Logo Международный форум «Евразийская экономическая перспектива»
На главную страницу
Новости
Информация о журнале
О главном редакторе
Подписка
Контакты
ЕВРАЗИЙСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ English
Тематика журнала
Текущий номер
Анонс
Список номеров
Найти
Редакционный совет
Редакционная коллегия
Представи- тельства журнала
Правила направления, рецензирования и опубликования
Научные дискуссии
Семинары, конференции
 
 
 
Проблемы современной экономики, N 3 (39), 2011
ФИНАНСОВО-КРЕДИТНАЯ СИСТЕМА. БЮДЖЕТНОЕ, ВАЛЮТНОЕ И КРЕДИТНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЭКОНОМИКИ, ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ
Смирнова И. В.
профессор Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета,
доктор экономических наук

Щесняк К. Е.
докторант Российского университета дружбы народов (г. Москва),
кандидат экономических наук


Влияние финансово-экономических факторов на состояние рынка торговой недвижимости Москвы
В статье проведен анализ состояния рынка торговой недвижимости Москвы и с помощью инструментов регрессионно-корреляционного анализа выявлено влияние на основные параметры рынка важнейших финансово-экономических факторов: стоимости барреля нефти, соотношения курсов валют, уровня инфляции и др
Ключевые слова: финансово-экономический фактор, рынок торговой недвижимости, регрессионно-корреляционный анализ
УДК 332.055; ББК 65.05

К основным финансово-экономическим факторам развития рынка мы относим: стоимость барреля нефти, соотношение курсов валют, уровень инфляции, оборот розничной торговли, объем ВВП, приток иностранного капитала. Рынок недвижимости выступает локомотивом развития других секторов экономики и поэтому в период выхода из экономического кризиса особый интерес представляет исследование зависимости параметров рынка недвижимости от изменения этих факторов. Рынок торговой недвижимости в крупных городах чутко реагирует на изменение вышеуказанных финансово-экономических факторов. Рассмотрим это на примере рынка торговой недвижимости Москвы.
Основными показателями, характеризующими состояние рынка торговой недвижимости являются объём общего предложения торговых площадей на рынке и размер арендной ставки на торговые помещения. Рассмотрим влияние финансово-экономических факторов на данные показатели с помощью инструментов регрессионно-корреляционного анализа.
1.Объем общего предложения торговых площадей в г. Москве представлен на рис. 1, из которого видно, что ежегодная динамика объема предложения на протяжении последних 10 лет положительна. Это говорит о наличии спроса на данный вид недвижимости, неполном насыщении рынка недвижимости торговыми объектами.
2. Следующим показателем, характеризующим состояние рынка торговой недвижимости в Москве является размер арендной ставки на торговые помещения, который в значительной мере определяется степенью эластичности предложения и товарооборотом на рынке. Квартальные арендные ставки и темп их роста представлены на рис. 2.
Рис. 1. Динамики предложения торговых площадей в г. Москве, м2 [2]
Рис.2. Динамика средневзвешенной арендной ставки на рынке торговой недвижимости г. Москвы, $/м2 [2]
Из рисунка видно, что динамика средневзвешенной арендной ставки на рынке торговой недвижимости г. Москвы положительна, имеет стабильный рост, что может свидетельствовать о высоком уровне спроса на торговые помещения. Исключением является период со 2 квартала 2008 года по 1 квартал 2009 года, когда многие участники рынка розничной торговли из-за мирового финансового кризиса в сложных финансовых условиях переходили на иной вид деятельности. Падение уровня арендной ставки можно объяснить тем, что арендодатели в связи с низким спросом на торговые помещения или его отсутствием снижали ставки для удержания арендаторов и оптимизировали расходы от недозагруженности торговых объектов.
Данные процессы можно смоделировать с тем, чтобы определить тенденции их развития. Математические модели влияния финансово-экономических факторов на развитие рынка торговой недвижимости Москвы построены нами с использованием метода корреляционного анализа в рамках стандартной программы Microsoft Exel [1].
1. Математическая модель влияния финансово-экономических факторов на изменение объёмов предложения торговых площадей на рынке недвижимости Москвы.
Исходные данные для проведения корреляционно-регрессионного анализа представлены в табл. 1.

Таблица 1
Статистические данные по экономическим показателям [3]
ГодПредложение торговых площадейПриток инвестиций, млн дол.Объем ВВП, млрд руб.Годовой уровень инфляции, %Соотношение USD/RUR
200165900010968271719,330,14000
200275600012435787417,831,78440
2003900000158941107428,129,45450
20041200000230778139648,927,74870
20051900000235509180359,128,74870
20062400000379993269188,926,33110
200746000008910563324811,324,54620
200849000005051424143212,329,30840
20096500000785198390998,930,24420
20107200000184099447808,830,47690

Коэффициенты корреляции для каждого из факторов отражают силу их влияния на изменение объёмов предложения торговых площадей, которые представлены в табл. 2.

Таблица 2
Коэффициенты корреляции и сила их воздействия
Экономический факторКоэффициент корреляцииСила воздействия
1. Приток инвестиций0,7210Сильная
2. Объем ВВП0,9631Очень сильная
3. Годовой уровень инфляции0,3986Слабая
4. Соотношение курсов валют–0,0333Практически отсутствует

Коэффициент детерминации R2 = 0,95, т.е. с вероятностью 95% можно утверждать о наличии значимости данного уравнения регрессии
Уравнение множественной регрессии, отражающее влияние финансово-экономических факторов на изменение объёмов предложения торговых площадей имеет следующий вид:
y = 1,54x1 + 164,9446x2 – 261549x3 + 181305x4 + 4274494
Рассмотрение коэффициентов регрессии показывает, что свободный член уравнения b0 = 4274494 отражает объём предложения торговых площадей в период отсутствия влияния факторов и составляет 4274494 м2. Коэффициенты регрессии b1, b2, b3 и b4 отражают степень влияния каждой из переменных на размер объемов предложения торговых площадей при условии неизменности всех остальных переменных. Так, коэффициент b1, равный 1,54, указывает, что при прочих равных условиях увеличение притока иностранных инвестиций в страну на 1%, объем предложения торговых площадей увеличиться на 1,54 м2, b2 — увеличение на 1% объемов выпуска ВВП — увеличение объемов предложения торговых площадей на 164,95 м2, b3 — увеличение уровня инфляции на 1% — уменьшение объёмов предложения на 261549 м2, b4 — увеличение стоимости доллара США на 1% приведет к росту объемов предложения на 181305 м2.
На рис. 3–6 представлены графические изображения полей рассеивания (корреляции) влияния рассмотренных факторов на объёмы предложения торговых площадей на рынке недвижимости г. Москвы.
Таким образом, на изменение общего объема предложения торговых площадей на территории г. Москвы положительное влияние оказывает объем внутреннего валового продукта (увеличение предложения торговых площадей на 164,95 м2) и увеличение стоимости доллара США (увеличение предложения торговых площадей на 181305 м2).
На рис. 3–6 представлены графические изображения полей рассеивания (корреляции) влияния рассмотренных факторов на объёмы предложения торговых площадей на рынке недвижимости г. Москвы.
Таким образом, на изменение общего объема предложения торговых площадей на территории г. Москвы положительное влияние оказывает объем внутреннего валового продукта (увеличение предложения торговых площадей на 164,95 м2) и увеличение стоимости доллара США (увеличение предложения торговых площадей на 181305 м2).
Рис. 3. Корреляционное поле взаимодействия общего объема предложения торговых площадей в Москве и притока иностранных инвестиций в страну
Рис. 4. Корреляционное поле взаимодействия объемов предложения торговых площадей в Москве и объемов выпуска ВВП
Рис. 5. Корреляционное поле взаимодействия объемов предложения торговых площадей в Москве и изменения уровня инфляции
Рис. 6. Корреляционное поле взаимодействия объемов предложения торговых площадей в Москве и соотношения изменения курсов валют
2. Математическая модель влияния социально-экономических факторов на размер арендной ставки на рынке торговой недвижимости г. Москвы
Исходные данные для проведения корреляционно-регрессионного анализа представлены в табл. 3.

Таблица 3
Статистические данные по экономическим показателям [3]
ПериодСредневзвешенная арендная ставка, $/м2Стоимость,
$/баррель
Соотношение
USD/RUR
Квартальные показатели инфляции, %Оборот розничной торговли, млн руб.ВВП, млн руб.Приток инвестиций, тыс. долл.
Ух1х2х3х4х5х6
1 кв 2006139057,727,76264,91857147,005 793,036749
2 кв 200615506427,07891,22068089,006 368,044627
3 кв 2006159062,526,77991,12237339,007 276,0125511
4 кв 2006160060,926,33111,72549343,007 481,0173106
1 кв 2007179058,526,01133,42257829,006 780,019063
2 кв 2007210068,225,81622,22542545,007 768,027262
3 кв 2007223974,324,94931,82799257,008 903,0394209
4 кв 2007229088,824,54623,93269345,009 797,0450522
1 кв 2008235599,823,51564,82952800,008 903,03220
2 кв 20082450127,123,45733,43326141,0010 256,0144174
3 кв 2008230096,425,24642,73357972,0011 586,0174253
4 кв 2008210038,129,38042,43383817,0010 687,0183495
1 кв 2009115045,434,01345,43324019,008 403,0104109
2 кв 2009135068,231,29042,13512864,009 289,0287904
3 кв 200913506730,09220,73693160,0010 512,0296693
4 кв 2009142573,730,24420,74072484,0010 895,096492
1 кв 2010155076,1629,36383,23624517,009 873,09000
2 кв 201016207431,19541,53928783,0010 859,053895
3 кв 2010180077,530,40302,14194909,0011 683,058668
4 кв 2010185089,730,47693,64687622,0012 365,062536


Коэффициенты корреляции для каждого из факторов отражают силу их влияния на изменение объёмов предложения торговых площадей, представлены в табл. 4.

Таблица 4
Коэффициенты корреляции
Фактор влиянияКоэффициент корреляцииСила влияния
1. Стоимость барреля нефти0,6249Сильная
2. Соотношение курсов валют-0,7724Сильная
3. Уровень инфляции0,1779Практически отсутствует
4. Оборот розничной торговли-0,0037Практически отсутствует
5. Объемы ВВП0,2615Практически отсутствует
6. Приток иностранного капитала0,2029Практически отсутствует

Коэффициент детерминации R2 = 0,90, т.е. с вероятностью 90% можно утверждать о наличии значимости данного уравнения регрессии.
Уравнение множественной регрессии, отражающее влияние финансово-экономических факторов на размер арендной ставки на рынке торговой недвижимости г. Москвы примет вид:
y = 4637,01 + 5,49x1 – 143,27x2 + 62,31x3 – 0,00001x4 – 0,18x5 – 0,00001x6
Рассмотрение коэффициентов регрессии свидетельствует о том, что свободный член уравнения b0 = 4637,01 отражает размер арендной ставки в период отсутствия влияния факторов и составляет 4637,01 $/м2. Коэффициенты регрессии b1, b2, b3, ... отражают степень влияния каждой из переменных на размер арендной ставки при условии неизменности всех остальных переменных. Так, коэффициент b1, равный 5,49, говорит, что при прочих равных условиях повышение стоимости барреля нефти на 1%, вызовет увеличение арендной ставки на 5,49$/м2, b2 — увеличение на 1% стоимости доллара в рублевом эквиваленте — уменьшение арендной ставки на 143,27$/м2, b3 — увеличение уровня инфляции на 1% — увеличение арендной ставки на 63,31$/м2, коэффициенты b4, b5, b6 — не имеют особого влияния на изменение арендной ставки, т.к. они приблизительно равны «0».
На рис. 7–10 представлены графические изображения полей рассеивания (корреляции) влияния на арендную ставку таких экономических факторов, как динамика курса доллара, уровень инфляции, объем внутреннего валового продукта, оборот розничной торговли.
Рис. 7. Корреляционное поле взаимодействия арендной ставки и курса доллара
Рис. 8. Корреляционное поле взаимодействия арендной ставки и уровня инфляции
Рис. 9. Корреляционное поле взаимодействия арендной ставки и оборота розничной торговли
Рис. 10. Корреляционное поле взаимодействия арендной ставки и объема ВВП
Таким образом, значимое влияние на размер арендной ставки на торговые площади в г. Москве оказывают следующие финансово-экономические факторы: стоимость барреля нефти (увеличение арендной ставки на 12,36 $/м2), увеличение уровня инфляции (увеличение арендной ставки на 63,31 $/м2), увеличение стоимости доллара США (снижение арендной ставки на 143,37$/м2). Последний фактор можно рассматривать в прямо пропорциональной зависимости, т.к. при его увеличении размер арендной ставки уменьшается и, наоборот. А все остальные рассмотренные нами факторы имеют нейтральное влияние, т.е. особым способом не воздействуют на рынок торговой недвижимости.


Литература
1. Бараз В.Р. Корреляционно-регрессионный анализ связи показателей коммерческой деятельности с использованием программы Excel: учебное пособие. — Екатеринбург: ГОУ ВПО «УГТУ–УПИ», 2008.
2. Торговая недвижимость. [Электронный ресурс]: www.torgrielt.ru

Вернуться к содержанию номера

Copyright © Проблемы современной экономики 2002 - 2022
ISSN 1818-3395 - печатная версия, ISSN 1818-3409 - электронная (онлайновая) версия