|
| | | | Проблемы современной экономики, N 1 (29), 2009 | | | | ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНОВ И ОТРАСЛЕВЫХ КОМПЛЕКСОВ | | | Жук В. А.
генеральный директор ЗАО «Группа компаний “Жилищный капитал”» (Москва),
кандидат экономических наук
| |
| | | | | В статье рассматриваются существующие препятствия и условия, позволяющие активизировать инвестиционный процесс, необходимый для развития городской недвижимости в регионах страны | | Ключевые слова: инвестиции, недвижимость, городская среда, регулирование экономики, стимулирование роста инвестиций, инвестиционная стратегия |
Крайне многообразная хозяйственная специфика, сложившаяся в регионах страны, и развивающийся системный экономический кризис, многократно усилили необходимость учета и использования этой специфики в территориальных подходах к регулированию народного хозяйства. Учитывая преобладающее размещение промышленности в составе сети городов, где проживает более 65% населения России, эффективное формирование городской недвижимости в условиях кризиса приобрело характер одного из основополагающих факторов развития экономики регионов страны. Поэтому анализ проблем и поиск новых механизмов развития региональных рынков недвижимости имеют в настоящее время особое значение в системе экономических исследований (1–6).
Приток инвестиций в развитие городской среды и недвижимости складывается под совокупным воздействием условий хозяйственной деятельности, местного хозяйственного регулирования, традициями и практикой отношений, влияющих на принятие решений об изменении масштабов и характера производства (инвестициях, реконструкциях, расширении производства, обучении рабочих, создании новых компаний, разработке новых продуктов, экспорте и т. д.).
Избыточное регулирование экономики приводит к административным барьерам в предпринимательской деятельности. Мировой опыт показывает, что максимальный экономический рост происходит при минимизации издержек регулирования. Для многих стран (Аргентина, Чили и др.) политика дерегулирования предпринимательства оказалась успешной.
В последние 10–15 лет правительством России также были предприняты шаги по дерегулированию экономики, включая принятие пакета законов, упрощающих процедуры и уменьшающих издержки фирм, связанные с административным регулированием в области лицензирования, сертификации, стандартизации, регистрации. Реформируется и налогообложение малых предприятий в направлении сокращения налогового бремени и предоставления возможности перехода на упрощенную систему налогообложения. На федеральном уровне принят пакет законов: о проверках и инспекциях (2001 г.), о лицензировании (2002 г.), о регистрации (2002 г.), о введении упрощенной системы налогообложения (2003 г.), о сертификации и стандартизации (2003 г.) и др. но, тем не менее, многие из этих законов не исправляют ситуацию.
До вступления в силу законов о дерегулировании существующая практика регистрации, сертификации, лицензирования и инспекций серьезно угнетала бизнес. Мониторинг административных барьеров для бизнеса фиксирует как положительные изменения в результате введения этих законов, так и остающиеся серьезные проблемы.
Основной результат состоял в том, что во всех областях государственного регулирования ситуация в 2001 г. была далека от целей, декларированных в новых законах. Ситуация с проверками и инспекциями несколько улучшилась, но по-прежнему не способствовала развитию бизнеса. На сегодняшний день данные позволяют учесть сезонные колебания только для инспекций и проверок. Хотя тенденции в области лицензирования после введения нового закона дают основания для оптимизма, улучшения в области лицензирования могут быть связаны с сезонными колебаниями, а не с реформами.
Согласно действующему с 2001 г. закону о проверках и инспекциях плановое мероприятие по контролю может быть проведено не более чем один раз в два года. Количество внеплановых проверок не регламентируются. Так, например, в Санкт -Петербурге среднее количество государственных органов, проводивших инспекции в фирмах, в 2006 г. составило 2,5 и почти не снизилось по сравнению с 2003 г. По этому показателю Санкт-Петербург делит 5-6 места со Смоленской областью. Опережают его только Алтайский край, Новосибирская, Саратовская и Калужская области. По общему количеству инспекций Санкт-Петербург не выделяется среди других 20 регионов и близок к средним показателям.
В 2007 г. были введены дополнения в закон о лицензировании. Изменения предусматривают значительное сокращение лицензируемых видов деятельности, снижение лицензионного сбора до 1300 руб. и продление срока действия лицензий по меньшей мере на 5 лет. Главная проблема здесь – нелегитимные лицензии и разрешения (прямое неисполнение федерального закона). Большинство таких нарушений — у местных органов. Самые злостные нарушители закона – налоговые инспекции, торговые инспекции, местные администрации, МВД и технадзор. В лицензионных палатах легальны только 76% лицензий. Средняя стоимость лицензии и разрешения, как в легальных, так и в нелегальных случаях, значительно превышают оговоренные законом суммы. Очевидно, что названные проблемы существуют во всех регионах России.
В соответствии с новым законом, вступившим в силу в 2002 г., процесс регистрации нового предприятия должен обходиться предприятию не более чем в 2000 руб. и занимать не более пяти дней. Закон, кроме того, ввел в силу принцип «одного окна», в соответствии с которым предприниматель для получения регистрации имеет дело лишь с одним государственным органом. Существуют очень большие и ничем не обоснованные различия в стоимости регистрации в различных регионах России. Положение с регистрацией предприятий в Санкт-Петербурге отличается в лучшую сторону по сравнению с другими 20 регионами Российской Федерации. Регистрация весной 2003 г. обходилась здесь в 2000 руб. Для сравнения, в самой «дорогой» Саратовской области она стоила около 8000 руб. Неплохие показатели в Санкт-Петербурге и по издержкам на регистрацию (потраченное время и количество посещенных органов). Ниже издержки по данным РСПП только в трех регионах (Саратовской и Московской областях, а также в Алтайском крае).
Неадекватные условия для развития бизнеса заставили в 2008 г. новое руководство страны и Государственную Думу принять ряд мер и законов, ограничивающих административное и бюрократическое давление на бизнес и способствующих его развитию.
Основные проблемы тарифного регулирования связаны с ценообразованием на продукцию и услуги естественных монополий. Отметим некоторые из существующих проблем.
1. Внутреннее перекрестное субсидирование – перераспределение дохода внутри предприятия в целях поддержания некоторых убыточных видов деятельности. Например, в Санкт-Петербурге регулирующий орган относит все «постоянные издержки производства тепло- и электроэнергии на счет последней, что позволяет поддерживать низкие тарифы на тепло (это обосновывается социальными причинами: использование образующейся как побочный продукт производства электроэнергии горячей воды является практически единственным источником отопления зданий города в условиях холодного климата). В результате предприятиям, особенно крупным промышленным, приходится оплачивать энергию по завышенному тарифу, причем все постоянные издержки включаются в плату за присоединенную мощность.
2. Перенесение затрат производства с одних видов продукции на другие, производимые и реализуемые в условиях естественной монополии в пределах того же предприятия, что по сути означает списывание части затрат на счет государства. К примеру, производство той же энергии одним из производственных подразделений крупного предприятия, когда собственная котельная по существу выступает естественной (локальной) монополией. Одновременно это позволяет занижать цены на готовую продукцию, вступая в ценовую конкуренцию на рынке.
3. Ценовая дискриминация – практика продажи одного и того же продукта по разным ценам на одном рынке. Предприятия и коммерческие организации оплачивают электроэнергию по тарифам, различающимся в 3,5 раза (в советской экономике отмечалась противоположная ситуация – тариф для населения превышал промышленный тариф в 1,6 раза).
4. Завышение тарифов на электро – и теплоэнергию за счет преднамеренного завышения затрат в расчетах путем включения расходов, связанных с реализацией побочной продукции и услуг (например, техническое обслуживание объектов, сдача в аренду основных фондов, в том числе резервных и избыточных, реализация побочных продуктов и т. п.). Широко практикуется взыскание платы с потребителей за работы, учтенные в тарифах – выдачу технических условий, согласование документов, поддержание резервного оборудования в рабочем состоянии, за воду на подпитку теплосетей и т.д. Причем как в случаях, когда потребитель не в состоянии проконтролировать договор, так и в случаях, когда стоимость услуг повышается откровенно вопреки договору.
Правовые и организационные меры, способные стимулировать рост инвестиций в градостроительную деятельность, представляют весьма существенный и вместе с тем относительно недорогой ресурс, крайне слабо используемый в России в последние годы. К наиболее актуальным из них можно отнести:
– проведение сплошного межевания территорий;
– установление разрешенного использования земельных участков;
– улучшение условий для использования ресурсов инженерных инфраструктур;
– обеспечение осведомленности и участия в принятии решений инвесторов и населения города.
В ряде крупнейших городов страны, начиная с конца 90-х гг., проводилась инвентаризация земли и нежилой недвижимости. К сожалению, инвентаризации, позволившей несколько упорядочить и повысить поступление платежей за недвижимость, не предшествовало установление границ участков отдельных домовладений. Сплошное межевание городских территорий требует существенных затрат времени и средств (порядка 8–15 тыс. руб. на участок, каких в крупном городе может быть сформировано несколько десятков тысяч). Такому межеванию должна предшествовать разработка документации застройки (проектов планировки, объединенных с проектами межевания, которые после принятия нового генерального плана можно будет осуществлять в соответствии с принятыми планировочными решениями) и закрепление границ на местности. Однако эти затраты в конечном счете окупаются за счет нескольких факторов:
– возрастает рыночная стоимость объектов, которые город будет предоставлять застройщикам;
– повышается определенность предложений, поступающих на рынок недвижимости, снижаются издержки на совершение сделок, что благоприятно сказывается на инвестиционном климате;
– становятся редким исключением прецеденты выделения таких земельных участков, которые резко снижают стоимость расположенных на них или по соседству с ними владений;
– более четко определяется статус внутриквартальных зеленых насаждений в качестве территорий, зарезервированных для нужд населения квартала, как и статус площадок, которые могут быть переданы для застройки.
Важным фактором развития городской среды является установление разрешенного использования земельных участков. Под разрешенным использованием земельных участков на основании Градостроительного кодекса Российской Федерации понимается их использование в соответствии с градостроительным регламентом (установленным городом в интересах городского сообщества), иными ограничениями, установленными законодательством Российской Федерации. Основополагающим документом в данной области, распространяющимся на городскую территорию, являются правила землепользования и застройки, включающие схему территориального зонирования, градостроительные регламенты для выделенных на схеме зон и порядок осуществления градостроительной деятельности при применении правил застройки. Градостроительные регламенты правил застройки устанавливают круг действий по изменению объектов недвижимости. Они содержат требования, основанные на действующем генеральном плане города, который учитывает интересы городского сообщества и основные отраслевые ограничения по использованию территорий, распространяющиеся не на отдельные земельные участки, но на более крупные территории. | | |  | | Рис. 1. Основные элементы инвестиционной стратегии развития недвижимости крупного города |
Правила застройки, утвержденные нормативными актами субъектов Российской Федерации, уже с середины 1990-х гг. вводятся в городах России (Великий Новгород, Казань, Уфа, Иркутск, Хабаровск, Тверь, Тольятти, Пермь и др.), причем некоторые города включили в состав правил не только собственно градостроительные требования, но и те или иные отраслевые ограничения. Введение правил застройки – очень существенный шаг, значительно снижающий риски инвесторов, увеличивающий определенность принятых городским сообществом планов развития территорий и для участников рынка недвижимости, и для любого жителя, желающего знать, какие градостроительные изменения могут произойти в том или ином квартале в течение ближайших 5–7 лет.
В таком крупном субъекте федерации, как Санкт-Петербург, в соответствии с городским законом «Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт -Петербурге» (от 17.12.03 № 778-116) предусмотрено установление правил землепользования и застройки. Получение документа о разрешенном использовании происходит в каждом конкретном случае применительно к полученной от застройщика заявке или при намерениях города выставить объект на инвестиционные торги. Такой порядок обладает самыми серьезными издержками: он гораздо дороже в реализации, чем принятие общегородского акта; каждый раз отнимает время на получение информации; никак не гарантирует от произвола чиновников и от давления конкретного застройщика в ущерб общественным интересам; не позволяет застройщику, получившему «градостроительный регламент земельного участка», с достаточной определенностью понимать, какие изменения возможны на иных участках и как они повлияют на привлекательность и стоимость задуманного им проекта. Более того, такой порядок в настоящее время реализуется с нарушением Конституции Российской Федерации, устанавливающей, что «любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения» (статья 15). Совершенно очевидно, что правила застройки регулируют значительный объем прав и обязанностей граждан и юридических лиц, связанных с земельными отношениями, отношениями собственности.
После установления прав на изменения недвижимости важнейшим препятствием для инвесторов остаются условия использования ресурсов инженерных инфраструктур города. Эти условия отягощены двумя основными препятствиями: недостаточной мощностью и надежностью городских инженерных систем и позициями компаний-монополистов, контроль требований которых в каждом отдельном случае городскими службами крайне неэффективен. Проблема должна отчасти решаться путем подготовки приоритетных площадок, способных привлечь инвестиции, отчасти – за счет кардинальных организационно-правовых изменений в области инфраструктурного обеспечения. Сложность этой проблемы требует рассмотрения и всесторонней оценки возможных альтернатив. Необходим обоснованный выбор организационно-правовых форм компаний, поставляющих инженерные ресурсы, порядка оплаты услуг и оперативная реализация избранного направления. Во всех случаях важно, чтобы оплачивались не потребности компаний, но поставляемые услуги в соответствии с их качеством.
Проблемы и особенности регулирования рынков недвижимости и развития городов требуют осуществления системы мер, обеспечивающих рост объемов инвестиций в развитие городских территорий, и повышения их эффективности. Для этого необходимо разработать ряд программных документов, объединенных в инвестиционную стратегию города. В общем виде инвестиционная стратегия, которая позволит привлечь инвестиции, должна включать как меры, создающие общие привлекательные условия для развития недвижимости, так и меры специального характера для особенно сложных и важных в градостроительном отношении территорий (рис. 1).
Меры, создающие общие привлекательные условия, группируются в нескольких направлениях. Во-первых, формирование благоприятного хозяйственного климата и устранение административных барьеров для бизнеса позволяет повысить деловую активность, создавать новые рабочие места, повысить доходы населения и создать спрос на недвижимость.
Во-вторых, комплекс мер, направленных на создание условий для притока инвестиций в недвижимость: определение градостроительных перспектив, ограничений на использование земли, проведение сплошного межевания и завершение формирования земельного кадастра, определение условий подключения к инженерным сетям, подготовка городом тендерной документации и продажа участков на открытых торгах, обеспечение гарантий зарегистрированных прав собственности. В налогообложении недвижимости и инвестиций, а также при определении условий аренды необходимо создать систему, стимулирующую инвестиции в развитие недвижимости, задающую ясные и единые правила для всех и в то же время обеспечивающую значительный рост доходов от недвижимости в бюджете города.
В-третьих, обеспечение потенциальных инвесторов надежной информацией по названным выше темам, включая создание информационно-поисковых и информационно-аналитических систем по городской недвижимости, доступных через Интернет, издание специальных справочников, брошюр. Требуется и другая целенаправленная работа по маркетингу, распространению информации об условиях реализации инвестиционных проектов и примерах инвестиций в развитие городской недвижимости, создание и продвижение положительного инвестиционного имиджа.
В-четвертых, формирование среднесрочной городской инвестиционной программы, в которой бюджетные инвестиции сфокусированы на решении основных проблем городской инфраструктуры и благоустройства, препятствующих городскому развитию.
Меры специального характера разрабатываются для особенно сложных и важных в градостроительном отношении территорий. Они могут включать как определение таких территорий, так и мероприятия по созданию агентств развития, корпораций или других форм частно-общественного партнерства (ЧОП), передачу этим организациям полномочий по планированию развития и распоряжению землей и недвижимостью, а также определение правовой, организационной и инвестиционной поддержки проекта со стороны городских властей.
В итоге следует отметить, что объединение разработанных нами ранее методических подходов к привлечению инвестиций в отраслевую экономику на основе формирования инвестиционной привлекательности хозяйствующих субъектов (7) с реализацией предлагаемой модели, формированием инвестиционной стратегии развития городской недвижимости позволяет конструировать новые градоразвивающие механизмы. |
| |
|
|
