|
| | | | Проблемы современной экономики, N 4 (28), 2008 | | | | ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ В СФЕРЕ УСЛУГ | | | Иванова Ю. В.
докторант кафедры экономики строительства Санкт-Петербургского архитектурно-строительного университета,
кандидат экономических наук
| |
| | | | | В статье предложен инновационный путь решения жилищно-коммунальной проблемы и развития жилищно-коммунальной сферы через строительство и эксплуатацию доходных домов, что позволит предложить потребителю новую форму представления жилищно-коммунальных услуг и обеспечить дополнительные доходные поступления в бюджет мегаполиса | | Ключевые слова: жилищно-коммунальная сфера, жилищно-коммунальные услуги, доходный дом, жилищно-коммунальная проблема |
Развитие жилищно-коммунальной сферы (ЖКС) является одним из важных системных факторов устойчивого социально-экономического развития страны. Прямая экономическая эффективность ЖКС уже сама по себе значительна, однако ее косвенное воздействие на эффективность общественного воспроизводства капитала является еще более значимой, поскольку она определяет уровень и качество жизни населения Российской Федерации. При этом существующие методические подходы к организации функционирования ЖКС рассматривают лишь отдельные ее аспекты и направления, а реализуемые целевые программы в области решения жилищно-коммунальной проблемы, как на федеральном, так и на региональном не отличаются проработанностью, объективностью и системностью. В этой связи предлагаем к рассмотрению инновационную форму развития ЖКС посредством строительства и последующей эксплуатации доходных домов.
В сентябре 2007 г. по инициативе руководителя Министерства регионального развития Российской Федерации на переработку была отозвана стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан, которая была внесена в Правительство РФ в сентябре еще прежним министром В.Яковлевым. Основная цель стратегии — в обеспечении массового строительства социального жилья, доступного для найма или приобретения в собственность для всех категорий граждан независимо от уровня их доходов *. Однако данная стратегия нуждается в переработке и дополнительном широком публичном обсуждении. Эти обстоятельства не позволяют в полной мере эффективно использовать социально-экономический потенциал ЖКС и обусловливают необходимость выработки и научного обоснования новых методов ее развития. Представляется актуальным рассмотреть данный вопрос применительно к мегаполису (например, к Москве).
Доходные дома в мегаполисе как новая форма предоставления жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) и развития ЖКС являются весьма перспективным направлением. При этом новая услуга может работать в двух направлениях: решить жилищно-коммунальную проблему, во-первых, среднего класса, во-вторых, деловых партнеров мегаполиса из регионов России и других стран, которые связали свой бизнес с Москвой. Таким образом, в первом случае доходный дом может стать постоянным местом жительства на период от 1 года до 15 лет и более, во втором, учитывая ограниченное предложение 3-звездочных бизнес-гостиниц с европейским уровнем качества сервиса и доступными ценами, доходный дом — это временное, но долгосрочное место проживания деловых людей. При этом в обоих случаях доходные дома станут цивилизованным способом решения жилищной проблемы, а также позволят пополнять бюджет мегаполиса.
Доходный дом — это многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаем *. Первые доходные дома появились в Европе в 1830–1840-х годах. Это были типичные городские дома, квартиры которых сдавались внаем далеко не самым состоятельным слоям населения. Имея максимальное количество небольших комнат, они напоминали муравейники. Каждый владелец доходного дома стремился к тому, чтобы с наибольшей выгодой для себя использовать имеющуюся у него землю, поэтому обычно дом занимал практически весь участок, и только двор-колодец оставался незастроенным, поэтому многие жители были совершенно лишены солнечного света. Со временем спрос на такой вид жилья рос, доходные дома стали превращаться в секционные.
Следует особо подчеркнуть, что строившиеся в XIX веке доходные дома отличались изысканным архитектурным оформлением и были рассчитаны на несколько достаточно обеспеченных семей, тогда как секционные дома планировались с учетом уровня благосостояния той группы населения, которая в них должна была проживать. Для зажиточных семей строились более просторные квартиры со всеми удобствами; для семей с небольшим достатком — крохотные комнатушки без особого комфорта. Но для перебравшихся в город сельских жителей и подобное жилье было удачей, поскольку возможностей приобрести собственное жилье у них не было. Доходные особняки для дворян располагались, как правило, в престижных районах города. Более скромные дома строились ближе к окраинам и в промышленных зонах *. Кроме того, одновременно с секционными появились многоэтажные галерейные дома и дома коридорного типа, в которых можно было снимать как целиком квартиры, так и отдельные комнаты.
Заметим, что в конце XIX века доходные дома стали решением проблемы расселения в городах сельского населения, нахлынувшего вследствие промышленной революции, при этом в XX в. они стали одним из основных типов жилья горожан многих развитых капиталистических стран. Однако после революции квартирный вопрос, как и многие другие, стал решаться варварским способом «отняли-раздали», и доходные дома не только перестали приносить прибыль своим владельцам, но и вообще перестали им принадлежать, превратившись в социалистическую собственность на долгие годы.
Что касается Москвы, то здесь первые доходные дома появились в 1840 году. На фоне классических зданий и традиционных усадеб трех-, четырехэтажные отдельно стоящие сооружения вначале не очень обращали на себя внимание из-за одинаковых рядов небольших окон и скромных декоративных элементов на фасадах. Однако примерно с 1870-х годов о доходном доме можно говорить как о господствующем типе жилого дома в Москве *. Сдаваемые внаем квартиры по своим характеристикам делились на богатые, «средней руки», дешевые для малообеспеченных слоев населения и бесплатные, содержавшиеся за счет города или меценатов. Естественно, что богатые дома располагались в центральных районах города, где земля была наиболее дорогой. Их владельцы заботились не только о внутренней планировке дома, но и о благоустройстве прилегающего к нему городского участка, а фасады стремились сделать наиболее привлекательными, чтобы придать такому дому особый, богатый вид.
Доходные дома «дешевых квартир» строились на деньги пожертвователей или крупным ведомством для своих работников. Так, например, архитектор Т. Бардт спроектировал и осуществил постройку дома для работников Казанской железной дороги. А комплекс жилых домов на Мещанской улице был возведен на средства купца Г. Солодовникова, пожертвовавшего 6 млн руб. При этом в одном доме проживали одинокие, а в другом — семейные. Дом для одиноких мог вместить 1155 жильцов. В комплексе для семейных были запроектированы небольшие однокомнатные квартиры с кухней и туалетом, объединенные в блоки и расположенные вдоль внутренних коридоров. Кроме того, здесь были устроены большая общая столовая, детский сад, ясли, читальни и комнаты для отдыха. Дом был рассчитан на 200 семей. По данным муниципальных служб, на 1 января 1913 года в нем проживали 196 семей в количестве 941 человека. Плата за квартиру составляла 10 руб. в месяц *.
Следует отметить, что современная Москва уже имеет опыт строительства и эксплуатации доходного дома. Указанный доходный дом расположен по адресу: Большой Николоворобинский переулок, 10. Построен он по индивидуальному проекту и сдан госкомиссии как коммерческий дом в декабре 2001 г. Постановление, подписанное мэром Москвы 2 апреля 2002 г., юридически позволяет перевести его из разряда «коммерческий» в «доходный».
Экспериментальный доходный дом состоит из четырех разноэтажных секций (от 2 до 6 этажей). В нем 4 офисных помещения и 47 квартир: шесть 2-комнатных (84 м2), девятнадцать 3-комнатных (от 101 до 123 м2), двадцать одна 4-комнатная (от 143 до 175 м2) и одна 6-комнатная двухуровневая квартира (299 м2). Помещения оснащены системами сигнализации; оптоволоконной связью, обеспечивающей подключение к Интернету и спутниковому телевидению; индивидуальными системами кондиционирования воздуха, системами автономного обеспечения горячей водой. Несколько квартир меблированы полностью и укомплектованы теле- и видеоаппаратурой. В доме предусмотрена подземная двухуровневая автостоянка на 50 машиномест с мойкой. Территория дома огорожена и находится под круглосуточной охраной.
Жильцам доходного дома предложены сервисные услуги, которые включают уборку квартир и нежилых помещений, уход за детьми, химчистку, прачечную, аренду автотранспорта, закупку продуктов, доставку обедов и ужинов, организацию банкетов, прием заказов и приобретение билетов в театры, киноконцертные залы, на авиа- и железнодорожный транспорт, турпутевок, а также услуги по регистрации нанимателя по месту временного пребывания в ОВД Центрального административного округа.
Следует особо подчеркнуть, что первый доходный дом попадает в категорию элитного жилья. Следовательно, и предполагаемые ежемесячные арендные ставки высокие: $3500 за 2-комнатную квартиру, $4000 — за 3-комнатную, $6000 — за 4-комнатную и $12000 — за 6-комнатную. Минимальный срок коммерческого найма квартир и аренды офисов определен годом. Все доходы поступят в бюджет города.
Все полномочия по распоряжению жилыми и нежилыми помещениями в доходном доме, а также его эксплуатация и техническое обслуживание передаются Государственному унитарному предприятию «Мосжилкомплекс», подведомственному Департаменту инвестиционных программ строительства. При этом число желающих арендовать квартиры в первом доходном доме превысило количество имеющихся апартаментов.
Так первый доходный дом стал формой предоставления ЖКУ для бизнесменов и топ-менеджеров, работающих в Москве. Однако мы хотим сделать акцент на реализации строительства и последующей эксплуатации доходных домов эконом-класса, которые будут предназначены для населения со средним уровнем доходов. Человек сможет заключить долгосрочный договор аренды и удовлетворить свои жилищные притязания, получив гарантии проживания в указанном жилье в случае исполнения условий договора, т.е. оплаты указанных услуг. Предложенное автором статьи направление развития ЖКС сможет стать новым витком реализации «буксующего» Национального приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» и действительно решить жилищно-коммунальную проблему, предоставив возможность гражданам воспользоваться своим правом стать долгосрочным арендатором жилья в доходном доме и проживать в комфортных и достойных условиях уже сейчас, сразу.
Исторический опыт может оказаться полезным в реализации современной жилищно-коммунальной политики Москвы. Потребителю необходимо определиться: хочет ли он владеть жильем в форме личной собственности или готов пользоваться им в качестве долгосрочного арендатора. Традиционно функция спроса на жилье отдельного потребителя включает следующие основные факторы: финансовые возможности потребителя, стоимость жилища, стоимость других товаров и услуг, индивидуальные жилищные предпочтения данного потребителя. Причем финансовые возможности потребителя стоят на первом месте. Только в Москве на жилищном учете стоит более 620 тыс. человек *. Однако данная цифра не отражает в полной мере жилищно-коммунальную потребность населения в целом, поскольку далеко не все нуждающиеся и желающие улучшить свои жилищно-коммунальные условия стоят на учете.
В этой связи в настоящее время сложилась парадоксальная ситуация: жилищно-строительный комплекс Москвы работает на полную мощность (ежегодно вводится порядка 4600 тыс. м2 жилья), однако результаты наших исследований свидетельствуют о том, что реальный платежеспособный спрос на вводимое жилье могут предъявить только порядка 10% москвичей *. Кроме того, населению до сих пор психологически сложно перестроиться на новые российские экономические условия, что связано с переходом России на рыночные рельсы, ликвидацией государственного обеспечения жильем. Многие по-прежнему ждут безвозмездной помощи государства и не могут отказаться от идеи иметь жилье в собственности.
Следует отметить, что в настоящее время в Москве реализуется ряд программ, направленных на решение жилищного вопроса москвичей, например, второй этап московской программы «Молодой семье — доступное жилье» на 2006–2008 годы *, среднесрочная жилищная программа «Москвичам — доступное жилье» на период 2007–2009 гг. и задании на 2010 год *. Однако следует понимать, что указанные программы не смогут помочь всем москвичам, желающим улучшить свои жилищные условия.
В это связи следует в первую очередь проводить разъяснительную информационную работу с москвичами по вопросу целесообразности долгосрочной аренды жилья, а не его приобретения в собственность. Сегодня многие стремятся стать собственниками жилья, не имея ни первоначального взноса, ни достаточных доходов для погашения ипотечных кредитов. В лучшем случае, даже являясь очередником на получение жилья, граждане смогут решить жилищную проблему не раньше чем через 10 лет. Кроме того, государство сможет предложить им типовое панельное жилье далеко за пределами центра Москвы. А в период ожидания очередники вынуждены проживать в аварийном, ветхом жилищном фонде, готовящемся под снос. И все это происходит по нескольким причинам: граждане не имеют необходимой суммы для единовременной покупки жилья; отсутствуют сбережения, необходимые для первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотеки; ежемесячные доходы не позволяют брать ипотечные кредиты; население не готово взять на себя решение жилищно-коммунальной проблемы, ожидая, что государство безвозмездно предоставит жилую площадь; граждане бояться арендовать жилье из-за отсутствия каких-либо гарантий при вступлении в арендные отношения; психологические аспекты.
Остановимся подробнее на указанных причинах. В настоящее время многие решают жилищно-коммунальную проблему, однако все стремятся решить ее через институт собственности. Этому есть объяснение — особый российский менталитет: люди хотят иметь хоть что-то в собственности, чтобы передать это по наследству детям, внукам когда-то в будущем; при этом в настоящее время готовы лишить себя полноценной жизни, проживая в аварийном или ветхом фонде. Население не учитывает одну из реальных возможностей решения жилищно-коммунального вопроса посредством долгосрочной аренды жилья.
Следует согласиться, что в настоящее время рынок аренды жилых помещений нельзя назвать открытым и цивилизованным. Вполне понятно, что по этой причине многие граждане отказываются прибегать к услугам арендодателей. Кроме того, арендатор не всегда может предоставить арендодателю юридические гарантии. Оформляемый договор аренды по сути юридической силы не имеет, поскольку не проходит регистрации в регистрирующем органе. Собственник всегда может выселить людей, если ему необходимо сделать ремонт, или поселить своих родственников. Таким образом, в действительности арендатор бесправен, на него также могут быть наложены ограничения в эксплуатации арендуемого жилья.
Безусловно, все эти факторы не способствуют цивилизованному развитию рынка аренды. Но возможен иной вариант решения жилищно-коммунальной проблемы через строительство и последующую долгосрочную эксплуатацию доходных домов. В этом случае не нужен ни первоначальный взнос, ни обременительные ипотечные платежи. Имея стабильный средний доход, гражданин сможет решить свою жилищно-коммунальную проблему незамедлительно.
Для обоснования выбора индивидуумом формы решения жилищно-коммунальной проблемы (приобретение жилья в собственность или долгосрочная аренда в доходном доме) обратимся к теории потребительского выбора, разработав модель выбора формы владения жильем. Так, домашние хозяйства осуществляют потребление тех или иных благ, оптимизируя функцию полезности потребления.
U(X, Y) → max при ограничениях: (1)
Vx•X + Vy•Y ? I, (2)
X – X0 > 0 , (3)
Y – Y0 > 0 , (4)
где U(X, Y) — функция полезности потребления жилищно-коммунальных и нежилищных товаров и услуг домашним хозяйством;
Vx — цены на нежилищные товары и услуги;
Vy — цены на ЖКУ;
X — объем потребления нежилищных товаров и услуг;
Y — объем потребления ЖКУ;
X0 — минимальный объем потребления нежилищных товаров и услуг;
Y0 — минимальный объем потребления ЖКУ.
Представленная модель является общей формулировкой статистической оптимизации потребительского поведения домохозяйств, в которой все потребление условно разделяется на жилищно-коммунальное и нежилищное. Выбор осуществляется на основе максимизации целевой функции потребления (1) с учетом текущего бюджетного ограничения (2) и ограничений (3, 4), характеризующих рост потребления относительно минимальных уровней.
Потребитель жилья может выбрать между владением жильем и долгосрочной арендой. При этом мы не рассматриваем социальную аренду, которая представляет случай, рассчитанный на малообеспеченные семьи, не имеющие альтернативы между владением и долгосрочной арендой. В условиях совершенной конкуренции равновесие между спросом и предложением на рынке жилья должно устанавливаться таким образом, чтобы потребителю было равно выгодно жить как в собственном жилье, так и в арендуемом, т.е. дисконтированная стоимость всех затрат, включая арендную плату и налог на недвижимость, а также затраты на текущее обслуживание и оплату коммунальных услуг сопоставимы (в равновесном состоянии равны) в долгосрочном периоде (теоретически в течение срока службы жилья).
Тем не менее, учитывая недетерминированный характер процессов в ЖКС и колебания конъюнктуры, носящие стохастический характер, зависящие от многих социально-экономических факторов, реальная ситуация в ЖКС, как правило, отличается от «теоретической». При росте спроса на владение жильем соответственно падают цены на арендное жилье (и, наоборот), поскольку домашние хозяйства осуществляют свой выбор не только из экономических соображений (выгодности той или иной формы владения жильем), но и в соответствии с составом (в том числе половозрастным) и структурой семьи, престижностью и экологичностью жилья, перспективными целями, связанными с типом выбираемого жилья (ожидаемый срок проживания), изменениями в потреблении жилья и жилищных услуг в течение жизненного цикла.
Таким образом, необходимо построить функцию полезности для выбора формы владения жильем (в собственность или долгосрочную аренду в доходном доме) в следующей форме:
Ui = Ui (Vx, Vc, R, I) – Ui (Vx, Vl, R, I) , (5)
где Ui (Vx, Vc, R, I) — полезность владения жильем в форме собственности для домашнего хозяйства i-ого типа;
Ui (Vx, Vl, R, I) — полезность владения жильем в форме долгосрочной аренды в доходном доме для домашнего хозяйства i-ого типа;
Vx — цены на нежилищные товары и услуги;
Vc — стоимость приобретения и владения жильем;
R — богатство домашнего хозяйства;
I — доходы домашнего хозяйства;
Vl — затраты на долгосрочную аренду жилья в доходном доме.
Отметим, если Ui > 0, то для домашнего хозяйства i-ого типа предпочтительнее владение жильем в форме собственности, а если Ui < 0, то долгосрочная аренда жилья в доходном доме предпочтительнее владения жильем в форме собственности.
По мере формирования и развития ЖКС такой анализ является весьма актуальным для моделирования перспектив ее развития и прогнозирования пропорций между складывающимся сектором арендованного жилья и сектором жилья в собственности (приватизированный сектор). Информационное обеспечение должно содержать данные по предпочтениям населения относительно формы владения жильем, которые также выявляются в процессе бюджетных обследований домашних хозяйств. Для обоснования вышеуказанных пропорций целесообразна также организация мониторинга предпочтений домашних хозяйств, представляющего собой инструмент динамического анализа, позволяющий минимизировать возможные дисбалансы между спросом и предложением в ЖКС по формам владения.
Представленные ниже расчеты показывают целесообразность и необходимость развития ЖКС через строительство и эксплуатацию доходных домов. Возьмем для примера монолитно-панельный 16-этажный жилой дом из 6-ти подъездов, рассчитанный на 384 квартиры, общей площадью квартир в 20736 м2 с помещениями общей площадью 2074 м2 для размещения объектов жизнеобеспечения и развития локальной инфраструктуры, включающей наличие детского садика, салона красоты, кафе, мини-маркета, офисных помещений. Себестоимость строительства 1 м2 составит порядка 2500$, которая включает в себя не только собственно строительство, закупку строительных материалов, заработную плату, но и стоимость землеотвода, подключение к инженерно-коммунальной инфраструктуре, подготовку под чистовую отделку. Таким образом, совокупные затраты на строительство доходного дома составят 57025000$.
Учитывая, что мы реализуем проект доходного дома как новой формы предоставления ЖКУ, нам необходимо учесть дополнительные затраты, которые пойдут на чистовую отделку, меблировку, приобретение и установку стиральных машин, холодильников, пылесосов эконом-класса. Такого рода затраты составят порядка 750$ на 1 м2. Совокупные дополнительные затраты составят 15552000$. Общие затраты будут равны сумме совокупных затрат на строительство доходного дома и дополнительных затрат, и составят 72577000$.
Следующим этапом посчитаем потенциальные доходы, приносимые указанным доходным домом в течение одного финансового года (табл. 1 и 2), и выявим срок окупаемости проекта. | | | Таблица 1
Потенциальные доходы от аренды жилья в доходном доме за 30 лет (2009–2038 гг.) |  |
Отметим, что в стоимость аренды жилья (1-комнатной квартиры) в месяц (892$ или 23200 руб.) с 2009 по 2018 гг. входят следующие затраты:
— собственно затраты, связанные с наймом и эксплуатацией жилья — 20000 руб.;
— ЖКУ — 1900 руб.;
— оплата электроэнергии — 700 руб.;
— оплата услуг связи — 600 руб.
Стоимость аренды 2-комнатной квартиры в доходном доме составляет 1138$ или 29600 руб. с 2009 по 2018 гг., что включает:
— собственно затраты, связанные с наймом и эксплуатацией жилья — 26000 руб.;
— ЖКУ — 2200 руб.;
— оплата электроэнергии — 800 руб.;
— оплата услуг связи — 600 руб.
Стоимость аренды 3-комнатной квартиры в доходном доме с 2009 по 2018 гг. составляет 1423$ или 37000 руб., что включает:
— собственно затраты, связанные с наймом и эксплуатацией жилья — 33000 руб.;
— ЖКУ — 2500 руб.;
— оплата электроэнергии — 900 руб.;
— оплата услуг связи — 600 руб.
Предполагается, что в течение 10 лет (с 2009 по 2018 гг.) арендная плата за жилье увеличиваться не будет. В течение следующих 10 лет (с 2019 по 2028 гг.) планируется увеличить арендную плату за жилье на 20%, такое же плановое увеличение последует в течение 10 лет с 2029 г. по 2038 г.
Отметим, что период реализации проекта «Доходный дом» составляет 31 год: с 2008 по 2038 гг. На первом этапе с 01.01.2008 г. по 31.12.2008 г. осуществляется строительство дома, чистовая отделка помещений, меблировка.
На втором этапе с 01.01.2009 г. по 31.12.2038 г. осуществляется непосредственная эксплуатация доходного дома.
Указанные дополнительные помещения (2074 м2) также планируются сдаваться в аренду. Доходы, получаемые от аренды нежилых помещений, представлены в табл. 2. | | | Таблица 2
Потенциальные доходы от аренды нежилых помещений в доходном доме за 30 лет (2009–2038 гг.) |  |
Как видно из табл.2, в течение 10 лет (с 2009 по 2018 гг.) арендная плата за пользование нежилыми помещениями (офисы, торговые площади, детский садик) увеличиваться не будет. В течение следующих 10 лет (с 2019 по 2028 гг.) планируется увеличить арендную плату за пользование нежилыми помещениями на 20%, такое же плановое увеличение последует в течение 10 лет с 2029 г. по 2038 г. | | | Таблица 3
Сводная таблица доходов от эксплуатации доходного дома в течение 30 лет (2009–2038 гг.) |  |
Как видно из табл. 3, общая сумма доходов от эксплуатации доходного дома в течение 30 лет составит 236009920$. Затраты на строительство и ввод в эксплуатацию доходного дома составляют 72577000$. Представим расчеты срока окупаемости предлагаемого проекта по формуле:
Т = К/Р (6)
где
Т — срок окупаемости проекта доходного дома, лет;
К — объем капиталовложений в проект доходного дома, $;
Р — чистый годовой поток денежных средств от реализации инвестиционного проекта доходного дома.
Чистый годовой поток денежных средств от реализации инвестиционного проекта составляет 7613223$:
Р = 236009920$ / 31 год = 7613223$.
Срок окупаемости проекта доходного дома 9,6 года:
Т = 72577000$ / 7613223$ - 9,6 года.
Таким образом, проект доходного дома окупится менее чем за 10 лет, а в последующие 20 лет (из 30 лет) расчетного периода будет приносить в казну Москвы стабильную чистую прибыль. Москвичи и приезжие получат новое комфортабельное жилье в долгосрочную аренду, а бюджет Москвы — дополнительный источник доходов, при этом жилищно-коммунальная проблема будет частично решена. | |
|
