|
| | | | Проблемы современной экономики, N 3/4 (19/20), 2006 | | | | СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ ГОСУДАРСТВ ЕВРАЗИИ | | | Бузырев В. В.
заведующий кафедрой экономики и менеджмента в строительстве Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета,
доктор экономических наук, профессор, засл. деятель науки РФ
Шахимов Т. А.
соискатель кафедры экономики и управления в строительстве Самарского государственного архитектурно-строительного университета
| |
| | | |
На современном этапе развития Казахстана главным направлением экономических реформ является разработка и реализация инвестиционной политики, предусматривающей обеспечение высоких темпов экономического роста и повышение эффективности экономики. Инвестиционная деятельность направлена на улучшение деформированной производственной структуры, создание новых высокотехнологичных производств, модернизацию основных фондов, техническое перевооружение многих предприятий, активное использование потенциала квалифицированных специалистов, внедрение передовых достижений в области менеджмента и маркетинга, повышение качества товаров отечественного производства и увеличение объемов экспорта.
Все это требует привлечения значительных инвестиций, в том числе из-за рубежа.
Государство взяло курс на широкое привлечение иностранного капитала. Эту позицию постоянно отстаивает Президент Казахстана Нурсултан Назарбаев, подчеркивая, что "наша задача - представить Казахстан в глазах мирового сообщества как привлекательное место для инвестиций, активно привлекать инвесторов в наиболее важные отрасли".
Представители многих зарубежных компаний, частные бизнесмены высоко оценивают инвестиционный климат в Казахстане, особо отмечая стабильность политической обстановки в стране и тот факт, что в настоящее время Казахстан, по оценке Всемирного банка, входит в группу стран со средним уровнем дохода.
За последние 10 лет, денежные доходы казахстанцев выросли в среднем в 5 раз, почти в 6 раз увеличилась среднемесячная зарплата, в 25 раз выросла минимальная заработная плата, среднемесячный размер пенсии увеличился в 4,6 раза, депозиты физических лиц в банках и размер вкладов на одного жителя возросли в 35 и 37 раз, соответственно. Расходы государства на гарантированную бесплатную медицинскую помощь только в 2005 году выросли более чем в 1,74 раза по сравнению с 2004 годом.
В рекордно короткий срок построенная новая столица в центре страны, Астана, стала гордостью всех казахстанцев.
Объявив привлечение иностранного капитала приоритетной стратегической задачей, Казахстан последовательно создает цивилизованную законодательную базу для перехода к открытой экономике. В связи с этим привлечение и защита иностранных инвестиций регулируется уже более чем двадцатью законодательными и нормативными правовыми актами. По привлечению прямых иностранных инвестиций республика, по мнению международных финансовых организаций, занимает одно из ведущих мест среди стран с переходной экономикой.
Переход к рыночной экономике, появление многообразных форм собственности, отказ от жесткого централизованного планирования вызвали и поиск новых подходов к управлению экономическими процессами, к инвестиционной политике, структуре инвестиционной сферы, составу инвесторов на рынке инвестиций. Стало очевидным, что проблема источников инвестирования должна решаться комплексно с учетом факторов, действующих и на региональном уровне.
В мировой практике существует несколько моделей привлечения инвестиций, в частности, в жилищное строительство: универсальные банки; контрактные сбережения; ипотечные банки; вторичный рынок ипотечных кредитов.
В целом в строительстве в Казахстане имеют место следующие положительные тенденции. Изменилась структура источников его финансирования, хотя основным источником остаются собственные средства предприятий, доля которых в общем объеме инвестиций в основной капитал в настоящее время - 55,2% (в 2001г. - 59,3%). Собственные средства - единственный источник инвестиций в основной капитал в добыче железной руды открытым способом, в обработке древесины и производстве изделий из дерева (кроме мебели), производстве бумажной массы, бумаги, картона и изделий из них, в производстве кокса, нефтепродуктов и ядерных материалов и железнодорожном транспорте. Значительный удельный вес собственных средств (98,5-83,2%) в строительной деятельности у предприятий по производству одежды, выделке и крашению меха, в химической, табачной промышленности, производстве электроэнергии, в металлургической промышленности, добыче руд цветных металлов (кроме урановой и ториевой руд) и во всех строительных организациях.
Большая часть собственных средств, направленных на инвестиционные цели в 2005 году, была получена за счет нераспределенного дохода (89,6%). Амортизационные отчисления, использованные в качестве инвестиций для увеличения капитала, составили 5,5% | | | | Инвестиции в основной капитал в Казахстане по источникам финансирования, млн. тенге,% |  | | Источник: Инвестиционная деятельность в Республике Казахстан. Статистический сборник. - Алматы, 2006. |
Особенно большой удельный вес привлеченных средств в общем объеме средств, направленных на инвестиции в основной капитал, имел место на предприятиях, осуществляющих геологическую разведку и изыскания (94,6%). Он был значительным и в сфере государственного управления (90,2%), у предприятий по производству кожи, изделий из кожи, обуви (81,5%), в системе здравоохранения (78,2%), у предприятий по производству и распределению газообразного топлива (77,7%).
В сфере жилищного строительства характерным явлением стал переход от строительства, финансируемого государством, к строительству, основанному на спросе на жилье, частных инвестициях и новой системе управления.
В апреле 2006 года Всемирный банк одобрил предоставление Казахстану займа на сумму 10 млн. долл. для финансирования пилотного проекта по регистрации рынка недвижимости. Цель проекта - разработка моделей для создания унифицированной системы регистрации объектов недвижимости и развитие рынков недвижимости и земельного в интересах:
Повышения стабильности прав на землю и недвижимость для развития частного сектора, повышения инвестиционной активности, осуществления экологически безопасного гражданского и промышленного строительства;
Повышения качества и снижения себестоимости сделок с земельными участками и объектами недвижимости;
Оказания содействия развитию кредитных систем путем предоставления кредитным учреждениям больших возможностей для использования ипотечных механизмов.
Пилотный проект будет осуществляться в Алматинском и Акмолинском регионах республики и в г. Алматы. Общая стоимость проекта - 13,28 млн. долл. Заем всемирного банка - 10 млн. долл. (75% общей стоимости проекта). Финансирование из бюджета - 3,3 млн. долл. Заем предоставляется на 20 лет под стандартную переменную процентную ставку Всемирного банка с пятилетним льготным периодом. На подготовку проекта предусмотрено 1,5 млн. долл.
Проект имеет три составляющих (2,06 млн. долл.).
1)Средства выделяются для:
Оказания помощи Министерству юстиции в создании и управлении новой системой регистрации - через техническое содействие и подготовку кадров;
Совершенствования правовых аспектов регистрации прав на объекты недвижимости с учетом определения земельных титулов, работы по картографированию земельных угодий, более широкого использования информационных технологий.
2)Организация системы регистрации (7,91 млн. долл.).
Средства для:
создания отделов по регистрации объектов недвижимости при региональных управлениях Министерства юстиции;
подготовки процедур работы таких отделов, использования стандартных форм регистрации сделок и процедур работы с документами.
3)Составление карт земельных угодий (730 тыс. долл.).
Средства выделяются:
для использования цифровых карт в системе регистрации и определения потребности в дополнительных инвестициях для распространения этой системы;
для приобретения оборудования для кадастровой съемки, необходимого государственному комитету по земельным ресурсам.
Оценка спроса на жилье и масштаб жилищного строительства на основе среднегодовых показателей реализации жилья в базовом году с экспертной корректировкой или на основе ориентировочной расчетной оценки.
Методика прогнозирования спроса на жилье, основанная на синтезе количественных методов адаптивного прогнозирования и качественных эвристических методов (экспертное прогнозирование), позволяет осуществить непрерывное прогнозирование спроса на жилье (с достаточно высокой степенью надежности прогноза) и элиминирования риска инвестора.
Основным препятствием для инвестиций является отсутствие в ряде городов свободных участков, оснащенных инженерной и социальной инфраструктурой.
Дальнейший рост жилищного строительства в городах Казахстана по этому предполагает: завершение освоения прежних зон массовой застройки, переход к реконструкции ветхого и аварийного жилья, к комплексной реконструкции районов `хрущевок`, а также застройку промышленных зон в центре городов после вывода оттуда предприятий, увеличение доли комфортабельного, в т.ч. элитного, жилья, развития системы и ипотечного кредитования.
Мировой опыт свидетельствует, что система ипотечного и другого долгосрочного кредитования только при активной государственной поддержке и контроле может функционировать как устойчивая система. Не исключение и казахстанская ипотека.
Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991 г. после принятия законов `о разгосударствлении и приватизации`, `о собственности`. Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый гражданский кодекс, указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, `об ипотеке недвижимого имущества` и `о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним`, Закон Республики Казахстан `о жилищных отношениях`, разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом была создана законодательная база, пригодная для начала работы системы ипотечного кредитования.
Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года ?1290 была одобрена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования, в которой определялась схема организации ипотечного рынка Казахстана, включающая банки второго уровня и оператора, осуществляющего рефинансирование.
На этой основе создана целостная система ипотечного кредитования, в которую входят банки второго уровня и организации, осуществляющие ипотечное кредитование по единой программе. Это не мешает банкам второго уровня, как участвующим в системе, так и вне ее, параллельно предоставлять населению ипотечные кредиты и по собственным программам.
В целом работа по общей программе построена на строгой стандартизации используемых при кредитовании документов и требований к заемщикам и банкам-партнерам. Стандартизация кредитов приводит к их удешевлению и сокращению сроков их выдачи. В будущем ипотечные кредиты должны стать типовым банковским продуктом, продажа которого может осуществляться в специальных `кредитных магазинах`.
Законом Республики Казахстан от 3 июня 2003 года `О внесении дополнений в Гражданский кодекс Республики Казахстан по вопросам ипотечного кредитования` и Законом Республики Казахстан от 3 июня 2003 года `О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам ипотечного кредитования` в законодательство внесены изменения и дополнения, которыми устраняются выявленные в процессе работы `белые пятна`, препятствующие нормальному функционированию системы.
На ипотечном рынке внедрена ранее не имевшая хождения ордерная ценная бумага - ипотечное свидетельство, которое помогает осуществлять уступку прав без излишней пересылки документов путем совершения индоссамента. Установлена возможность совершения оговорки ` без оборота на меня` на ипотечном свидетельстве, что позволяет индоссанту по договоренности сторон избежать безосновательной ответственности за осуществление обязательства, а также передавать ипотечное свидетельство в залог в соответствии с требованиями гражданского законодательства, но без ранее устанавливаемых ограничений. Урегулирован порядок прекращения обязательства при продаже заложенного имущества с торгов. Совершенствуется работа по эмиссии ипотечных облигаций, работа с залогом, обеспечивающим обязательства по облигациям и т.д.
В результате ипотечный рынок Казахстана планомерно развивается. Успехи ипотечного кредитования в Казахстане отмечены и за рубежом. Схема ипотечного кредитования населения используется для реализации Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы. В рамках общей программы ипотечного кредитования кредиты выдаются в тенге, ставка вознаграждения плавающая (может быть увеличена в установленных пределах в соответствии с индексом инфляции). Погашается кредит аннуитетными платежами. Сроки кредитования - до 20-ти лет. Размер первоначального взноса может быть снижен до 15% стоимости приобретаемого жилья. Кредиты выдаются как на новое жилье, так и бывшее в эксплуатации.
В рамках собственных программ банки выдают кредиты на приобретение как нового жилья по рыночной стоимости застройщика, так и жилья, приобретаемого на вторичном рынке. Условия кредитования могут быть различными. Кредиты могут выдаваться с привязкой к курсам иностранных валют. Требование стандартизации к данному виду кредитов не предъявляются. Возникающие между заемщиком и банком отношения касаются только сторон сделки.
Национальным банком Республики Казахстан создан специальный фонд гарантирования ипотечных кредитов. Гарантия фонда может являться альтернативой страхованию гражданско-правовой ответственности заемщика по внесению первоначального взноса за приобретаемое в кредит жилье. Этот совершенно новый финансовый институт намерен предоставлять гарантию по всем кредитам, независимо от первоначального взноса, с целью обеспечения 100% гарантии возврата кредита банкам. Фонд гарантирует и риски банков.
В целях дальнейшего совершенствования управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве необходимо использовать модели оптимального развития жилищной сферы крупного города.
Для краткосрочной перспективы такая модель характеризуется формулой | | |  | |
|
