение девелопмента как способа реализации проектов развития недвижимости нельзя сводить только к тому, что он обеспечивает снижение издержек при реализации проекта. Смысл девелопмента состоит в возрастании стоимости объекта недвижимости, а квалификация девелопера, как, и его доходы, определяются его способностью максимизировать этот прирост. Это предопределяет цели девелопера при реализации проекта: максимизировать прирост стоимости (это дает возможность обеспечить привлекательность проекта для инвестора) и максимизировать собственную долю в этом приросте.
Вопрос и состоит в том, чтобы выявить источники этого прироста и эффективно их использовать.
Перечислим основные способы достижения указанных целей.
Основой для максимизации стоимости (заметим, что, сколько бы не продолжался спор о природе стоимости, фактически под стоимостью созданного обьекта недвижимости понимается цена, по которой он может быть реализован на рынке либо капитализированная арендная плата, им генерируемая) создаваемоего обьекта является его максимальное соответствие спросу на рынке, соответствие варианта застройки принципу наилучшего использования земли. Напомним, что суть данного принципа состоит в том, что наилучшим является такой вариант использования земли, при котором максимизируется ее стоимость. Стоимость земли же, как известно, определяется генерируемой ею рентой. При заданной величине цены земли следование принципу наилучшего использования обеспечивает максимизацию добавленной стоимости и дохода девелопера. Реализация принципа наилучшего использования предполагает обеспечение оптимального сочетания земельного участка и проекта: нахождение наилучшего проекта для заданного участка земли или участка земли для имеющегося проекта. В конечном счете, задача состоит в том, чтобы обеспечить тождество между параметрами проекта (тип застройки — жилая, коммерческая; масштаб проекта, класс проекта, архитектурно-планировочные решения и т.д.) — земельный участок — потребности рынка. При этом между земельными участком и создаваемым на нем зданием должно достигаться как качественное, так и количественное соответствие: вновь создаваемая комбинация факторов производства (земли и внеземельных факторов) должна соответствовать характеристикам земельного участка как иммобильной основе любого объекта недвижимости. Если это соответствие достигнуто, результат комбинации факторов производства становится больше, чем сумма этих факторов, обеспечивая прирост стоимости, максимизирующийся при наилучшем варианте использовании земли.
Как же достигнуть наилучшего варианта застройки при инициировании проекта? Каков может быть алгоритм его выбора? При формулировки принципа наилучшего и наиболее эффективного использования чаще всего пользуются следующей формулировкой: наилучшее использование — это такой «вариант использования (застройки) земельного участка, который является законодательно разрешённым, физически возможным, экономически целесообразным и приводит к максимальной стоимости земли»7. Однако, эта формулировка еще мало что говорит о том, как же выявить такой вариант, какие критерии должны быть приняты во внимание при этом. Обращаясь в связи с этим к такой известной работе как «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» Дж. Фридмана и Н. Ордуэйя заметим, что ее авторы не ограничиваются этой общей формулировкой, а акцентируют внимание на то, что помимо указанных параметров вариант наилучшего использования должен быть «достаточно обоснован» и расшифровывают эту обоснованность через введение таких параметров как потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую обоснованность, ресурсное качество участка, технологическую и финансовую обоснованность8. В основу выбора, как мы видим, положены «потенциал местоположения» и «рыночный спрос», поскольку именно они являются факторами, определяющими востребованность того или иного варианта застройки потребителями, а стало быть, факторами, определяющими доходность объекта. Заметим при этом, что первичным является именно местоположение, поскольку именно оно, а не текущий спрос, стратегически определяет будущую доходность объекта и его конкурентные преимущества. Речь при этом идет об экономическом местоположении, под которым понимается район расположения земельного участка, характер его текущего и перспективного окружения, доступность для потенциальных приобретателей. Именно анализ экономического местоположения земельного участка и потенциала этого местоположения являются исходным пунктом при выборе варианта застройки, поскольку они в совокупности с рыночным спросом определяют доходность создаваемого объекта недвижимости. Среди других факторов, влияющих на доходность продукта девелопмента, следует отметить также ресурсный потенциал земельного участка («потенциал пятна», как иногда выражаются девелоперы), определяющий возможные объемы выхода готовой продукции (единиц жилья, площадей коммерческих помещений), которые могут быть созданы с учетом правовых ограничений на данном земельном участке. Существенное значение имеет также такой фактор, как «конкурентный дифференциал», под которым понимается определенное преимущество данного земельного участка перед другими при том или ином варианте застройки. В качестве такового может быть расположение торгового объекта на пересечении ведущих магистралей в городе, расширенные возможности для парковки и т.д.
Задача девелопера состоит в том, чтобы наиболее точно и полно определить наилучший вариант использования земли и на этой основе — параметры проекта: масштабы, тип застройки, класс создаваемого проекта. Именно здесь вполне уместно применить понятие синергетического эффекта, который достигается благодаря оптимальному по объему (масштабы инвестиций) инвестиций и по их форме (вариант застройки) соединению внеземельных факторов с землей, и находит свое выражение в максимизации стоимости земли, определяемой через капитализацию приносимой ею ренты или максимизации текущей стоимости создаваемого объекта.
Другим направлением деятельности девелопера, обеспечивающим максимизацию стоимости создаваемого объекта, является достижение его качества, соответствующего классу объекта и представлениям его потенциального пользователя. Качество при этом выступает как комплексная характеристика, включающая в себя качество архитектурно-планировочных решений, материалов, технологий, выполнения работ, которые в совокупности и обеспечивают соответствие объекта требованиям пользователя. Нацеленность на достижение необходимого качества должно найти отражение в задание на проектирование, в выборе и условиях привлечения подрядчиков и обеспечиваться в течение всего срока реализации проекта через систему контроля и финансирования проекта.
Выбор варианта застройки, соответствующего критерию наилучшего использования, и обеспечение необходимого качества создаваемого объекта позволяют максимизировать стоимость девелопмента, т.е. объекта недвижимости, возникающего в результате реализации проекта. Однако сама по себе максимизация стоимости создаваемого еще не обеспечивает достижение цели девелопера — получения максимального дохода, который является частью вновь созданной стоимости — разницы между стоимостью (фактически, ценой) созданного объекта и издержками по его созданию.
Следовательно, вторая группа задач, решаемых девелопером в ходе реализации проекта — минимизация издержек по проекту, включая и издержек, связанных с использованием заемного капитала (платы за капитал).
Для раскрытия путей снижения издержек полезным представляется представление проекта как разворачивающегося во времени процесса использования ограниченных материальных, трудовых, финансовых и информационных ресурсов. Поэтому задача состоит в том, чтобы, во-первых, сократить сроки реализации проекта, а, во-вторых, используемые ресурсы, которые должны быть оценены и с точки зрения возможной упущенной выгоды от их альтернативного использования.
Решение указанных задач может быть обеспечено девелопером путем проведения ряда мероприятий, среди которых ключевое значение, на наш взгляд, имеют следующие:
1. Эффективная организация процесса согласования проекта с государственными органами, что предполагает профессиональное представление проекта согласующим органам, отстаивание параметров проекта, что дает возможность сократить сроки реализации проекта и, одновременно, повысить его коммерческую привлекательность, например, через увеличение высотности, площадей строящегося здания, снижение административной нагрузки на проект.
Необходимо отметить, что получение разрешений на строительство относится к числу наиболее сложных проблем при реализации проектов развития недвижимости. В настоящее время для получения разрешения на строительство необходимо прохождение 51 процедуры, а совокупные сроки их прохождения до получения такого разрешения составляют в России в среднем 423 дня9.
2. Эффективная организация работы с подрядчиками, включающее в себя привлечение надежных подрядчиков с минимизицией цен и сроков реализации проектов с помощью подрядных торгов, осуществление эффективного контроля заказчика с привлечением инжиниринговых фирм, использование финансовых рычагов для стимулирования подрядчиков, что позволяет сократить сроки строительства, повысить качество выполнения работ, снизить издержки и за счет этого увеличить добавленную стоимость по проекту.
Одним из важных инструментов повышения эффективности управления строительной частью (внедрением) проектов девелопмента является привлечение профессиональных управляющих проектами, обладающих знаниями строительных технологий и берущими на себя функции технических менеджеров проекта, включая привлечение подрядчиков, организацию контроля за их работой, приемку работ и т.д.
3. Эффективная организация финансирования проекта — формирование оптимального по стоимости и надежности динамически развивающегося портфеля финансирования проекта, предполагающее сочетание различных источников финансирования и изменение соотношения между ними по мере реализации проекта. Портфель финансирования должен обеспечивать, во-первых, ликвидность проекта, т.е. способность девелопера на всех стадиях проекта отвечать по своим обязательствам (например, перед подрядчиками) и во-вторых, максимизацию дохода на собственный капитал, т.е. такое использование внешнего финансирование в таких масштабах и на таких условиях, которые позволяют максимально повысить эффективность собственного капитала за счет положительного финансового левереджа.
В качестве источников финансовых средств при реализации проектов развития недвижимости используются такие как собственный капитал девелопера, средства прямых инвесторов, заемные средства (в том числе банковские кредиты, средства финансовых институтов, таких как паевые инвестиционные фонды (ПИФы), привлеченные средства (в том числе, привлекаемые по т.н. договорам долевого участия), увеличение акционерного капитала (в том числе за счет IPO). Каждый из этих источников имеет свои преимущества и недостатки, свою сферу применения и наиболее целесообразный период применения по мере реализации проекта. Так, собственные средства девелопера, как правило, составляющие меньшую долю в общем объеме финансирования проекта целессобразно использовать на ранних стадиях его жизненного цикла: предпроектной и проектной. Основным источником финансирования проекта на стадии строительства являются заемные средства и средства прямых инвесторов с увеличением доли последней по мере завершения проекта. Девелопер должен уметь комбинировать эти источники по мере реализации проекта, не допуская чрезмерной зависимости проекта от финансирования из одного источника и минимизируя плату за привлекаемые финансовые ресурсы.
4. Эффективная организация продаж (сдачи в аренду) создаваемого объекта с привлечение специализированных брокерских фирм, увеличение пропускной способности отделов продаж за счет применения различных способов организации продаж: через интернет, используя социальные сети, выездные продажи и иные формы продвижения созданного товара.
Важное значение для эффективной организации реализации проекта в целом, в том числе, и для минимизации использования платных финансовых ресурсов, имеет выбор начала предварительных продаж объекта (в той или иной юридической форме) и использование гибкой ценовой политики с предоставлением скидок, рассрочек для привлечения средств будущих пользователей.
Завершая обзор характеристик, позволяющих определить девелопмент как особый способ реализации проектов развития, представим выводы из предыдущего анализа в виде следующего рисунка (см. рис. 1). Как видно на нем, целью девелопера является максимизация его собственного дохода (в том числе и как инвестора). Источником этого дохода является добавленная стоимость, создаваемая в процессе реализации проекта как разница между стоимостью созданного в процессе девелопмента объекта и издержками проекта. В связи с этим деятельность девелопера должна быть направлена на максимизацию стоимости создаваемого объекта и минимизацию издержек. Основные направления и способы решения этих задач и были представлены выше10. | | |  | | Рис. 1. Цели и задачи девелопера при реализации проекта девелопмента |
Завершая анализ основных аспектов понятия «девелопмент», проведенный в настоящей и предыдущих, указанных выше статьях, сформулируем их еще раз. Понятие «девелопмент недвижимости» отражает три взаимосвязанных аспекта этого явления, отвечающих на три ключевых вопроса, относящих к развитию недвижимости как одному из ключевых процессов на рынке недвижимости: во-первых, девелопмент, это процесс качественного материального преобразования недвижимости (ЧТО), во-вторых, это профессиональная деятельность на рынке недвижимости, предметом которой является инициирование и организация процесса девелопмента (КТО) и, в–третьих, это определенный способ реализации проектов девелопмента, обеспечивающий максимизацию создаваемой добавленной стоимости (КАК). Графически их взаимосвязь представлена на рис. 2. | | |  | | Рис.2. Три аспекта понятия «девелопмент» |
В единстве указанных составляющих девелопмент является необходимым элементом любого рынка недвижимости и от его качества в значительной мере зависят перспективы и российского рынка. |
| |
|
|
