|
| | | | Проблемы современной экономики, N 3 (31), 2009 | | | | ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ | | | Жук В. А.
генеральный директор ЗАО «Группа компаний “Жилищный капитал”» (Москва),
кандидат экономических наук
| |
| | | | | В статье рассматриваются новые методические подходы к определению предпочтительных для частных инвестиций территорий городского развития, а также дифференциации государственных мер по регулированию процесса выбора мест расположения крупных объектов торговли и услуг | | Ключевые слова: хозяйствующий субъект, инвестиции, градостроительное развитие, территория активного экономического развития, инвестиционная зона, торгово-сервисный комплекс |
В период развития гуманитарно-информационного общества современные схемы управления производством приводят к выводу крупных промышленных объектов за городские пределы и превращают города в центры инноваций, информационного, социокультурного обмена, обеспечения высокого качества жизни населения. Поэтому высокий уровень развития социальной инфраструктуры городов становится одним из важнейших факторов достижения конкурентных преимуществ на международном рынке урбанизированных территорий, а градостроительство — одним из инструментов стратегического социально-экономического развития общества (1).
Одним из направлений развившегося общего кризиса системы управления городским развитием, отмеченным в «Национальной доктрине градостроительства России», стала несогласованность решений конкурирующих ведомственных систем градостроительства, землепользования и управления имуществом, вызывающая диспропорции в развитии экономики городов (2). Это привело к деформации экономических и градостроительных основ создания и развития рынков недвижимости, образованию многообразных диспропорций, которые не соответствуют интересам ни хозяйствующих субъектов, ни большинства населения российских регионов (3).
В системе мер, разрабатываемых местными органами власти в регионах, направленных на комплексную активизацию социальных, экологических и экономических процессов, недостаточное место уделяется согласованному развитию жилищной системы городов и ее социальной инфраструктуры, создающей социотехнические основы обеспечения целостности региональной экономики. Системности, комплексности и инновационности жилищных программ с обеспечивающей их социальной инфраструктурой должно уделяться особое внимание, так как на этой основе закладывается будущий фундамент пропорциональных и эффективных городских народнохозяйственных комплексов в регионах России.
Отечественный и зарубежный опыт показывают, что комплексная застройка новых микрорайонов, реконструкция городских территорий требуют координации и направления по единому плану всего градостроительного процесса. Применение программно-целевого подхода к организации реконструкции городской жилой застройки позволяет устранять многие недостатки в едином жилищно-инфраструктурном строительстве, обеспечивать комплексность застройки микрорайонов, сокращать продолжительность инвестиционного цикла, объединять усилия и возможности государственных и предпринимательских структур (4).
Все эти процессы требуют от научного сообщества совместно с органами власти поиска новых подходов к решению таких проблем. Особое значение их решение имеет в период развернувшегося глобального кризиса, когда требуются новые организационно-экономические методы в составе новой экономической системы. Градостроительство, как один из механизмов стратегического развития общества, также не может обойтись без разработки и применения подобных новых инструментов.
Основой градостроительного экономического развития городов выступает инвестиционная активность, для которой необходимы четкие планы градостроительного развития, реализация определенных градостроительных принципов и создание условий в виде развития инфраструктуры, подготовки соответствующих зон и площадок. С этой целью на территориях крупных городов необходимо выделять приоритетные инвестиционные зоны и определять для них возможности обеспечения объектов развития недвижимости ресурсами инженерной и транспортной инфраструктуры, осуществлять их инвестиционную оценку.
Выделение в границах города территорий активного экономического развития (ТАЭР), может служить методическим средством для определения наиболее предпочтительной для частных инвестиций зоны. В их границах концентрируются наиболее эффективные проекты: развития, реконструкции, реставрации и нового строительства, смены функционального назначения, изменения интенсивности использования и иного преобразования недвижимости. При этом следует отметить, что за ТАЭР нет необходимости закреплять какие-либо нормативно-правовые функции.
Использование ТАЭР в качестве ориентира при выборе места для инвестирования целесообразно по следующим соображениям:
— компактное размещение проектов в пределах ТАЭР снижает объемы работ и затрат на обеспечение процесса реконструкции и развития источниками и сетями инженерной инфраструктуры;
— границы ТАЭР создают связность инвестиционных проектов, что снижает риски частных инвесторов, усиливают приток инвестиций именно на эту территорию; определенные размеры ТАЭР реально создают в ее границах среду, качественно отличающуюся связанностью и непрерывностью мероприятий развития и реконструкции, что повышает стоимость недвижимости, создает экономический и инвестиционный подъем;
— компактность ТАЭР позволяет увеличить эффективность мероприятий за счет распространения развития на прилегающие территории (при развитии нескольких соседствующих территорий потребные удельные инвестиции снижаются);
— при формировании связанной территории (совокупности соседних территорий) создается и архитектурно-имиджевый эффект, который представляет собой фактор притяжения для потребителей и расширяет возможности бизнеса (например, торгово-развлекательные и торгово-оздоровительные комплексы, туризм и др.).
В условиях спада экономической активности необходимо развивать самые привлекательные и ценные территории, которые своими высокими качествами и центральным положением способны привлечь частные инвестиции. ТАЭР — это часть территории с высокими интегральными показателями ценности, доступности, стоимости недвижимости, объединяющая территории, имеющие примерно равный потенциал развития и инвестиционной привлекательности. ТАЭР как компактная зона стартовых проектов, инициируемых городом за счет кредита для привлечения частных инвестиций, является средством концентрации усилий города по созданию правовой, организационной, градостроительной основы для реконструкции и развития.
В пределах ТАЭР, как правило, располагаются основные городские узлы. Вокруг этих узлов формируются инвестиционные зоны развития, наиболее привлекательные по совокупности признаков для размещения коммерческих объектов. Цель создания инвестиционных зон — направить усилия города на создание кластеров из объектов инфраструктуры, иных объектов длительной окупаемости и групп быстро окупаемых объектов недвижимости, что позволит сделать совокупность вложений инвесторов и города наиболее эффективными.
На основе любого из городских узлов возможно формирование инвестиционных зон той или иной степени привлекательности. Ряд факторов привлекательности имеет объективную природу и допускает измерение с помощью балльных оценок. В число таких факторов могут быть включены следующие:
— ранг городского узла, с которым связана данная инвестиционная зона (поскольку роль городского узла, определяющая в формировании инвестиционных зон развития, ранг узла наиболее весом при ранжировании зон);
— незавершенность застройки и неадекватность среды городского узла (неадекватность среды подразумевает наличие потенциала развития за счет изменения форм использования площадок объектов, не соответствующих центральной функции городского узла);
— уровень доходности объектов недвижимости (сравнительный анализ доходности оценивается по уровню рыночных ставок арендной платы);
— уровень затрат на освобождение и подготовку территории (самые высокие затраты на освобождение и подготовку территории и зданий связаны с необходимостью выплаты компенсаций правообладателям; необходимость расселения жилых домов, предоставление новых площадей и выплата компенсации прежним владельцам недвижимости, т. е. высокий уровень необходимых затрат);
— потенциальная емкость инвестиционной зоны (оценивается исходя из определенных на этапе формирования инвестиционных зон примерных объемов реконструкции и нового строительства в каждой из зон; при этом за средний объем потенциальных преобразований может быть принята емкость зоны в диапазоне 40–80 тыс. кв. м).
Ранжирование инвестиционных зон позволяет относительно объективно провести отбор первоочередных инвестиционных зон развития по степени привлекательности для размещения инвестиционных проектов и по уровню предпочтительности размещения кредитных проектов развития инфраструктуры и кредитных проектов развития недвижимости, увязанных в кластеры. В кластере целесообразно формировать не только доходные проекты и проекты общей инфраструктуры, но по возможности и мероприятия по благоустройству, озеленению, восстановлению памятников культуры, повышению уровня здоровья населения.
Отбор инвестиционных проектов развития доходной недвижимости ведется самими инвесторами и не обязательно должен быть привязан к тем или иным зонам в качестве непременного условия. Выявляя инвестиционные зоны развития, город тем самым демонстрирует свою готовность в первую очередь оказывать поддержку проектам, размещаемым в них.
Поскольку эти зоны действительно наиболее привлекательные, налицо совмещение интереса города — вовлечь небюджетного реального инвестора в развитие недвижимости ответственных городских узлов- и интереса инвестора, который может рассчитывать на поддержку города. Участие города может быть реализовано либо через кредитный проект поддержки, либо через организацию совместного инвестиционного проекта, а также через подготовку инфраструктуры и повышение качественного уровня городского окружения в данном месте. При этом решение технических вопросов подключения к городской инфраструктуре может приниматься городом на себя полностью.
Выявление наиболее перспективных и важных для реконструкции инвестиционных зон развития позволяет максимально полно высветить наиболее значимые и привлекательные места в городе и развивать ценные, но неадекватно используемые территории. В рамках этих зон могут более эффективно развиваться крупноформатные и полифункциональные торговые центры, для которых появляются потенциальные угрозы: постоянный рост площадей, сдаваемых для современных торговых комплексов; рост покупательского спроса, не поспевающий за предложением; ограниченность количества традиционно удобных с позиции бизнеса участков для размещения полифункциональных торговых центров. Подобные угрозы подталкивают крупные торговые комплексы к изменению концепции своего развития в направлении расширения традиционных критериев оценки рыночных составляющих получения дохода. Важным аспектом, иллюстрирующим изменение в системе оценочных факторов коммерческой привлекательности, выступает использование социальных механизмов получения конкурентных преимуществ. Таких, например, которые сочетаются в торгово-оздоровительных и тогово-развлекательных комплексах. Последнее обстоятельство служит хорошей базой для развития партнерских отношений бизнеса и государственных органов власти.
Важнейшим экономически значимым с позиции бизнеса и социально значимым с позиции территориальных властей фактором развития торгово-бытовых предприятий становится их территориальное размещение. Картина розничной торговли в крупных городах России в настоящее время демонстрирует рыночный характер ее развития. В этих условиях становится проблематичным территориальное размещения крупных комплексов в плане зонирования, предполагающего его равномерность в отношении количества обслуживаемого населения. К числу факторов, обусловливающих такое положение, относятся следующие:
— отсутствие у территориальных властей ресурсов для осуществления единых управляющих функций: отсутствие необходимых законов и отсутствие эффективных механизмов исполнения существующих; отсутствует концепция развития торгово-бытового комплекса города; не создан механизм экономического стимулирования по вовлечению в реализацию территориальных программ различных субъектов;
— в условиях разнообразия типов торгово-бытовых предприятий по формату, функциям, ассортименту товаров и услуг, формам их сочетания, организационным принципам обслуживания, ценовой политике процесс выбора покупателем того или иного предприятия усложняется, принимает форму многофакторной модели, в которой фактор близости к месту жительства теряет свое главенствующее положение;
— расширяется понятие «транспортной доступности» (этому способствует развитие личного и общественного транспорта; меняется трактовка точки отсчета для определения транспортной доступности: кроме места жительства в этом качестве активно используется крупный пересадочный узел).
Факторы, которые определяют привлекательность места с позиции бизнеса, включают показатели, характеризующие предполагаемый район размещения, В этом подходе во внимание следует принимать целый ряд показателей: размер целевого рынка; темпы роста населения; тенденции распределения и стабильности доходов, размер и состав семей; уровень конкуренции; расположение транспортных магистралей и узлов и оживленных улиц, плотность автомобильного и пешеходного движения, расположение объектов, работающих на один целевой сегмент, видимость для пешеходов и автомобилистов издалека; отсутствие естественных и искусственных препятствий для доступа в торговый комплекс и др. Согласно другому подходу, в расчет должны приниматься степень инженерной подготовки участка, его инфраструктурного обустройства, обусловливающие размер инвестиционных затрат, а также ставки арендных платежей, определяющие значительную часть расходов по текущему содержанию предприятий.
Выбор местоположения для бизнеса представляет собой многофакторную модель, в которую органичным образом вписывается модель формирования привлекательности местоположения торгово-сервисного предприятия со стороны целевого сегмента покупателей. Исходной точкой для выбора местоположения для гиперкомплекса является определение целевого сегмента потребителей. Именно его демографические и социально-экономические характеристики, определяющие модель потребительского поведения, задают рамки поиска подходящих площадок. Вместе с тем на расширение или сужение границ транспортной доступности оказывает влияние ассортимент товаров и услуг и принципы их сочетания, используемые в гиперкомплексе. В том же направлении «работают» используемые в гиперкомплексе ценовые стратегии. Размеры экономии на приобретении товаров и услуг обеспечивают возможность пропорционального увеличения временных и психологических издержек на посещение гиперкомплекса. Отсюда, для разных видов гиперкомлексов, различающихся объемом и разнообразием предлагаемых товаров и услуг, а также ценовой политикой, соответственно, различается значимость основных групп показателей транспортной доступности, характеризующейся числом горожан, оказывающихся в непосредственной близости от торгового центра в течение дня.
Можно констатировать, что на выбор местоположения гиперкомплекса оказывают влияние три базовых фактора: транспортная доступность; выбор и цена товаров и услуг. Их действие взаимосвязано, из чего следует, что транспортная доступность может и должна не только оцениваться, но и формироваться.
Важный аспект выбора местоположения гиперкомплекса — его размещение относительно иных торгово-сервисных предприятий, формирующих конкурентную среду. С точки зрения проектируемого торгового комплекса важно, чтобы при этом они не перекрывали возможностей приобретения иных товаров и услуг в этом гиперкомплексе.
Каждое из предприятий расширяет свое «торговое пространство» за счет территории, на которой предприятие-конкурент имеет конкурентные преимущества. При близких оценках привлекательности по двум базовым факторам — ассортимент товаров и услуг и их цена — территориальная близость конкурента оказывает негативное влияние на экономические показатели деятельности гиперкомплекса, так как сокращает его «торговое пространство». Поэтому базовым методом получения соответствующих оценок должны быть экспертные опросы.
Замена показателей численности покупателей балльными оценками факторов привлекательности позволяет делать искомые оценки на этапе принятия решения о размещении гиперкомплекса, а также учесть рассмотренные факторы расширения территориальной доступности. Однако потенциальный экономический эффект, который способна обеспечить та или иная территория, должен быть соразмерен инвестиционным и текущим затратам на освоение и содержание выбранного участка с точки зрения получения коммерческой выгоды.
В методику выбора участка для размещения гиперкомплекса должны быть органично вписаны социальные приоритеты государства. С этой целью можно предложить механизм экономического стимулирования бизнеса для реализации социальных приоритетов. Этот механизм базируется на сравнительной экономической оценке городских земель, степени насущности удовлетворения социальных потребностей населения и зонировании территории города в зависимости от значений названных факторов. Экономическая оценка земельных участков учитывает факторы и показатели, определяющие их рыночную стоимость. С точки зрения целесообразности размещения на них торгово-сервисных комплексов, первостепенное значение имеют следующие оценки:
— местоположения участка с позиции его функционального назначения (жилой, деловой, промышленный и т. п.);
— качественных характеристик и затрат на создание и воспроизводство инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры отдельных территорий;
— градостроительного потенциала земельных участков, в том числе с учетом принятых территориальными властями перспективных схем развития города;
— рентной составляющей стоимости земли, отражающей потенциальную прибыль от их использования торгово-сервисным предприятием, обусловленной названными выше факторами.
На основе полученных оценок осуществляется ранжирование земельных участков (зон) по степени рыночной привлекательности для размещения гиперкомплексов. Это может стать базой для дифференциации методов государственного воздействия на принятие решения о месте размещения гиперкомплексов на том или ином земельном участке. Социально-экономический смысл таких действий заключается в использовании рентных составляющих доходов предприятий, несвязанных с деятельностью данного предприятия, источником которых выступает территория как таковая, на благо самой территории и ее населения.
Дифференциация методов государственного воздействия может осуществляться как в направлении различия в размере тех или иных льгот, предоставляемых территориальными властями, так и их состава. В основе данной дифференциации лежит систематизация отдельных территорий города по степени нерешенности социальных проблем, к которым в контексте рассматриваемой задачи относятся, в частности, низкая обеспеченность жителей социальными услугами, наличие маргинальных участков.
Зонирование города целесообразно осуществлять по итогам экономической и социальной оценки территории. Количество зон представляет собой число комбинаций из принимаемых во внимание показателей экономической и социальной оценки. Для каждой из зон территориальные органы управления могут устанавливать размер и характер управляющего воздействия, с тем чтобы стимулировать участие бизнеса в решении социальных задач города путем или нивелирования экономической нагрузки, или привлечения к исполнению актуальных социальных функций в социально проблемных районах города.
Таким образом, предложенный подход позволяет организовать методическое обеспечение дифференциации государственных мер по регулированию процесса выбора места расположения торгово-сервисных комплексов. Его можно использовать в качестве инструмента при реформировании процедуры выделения городских земель под размещение торгово-сервисных центров, что будет способствовать повышению социально-экономической эффективности использования территориальных ресурсов. |
| |
|
|
